导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过(guò)去二十(shí)年是中国房地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地(dì)产持续低景气，有关中国(guó)地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披(pī)露(lù)全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据(jù)显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中(zhōng)国(guó)房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到(dào)一(yī)成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办(bàn)公楼(lóu)、学(xué)校等(děng)，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适(shì)不是(shì)人均一(yī)间房所能满足(zú)，它(tā)与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家(jiā)还(hái)有很(hěn)大差(chà)距。人均住宅间数大于(yú)1同样(yàng)不意味(wèi)着中国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居(jū)民户均1套房，其中(zhōng)每(měi)户持(chí)有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布(bù)中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭户数(shù)，计(jì)算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎意味(wèi)着户(hù)户有房，然而事实(shí)上中国(guó)住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房(fáng)无法满足流动人(rén)口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流(liú)动人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而(ér)产生了额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁(qiān)入城市(shì)的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差距(jù)，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性(xìng)需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二十年(nián)房价(jià)快(kuài)速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当(dāng)下(xià)房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代(dài)下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各(gè)大城市二手房挂牌(pái)量(liàng)突然(rán)激(jī)增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心(xīn)，中(zhōng)国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是(shì)供(gōng)需平衡(héng)，或是(shì)仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，我们(men)测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此判(pàn)断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然(rán)灾(zāi)害综合(hé)风险普查工作情况(kuàng)为主题的新(xīn)闻发布(bù)会上，负责人对外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人(rén)，住(zhù)宅市场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人口普查(chá)数据公(gōng)布了中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大(dà)于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等(děng)因素密切相关(guān)。单单(dān)从人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)不能完全反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住(zhù)宅的测(cè)算思路、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有(yǒu)两处(chù)可以直接(jiē)公布，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数(shù)分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商(shāng)品住宅和非(fēi)商品住(zhù)宅比例，推算得(dé)到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存(cún)量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有(yǒu)统(tǒng)计数据(jù)，大(dà)致测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进一(yī)步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国(guó)的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本(běn)文(wén)去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套(tào)数里的期(qī)房销售，得(dé)到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计销售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的塞舌尔属于哪个国家的城市，塞舌尔是什么国家期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交(jiāo)房后装修(xiū)的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需(xū)要进一(yī)步推算(suàn)中国城镇居民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁(lìn)廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅(zhái)和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为(wèi)过去(qù)十年变化幅度的(de)20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实(shí)际(jì)变化比(bǐ)例，从而我们估算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期(qī)房，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。塞舌尔属于哪个国家的城市，塞舌尔是什么国家ong>

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一(yī)套房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否意味(wèi)着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味(wèi)着(zhe)住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民(mín)换房等因(yīn)素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国、英国和(hé)日(rì)本(běn)的住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国(guó)和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套(tào)房，就会(huì)造成人口净流入地(dì)的住宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际(jì)流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国(guó)城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在(zài)高(gāo)房(fáng)价(jià)的(de)大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的(de)县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套房(fáng)无法满足庞大流(liú)动人口的(de)租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不便(biàn)和安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的(de)家(jiā)庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区(qū)很(hěn)难满(mǎn)足现代生(shēng)活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为一居室(shì)和二居室(shì)，户型偏(piān)小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市(shì)土地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七(qī)普数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房(fáng)进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)不足(zú)19平方米，不及全(quán)国人均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上(shàng)海市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)低(dī)于15平方(fāng)米(mǐ)的家(jiā)庭界(jiè)定为住宅存在困难，若(ruò)按这(zhè)个标准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积(jī)为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房(fáng)，未来地产还(hái)会有需求么(me)？

　　我们测(cè)算得到中国城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来(lái)地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发(fā)展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅需(xū)求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明(míng)显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈(quān)中(zhōng)心城(chéng)市流(liú)入，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到买房租(zū)房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其(qí)人(rén)口增长主要受(shòu)益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自(zì)建房(fáng)家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住(zhù)宅建造(zào)时间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房(fáng)。在(zài)新增(zēng)住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经济适(shì)用房(fáng)和(hé)其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业(yè)管(guǎn)理，居(jū)民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经(jīng)济工(gōng)作会(huì)议明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较其他国家依(yī)旧存在不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济水平有着密(mì)切正(zhèng)向联系。随着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需(xū)出(chū)现错(cuò)配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将是住宅质量的(de)供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不(bù)单(dān)局限于城市能级之间差异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二手房之间(jiān)的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查(chá)数据调(diào)查的是(shì)人，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可(kě)能偏低，其(qí)增速可能超预期(qī)。