文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设工作会议(yì)提出“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等(děng)地明确表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对(duì)购(gòu)房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力的(de)别建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从(cóng)大开发时代步入高质量(liàng)发展阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发进入(rù)存(cún)量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的(de)预售制已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然二次房(fáng)改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)，长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按照经(jīng)济规律(lǜ)办(bàn)事(shì)，中国一定(dìng)能(néng)实现房地(dì)产(chǎn)软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝(jué)大(dà)部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风(fēng)险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者(zhě)非(fēi)常不公平(píng)，比如，交房等(děng)待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不(bù)能(néng)交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推(tuī)部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央房住(zhù)不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓权(quán)益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发(fā)展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一(yī)般有(yǒu)严(yán)格的监管保障措施，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一样在支付完首(shǒu)付款后从银(yín)行(xíng)一(yī)次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作(zuò)为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，一定会(huì)触(chù)发风险(xiǎn)，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公平，所(suǒ)以不如(rú)借机(jī)取消预(yù)售(shòu)制度，以后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这需要配套(tào)房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技(jì)术(shù)活，只要(yào)坚(jiān)持市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难题(tí)，让房地产回(huí)归实体经(jīng)济和(hé)居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本(běn)质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为(wèi)中心，房地产也不能(néng)例(lì)外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的(de)重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过(guò)长期系统的(de)专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　区别词和形容词的异同举例，区别词和形容词的异同点>正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五(wǔ)十年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地(dì)产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行公(gōng)共(gòng)房屋(wū)制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多数居民的(de)储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租(zū)是中国(guó)香港地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对(duì)这(zhè)一系列问题，不(bù)少地(dì)产(chǎn)商(shāng)开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)，开发(fā)商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地(dì)产销售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业务的经验(yàn)，对(duì)于商品(pǐn)流通、资金周转有着(zhe)独到的(de)见解，在努力寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身资金(jīn)周转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分(fēn)层(céng)价(jià)格、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个(gè)亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的分(fēn)期付款形式，等新楼落(luò)成时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决了(le)制造商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在(zài)当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式成为当时(shí)中国香港房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心的住房(fáng)供(gōng)不(bù)应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式(shì)推动了(le)中国香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但期(qī)间也出(chū)现(xiàn)过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一(yī)个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了(le)对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预售前，确(què)保(bǎo)地价(jià)款已经(jīng)全部支付，还要证(zhèng)明自(zì)身有(yǒu)资(zī)金等(děng)能力把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师行在银行(xíng)开设(shè)的(de)信托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透(tòu)明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行(xíng)将(jiāng)成最(zuì)大风(fēng)险方，后续需自(zì)身推动项(xiàng)目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的(de)现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和(hé)供(gōng)给(gěi)量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期(qī)发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础(chǔ)等(děng)城市化配套问题，才(cái)能(néng)进一(yī)步(bù)推进城市化。但(dàn)当时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的(de)福利分(fēn)房制度，住房市(shì)场发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题(tí)，因(yīn)此福利分房制度不再适(shì)用于当时的(de)国情。叠(dié)加(jiā)房地(dì)产市场面临(lín)商品房的需求量大，而(ér)社(shè)会缺(quē)少大(dà)型房(fáng)地产开发商，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑(yí)是对内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中(zhōng)国香港预(yù)售商(shāng)品房制度(dù)，先(xiān)后出(chū)台多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关(guān)于进一步深化(huà)城镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步(bù)实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化的住(zhù)房(fáng)新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的商品房。房地(dì)产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大难题，开发(fā)商以预售款撬动下(xià)一个(gè)项目的开发(fā)，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民银(yín)行等(děng)多(duō)方迅速(sù)出台相关(guān)的(de)信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调(diào)整形成契(qì)合中国内地的商品(pǐn)房预(yù)售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建(jiàn)设(shè)。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开(kāi)发企业(yè)将(jiāng)正在建设中的房屋预(yù)先出售给(gěi)购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国(guó)内地(dì)实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预售流程(chéng)为：房(fáng)地(dì)产开(kāi)发(fā)商办理(lǐ)预售许可(kě)证-签订商(shāng)品房买卖合(hé)同-进(jìn)行备案登(dēng)记和预告登记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房(fáng)过(guò)程中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银(yín)行(xíng)贷款的(de)形式一次性付(fù)清剩余(yú)房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度付款有所(suǒ)不同。对(duì)中国内地的(de)开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼周期，同(tóng)时增加市(shì)场商(shāng)品房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地(dì)房地产市场的(de)稳步发展起到了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了(le)居民居(jū)住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从(cóng)全(quán)民(mín)蜗居(jū)到(dào)基本适居，住房事业取得(dé)巨(jù)大(dà)进步，数十年(nián)时间走完发达(dá)国家(jiā)几(jǐ)百(bǎi)年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革(gé)开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由(yóu)7438平方公(gōng)里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已成为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中国内地(dì)商(shāng)品住宅期房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国(guó)内地房地产行业的发展。中国内地(dì)房地(dì)产历(lì)经二十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面(miàn)积和(hé)销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地产带动(dòng)的上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链特(tè)别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其(qí)产业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金(jīn)融(róng)、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全(quán)社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资(zī)存(cún)量占社融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房(fáng)市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股债(zhài)房市(shì)值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市值(zhí)高(gāo)，以(yǐ)及中(zhōng)国(guó)资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资(zī)比例(lì)较低，股票(piào)、债(zhài)券市(shì)值较低，居民投(tóu)资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延(yán)迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不(bù)能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之(zhī)间(jiān)的购房(fáng)合同、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款合同(tóng)是两个(gè)独立(lì)的(de)合同关系，如果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据(jù)按揭(jiē)贷款合(hé)同按(àn)时向银行进(jìn)行贷(dài)款(kuǎn)偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险，进行影响自身(shēn)信(xìn)用和购房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一(yī)系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者(zhě)签(qiān)订的(de)预售(shòu)合同和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还(hái)款能力或(huò)短期不(bù)能还款等，则(zé)风险完全由银行承担(dān)，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱(qián)付(fù)工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规(guī)定了开发企业预售(shòu)商(shāng)品房所得(dé)款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地(dì)产管理部(bù)门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行(xíng)“一城一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按(àn)照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑(zhù)面积或(huò)者(zhě)项目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而(ér)事实(shí)是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或(huò)进入(rù)监管账户(hù)后被(bèi)挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被迫(pò)继续还款。那么(me)，监管账户资金如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预售(shòu)款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度(dù)所需(xū)。通过这些(xiē)方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了资金流动性(xìng)，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一(yī)定程度(dù)上(shàng)把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购(gòu)房者预(yù)付资金，一般设有定金或(huò)预付(fù)款保护(hù)机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要(yào)求购房者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)，按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售(shòu)商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方(fāng)式(shì)，一是期房由政府或(huò)第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取得购房者(zhě)支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供(gōng)一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无(wú)条件返还，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付(fù)首付(fù)，其余房款交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节，定金(jīn)比例一(yī)般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定(dìng)金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为(wèi)防止开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金(jīn)可通过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任(rèn)何责(zé)任(rèn)与损失(shī)。而开发(fā)商在房屋建设(shè)过程中的资(zī)金全(quán)部来自银行，银(yín)行根据(jù)工程(chéng)进度向开发商提供(gōng)一(yī)定比(bǐ)例(lì)的贷款(kuǎn)，由(yóu)于(yú)开发(fā)商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商施工进度(dù)。开发(fā)商在(zài)房屋交(jiāo)付时需取得(dé)由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开(kāi)发(fā)商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目(mù)获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合(hé)同后定金退(tuì)还。如由于(yú)任何原(yuán)因不能购(gòu)买，定金按照德国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)公证费和土(tǔ)地交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含(hán)在(zài)购房款中，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)可(kě)分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在(zài)支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一(yī)定使用期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)针对期房设计了(le)两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的(de)功(gōng)能是(shì)当(dāng)房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发商赔(péi)偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中的(de)房(fáng)产、资(zī)金、合同(tóng)等各个(gè)环(huán)节，各环节内(nèi)容确认无(wú)误(wù)后(hòu)签订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发商(shāng)出现财(cái)务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定房屋(wū)必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资(zī)金监管(guǎn)极为严格(gé)，资金也(yě)由律(lǜ)师监管，在(zài)确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商(shāng)，即资(zī)金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关(guān)口，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成(chéng)“预售(shòu)房定金保全(quán)措施”，交房(fáng)前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束(shù)后由于(yú)房屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取引业法(fǎ)》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法律要求开(kāi)发商必须完成定(dìng)金保全措施才(cái)可预(yù)售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构(gòu)或(huò)指定(dìng)保证机构(gòu)或保险机构签订定金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定金的保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应(yīng)的保证金证明书(shū)交付(fù)给购房者。除定(dìng)金外(wài)，其他预(yù)先(xiān)支付(fù)的购(gòu)房款也(yě)受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金证明书(shū)向金融机(jī)构或(huò)保(bǎo)证机构或保险公(gōng)司(sī)兑付，同时，开(kāi)发(fā)商需(xū)向购(gòu)房者赔付(fù)违约金，一般约(yuē)为房价(jià)的(de)10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付(fù)环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房者违约(yuē)可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行(xíng)申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房同(tóng)样采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付(fù)款流程做了统一详细(xì)规定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗等(děng)完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工程进度(dù)放款，月供在此过(guò)程中(zhōng)随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金(jīn)与付款会存入(rù)银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和(hé)房(fáng)企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在起，对还在(zài)正常(cháng)运转的(de)房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计(jì)形势复(fù)杂性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债(zhài区别词和形容词的异同举例，区别词和形容词的异同点)务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。定(dìng)金环节(jié)，建立开(kāi)发商违(wéi)约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至(zhì)房(fáng)屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购房者定区别词和形容词的异同举例，区别词和形容词的异同点(dìng)金安全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺(quē)陷等情况提供(gōng)充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按揭贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护(hù)购(gòu)房者的(de)权益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独立于(yú)开发商、银(yín)行的第(dì)三(sān)方资金(jīn)监(jiān)管机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环节，建立(lì)商品房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束(shù)后支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制(zhì)是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量(liàng)时(shí)代(dài)，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。另一(yī)方(fāng)面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发(fā)商的(de)建筑质量，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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