饱受争议(yì)的二手房(fáng)交易中介费问题，正逐渐得到(dào)监(jiān)管部门的(de)重视。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部、市场监管总局联合发布(bù)了关于(yú)规范房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务的(de)意见。意见提及(jí)，近(jìn)年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在利用房源客源优势收(shōu)取(qǔ)过高费用、未明码标(biāo)价(jià)、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥(làn)用客户个(gè)人信息等(děng)问题，加重(zhòng)交易当事人负担(dān)、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门(mén)从加(jiā)强从(cóng)业主体管理、明确经纪服务(wù)内容、合理确定经(jīng)纪服(fú)务收费、严格(gé)实行明(míng)码标价等(děng)十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席分(fēn)析(xī)师张大伟(wěi)称，随着(zhe)城市发展，一二线(xiàn)城(chéng)市二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易(yì)占比逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北(běi)京、上海为例(lì)，二手房(fáng)占市场成交(jiāo)比例(lì)超过80％，大量(liàng)二手房(fáng)成交依(yī)赖(lài)中介居间成交(jiāo)，房地产调(diào)控重心逐(zhú)渐(jiàn)从开发商过(guò)渡到(dào)中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策(cè)研究中心首席研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来说(shuō)属(shǔ)于金额(é)不低(dī)的大宗(zōng)交易，由于二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易成(chéng)本较高、交易周期较(jiào)长，具有非常(cháng)强(qiáng)的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多中介利用信息不对称等(děng)问题，将非必要的(de)收费夹(jiā)带其中(zhōng)，如收取过桥(qiáo)融资、按(àn)揭(jiē)费、担保费(fèi)等，对居民造(zào)成额外(wài)的(de)负担，而且这些服务事(shì)项(xiàng)并(bìng)未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务在(zài)内的相关市场交易行为及(jí)其主(zhǔ)体进行规(guī)范和秩序整顿，是房地(dì)产市场(chǎng)管理和调控的主(zhǔ)题(tí)。“当下(xià)，推进(jìn)这项工作的意义(yì)更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监(jiān)管(guǎn)重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房市(shì)场中，历(lì)来对房地产经纪服(fú)务行(xíng)业(yè)关(guān)注最多的(de)一(yī)个话题，便(biàn)是房地(dì)产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相(xiāng)关部门主要监管的(de)重点，将是对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务收费及(jí)中介交易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不(bù)低的(de)中介费(fèi)。以北(běi)京某房地产经纪服务(wù)机(jī)构2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计算，一套1000万元(yuán)的房(fáng)屋，中(zhōng)介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收(shōu)费上，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机(jī)构要合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务费用。鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实(shí)行(xíng)分档定(dìng)价。引导由交(jiāo)易双方共同承担(dān)经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目(mù)前房地产经纪服务收费标(biāo)准的(de)最早依据(jù)是1995年国家计(jì)委建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六(liù)条规定：房(fáng)屋(wū)买卖(mài)代(dài)理收费，按成交(jiāo)价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京(jīng)市执行的2014年(nián)更新后的收费标准，即根据这(zhè)样的(de)规定：“少数特别复杂的(de)住宅(zhái)买卖(mài)经纪服(fú)务，经交易各方协商同意(yì)，可(kě)在规定的收费(fèi)标准基(jī)础(chǔ)上(shàng)适(shì)当上(shàng)浮，上浮(fú)幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味(wèi)着，当(dāng)前(qián)北京二手房中介(jiè)费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了(le)房地产中介服(fú)务等57个政府定价(jià)，房地产经纪(jì)服(fú)务收费多少由各(gè)中介机构自行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机(jī)构(gòu)在实际收取(qǔ)费(fèi)用(yòng)过程中，相关(guān)监管部门当前并(bìng)未明(míng)确具体的中介费(fèi)率，中介机构(gòu)仅需(xū)在服务(wù)过程中对收费(fèi)标准进行(xíng)明(míng)码标价即(jí)可。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具体收取过程(chéng)中，会结合房(fáng)屋价值及工资标准，综合计算(suàn)出合(hé)适的中介(jiè)费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪(jì)机构应当在经(jīng)营门店、网(wǎng)站(zhàn)、客户端(duān)等场所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服务内容和收费(fèi)标准(zhǔn)，不得混合标(biāo)价和捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房地产经纪机构(gòu)提供的基本(běn)服务和延伸服务，应当分别(bié)明确服务(wù)项目和收费标准。房地(dì)产经纪机构(gòu)收(shōu)费前应当(dāng)向(xiàng)交(jiāo)易当事人出(chū)具收(shōu)费(fèi)清单，列明(míng)收费标准、收费金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场平均水平(píng)的房(fáng)地(dì)产经纪机构，住房(fáng)和城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)部门将会同市场监管等部门采取约谈等综(zōng)合措施(shī)进(jìn)行(xíng)重点监管。市场监管部门会同有关部(bù)门依法查(chá)处不按规定明(míng)码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规(guī)的行为(wèi)。对房地产经纪(jì)机构相关违法(fǎ)违规信息(xī)，市场监(jiān)管部门要依法(fǎ)依规(guī)纳(nà)入国家企业信(xìn)用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介费(fèi)要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定(dìng)价(jià)，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼(jiān)深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称(chēng)，住(zhù)建部发文鼓励按(àn)照成交价格(gé)越88是不是质数，79是质数吗高(gāo)、服(fú)务费率越(yuè)低的(de)原则实行分档定价(jià)，合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁经纪服(fú)务费用(yòng)，主要(yào)还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳为例，深(shēn)圳市场豪(háo)宅(zhái)和普宅(zhái)本来收(shōu)费(fèi)就不同，各(gè)家收费普遍(biàn)在合(hé)理范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当(dāng)前两部门提(tí)出(chū)的(de)意见仅为(wèi)鼓(gǔ)励性(xìng)质(zhì)，即只(zhǐ)是纲领性(xìng)文件而(ér)非(fēi)规(guī)定(dìng)，未来如何具体(tǐ)认定其中的细则，还需(xū)要看(kàn)各(gè)城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前(qián)市场看，经纪服(fú)务领域的调整改善、规范(fàn)化，有利于行(xíng)业健康发展。同时，由于二手(shǒu)房很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可(kě)能对交易产生影响，这(zhè)对房地产经纪服务行(xíng)业(yè)的专业(yè)性提出更(gèng)高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑麟指出(chū)，在二手房(fáng)买卖过程(chéng)中，原本应(yīng)该由上(shàng)下家各支付一(yī)半的中介费，但(dàn)在一(yī)些热(rè)点城市的二手房交易过程中，往往会有这样(yàng)的(de)情形，因部分(fēn)购房(fáng)者处于弱势地位，从而(ér)会出现中介费及(jí)税费均由购房者来承担。即(jí)使一(yī)些房东愿意承担中介费(fèi)，这部分费用也可(kě)能通过转嫁(jià)的(de)方式，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介费转嫁给(gěi)下家，市场这(zhè)种所谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的(de)情(qíng)况，一些房产中介公司(sī)将其视为(wèi)向购房者单边收费的(de88是不是质数，79是质数吗)行(xíng)为。部(bù)分(fēn)中介公司(sī)可能会利(lì)用其(qí)支配地位(wèi)，在原先经纪(jì)服务收费的基础(chǔ)上(shàng)，再(zài)次向房东收取费用，而这部(bù)分费(fèi)用，房东(dōng)往(wǎng)往会将其转再(zài)次(cì)转(zhuǎn)嫁给购房者，这实(shí)际上相当于变相推高了房价(jià)。两部门(mén)提出严(yán)禁操纵经纪服务收费(fèi)，不仅(jǐn)有利(lì)于(yú)提高交(jiāo)易中(zhōng)操作的透明(míng)度，也有利于(yú)房(fáng)价(jià)的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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