万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的(de)意外(wài)走红，让这个位于(yú)北(běi)京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫(hè)集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次(cì)受到舆(yú)论关(guān)注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人被(bèi)中国(guó)信达(dá)追债，中国(guó)信(xìn)达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子(zi)早(zǎo)已售出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债(zhài)权转让(ràng)项目”，债权(quán)总额高(gāo)达(dá)近47亿，该项目的(de)抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良(liáng)债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让项目(mù)的处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国(guó)信达资(zī)产管理股份有限公(gōng)司北京市分(fēn)公司（下(xià)称(chēng)中国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良(liáng)债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务人(rén)。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面(miàn)上看，这就是(shì)一起中(zhōng)国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子实(shí)际(jì)上都是卖出(chū)去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是(shì)“未出(chū)售”的状态呢(ne)？只能说明这(zhè)些房子根本没有(yǒu)网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道(dào)证实(shí)了上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀(diàn)的(de)顶级(jí)豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳书(shū)院的业主基本(běn)都是北京的高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的业主。另据地(dì)产自媒(méi)体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少(shǎo)中赫集团的(de)高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹(tàn)，“富(fù)人也被精(jīng)准(zhǔn)收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本的(de)愿望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失最大的(de)，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执(zhí)行中，业主已经支(zhī)付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过(guò)户手续的，如果(guǒ)业主没有(yshe always后面加动词原形吗，always后面加动词什么形态ǒu)过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封的可(kě)以(yǐ)向法院提出执行异议(yì)申请，请求法院解除查(chá)封，同时可(kě)以(yǐ)联合起诉开(kāi)发商，要求退(tuì)还购房(fáng)款或办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民(mín)法院关于商品房消(xiāo)费者权利(lì)保护(hù)问(wèn)题的(de)批复》，以司法解释的方式明确了购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以(yǐ)居住为(wèi)目的购买房屋(wū)并已(yǐ)支付全部价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于建设工程价款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及其他债权(quán)的，人民法院(yuàn)应当予以支持(chí)。只(zshe always后面加动词原形吗，always后面加动词什么形态hǐ)支付了部分价(jià)款的商品房消(xiāo)费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实(shí)际(jì)支付剩余价款(kuǎn)的(de)，可以适用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果(guǒ)这75套房子均(jūn)为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不(bù)仅不能(néng)卖出(chū)去回本，抵押(yā)的(de)这75套房(fáng)子(zi)，还(hái)会(huì)被业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公司中(zhōng)国信(xìn)达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子(zi)公司(sī)。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫(hè)集(jí)团、中(zhōng)赫置地等选择(zé)退出(chū)了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金(jīn)谷国(guó)际信(xìn)托有限责任公司(sī)成为了(le)唯一股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民(mín)知名度，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下(xià)一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平(píng)米的(de)天(tiān)价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市(shì)场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成(chéng)为(wèi)北(běi)京当年的“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高(gāo)端(duān)的姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无论是一块(kuài)块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还(hái)是每(měi)平米(mǐ)20万元(yuán)的(de)价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末(mò)上市(shì)的它，对手是当时有(yǒu)名的(de)融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒(héng)大(dà)华府(fǔ)等，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到(dào)惊(jīng)人(rén)的36万元(yuán)/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名(míng)人(rén)士，如(rú)知名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商(shāng)业(yè)大佬则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商(shāng)光环的(de)背后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次成为(wèi)被执行人，被执行标(biāo)的高(gāo)达(dá)11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财(cái)经就曾(céng)深(shēn)挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急(jí)转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这(zhè)个转折点，就在于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型(xíng)之路(lù)并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫(hè)集团就(jiù)尝(cháng)试(shì)过(guò)多(duō)元化业务，先后进(jìn)军能源市(shì)场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参(cān)股(gǔ)国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的(de)新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从中(zhōng)信(xìn)集团手中拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如(rú)果(guǒ)北京国安的估值(zhí)一直没变，那么(me)中赫集(jí)团拿下(xià)北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及其实(shí)控人(rén)周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续(xù)质押，据企查查(chá)显示，目(mù)前中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京(jīng)建工(gōng)、山东国际(jì)信(xìn)托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的(de)经营(yíng)状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产权交易(yì)所官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北京国安足(zú)球(qiú)俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资(zī)金压力，中赫集团和周金(jīn)辉(huī)夫妇还在(zài)持续质押(yā)手中的中赫集(jí)团股份，但国安和(hé)中(zhōng)赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集(jí)团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为(wèi)被执行人，执行(xíng)标(biāo)的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确(què)定(dìng)义务，上述被(bèi)执行(xíng)人成为(wèi)“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国安，目前(qián)幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿(yì)的北京国(guó)安(ān)，又如何能独(dú)善其身？

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