万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受(shòu)到舆论(lùn)关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成了共(gòng)同债(zhài)务人被中国信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房子早(zǎo)已售出，业(yè)主并非中(zhōng)赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看(kàn)到(dào)这些业主的(de)维权信息，难怪(guài)有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后(hòu)，可(kě)能(néng)没你(nǐ)想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校(xiào)环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了中山有多少个镇区，中山有多少个镇区,都叫什么名！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现(xiàn)，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司不(bù)良(liáng)债权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押物(wù)中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置(zhì)主体是(shì)中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司(sī)北京市分公司（下称中国信达(dá)北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信达北(běi)分讨债(zhài)的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些(xiē)房子实际上都(dōu)是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套(tào)房子是(shì)“未(wèi)出(chū)售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没有网(wǎng)签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资(zī)金(jīn)解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京(jīng)的(de)高(gāo)端(duān)人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫(hè)集团(tuán)的(de)高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支付价(jià)款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国(guó)信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并(bìng)实(shí)际(jì)占(zhàn)有，但未办理过(guò)户手续的，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房(fáng)产证，并承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费者权利(lì)保护问题(tí)的批(pī)复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式(shì)明(míng)确(què)了(le)购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住(zhù)为目(mù)的购买房屋并已(yǐ)支(zhī)付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权(quán)以及其他债权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付了部分价款(中山有多少个镇区，中山有多少个镇区,都叫什么名kuǎn)的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结(jié)前已实(shí)际(jì)支付剩余价款的，可以适用(yòng)前(qián)款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如果这75套(tào)房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实(shí)际上是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公司(sī)中国信达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯(sù)到(dào)金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)等选(xuǎn)择退出了(le)赫华恒(héng)瑞的(de)股东行列(liè)，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后者由中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没有很高的国(guó)民知名(míng)度(dù)，但(dàn)却在北(běi)京(jīng)豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京(jīng)的第(dì)一(yī)个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引发(fā)了(le)市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下(xià)了北京(jīng)万(wàn)柳地块，成为(wèi)北京当年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回(huí)来(lái)的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵(kē)成本超6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价(jià)格，都(dōu)令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可(kě)看出其在北京(jīng)豪宅圈(quān)的(de)地(dì)位。2014年末上市(shì)的它(tā)，对手是当时有名的(de)融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的(de)豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士(shì)，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬则居住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也(yě)因此，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵(guì)的(de)房(fáng)，拿北京城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的(de)背(bèi)后，这(zhè)个(gè)地产界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的(de)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，发现(xiàn)其(qí)深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控(kòng)人周金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急转直下(xià)。而(ér)追根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就在(zài)于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝试过多(duō)元(yuán)化业务(wù)，先后进军能(néng)源市场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终(zhōng)都(dōu)惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐(lè)部(bù)全部股权(quán)。如果北京国安的估值(zhí)一(yī)直没变，那么中赫集(jí)团拿(ná)下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及(jí)其(qí)实(shí)控人周(zhōu)金辉夫妇(fù)将(jiāng)其手(shǒu)中的中赫集(jí)团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权(quán)出质(zhì)记录。质权人包(bāo)括海金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北(běi)京国安(ān)的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况没(méi)有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北(běi)京国安(ān)足(zú)球(qiú)俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和(hé)周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在持续质押(yā)手中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次(cì)列被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及(jí)中(zhōng)赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行能力(lì)而拒不(bù)履行(xíng)生效法律(lǜ)文书(shū)确定(dìng)义(yì)务，上述被执行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在(zài)实控人都成(chéng)为老赖的(de)情况下(xià)，被执行10个多亿的北(běi)京国安(ān)，又如何(hé)能(néng)独善其身？

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