万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国(guó)知(zhī)晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开(kāi)发商(shāng)——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共(gòng)同债务人被中国信达追债，中国信(xìn)达为了(le)收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的(de)有钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫名奇妙(miào)地(dì)被拍卖，算是被割了(le)！北约可以灭掉俄罗斯吗，北约为什么对抗俄罗斯g>

　　截至发稿，暂未(wèi)看到(dào)这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没(méi)你(nǐ)想象的那么简(jiǎn)单(dān)。

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　　富(fù)人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司(sī)不良(liáng)债权转让项目”，债权(quán)总额高达近(jìn)47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示(shì)，上述(shù)不良债(zhài)权转让项目的(de)处置主体是中国信达(dá)资产管理股份有限公司(sī)北京市分(fēn)公司（下称(chēng)中国(guó)信达北分(fēn)），处置的是(shì)对北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人(rén)民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同债务人。目前(qián)，该项(xiàng)目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为(wèi)什么中国信达的(de)拍卖(mài)页面上又注明(míng)这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说(shuō)明这(zhè)些房子(zi)根本没有网(wǎng)签，也(yě)没有房产证！

　　第(dì)一财(cái)经的报道证(zhèng)实了上述内容(róng)。有(yǒu)豪(háo)宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫(hè)集团早就把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押(yā)出去，现在还(hái)没(méi)资金(jīn)解(jiě)抵(dǐ)押，所以不能网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级(jí)豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本(běn)都是(shì)北(běi)京(jīng)的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬也是万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料(liào)，万(wàn)柳书(shū)院的业(yè)主中，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集团的高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人(rén)也被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确实已经(jīng)支付(fù)价(jià)款并实际占有(yǒu)，那么(me)，中国(guó)信达转让(ràng)这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖(mài)损失最大(dà)的，没准还(hái)是债(zhài)主中国信(xìn)达(dá)。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业(yè)主(zhǔ)没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可(kě)以联合起(qǐ)诉开发商，要求(qiú)退还(hái)购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)或办理房产(chǎn)证(zhèng)，并承担违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民(mín)法院报公布《最高人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)关于(yú)商品房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释(shì)的(de)方(fāng)式明确(què)了购房人的(de)优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者以居住(zhù)为目的购(gòu)买房(fáng)屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付(fù)请求权优(yōu)先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当(dāng)予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付了部分价款的(de)商品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)，在(zài)一审(shěn)法(fǎ)庭辩论(lùn)终结(jié)前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这(zhè)75套(tào)房子均为“已售未网签”，那(nà)么(me)这笔(bǐ)不良债权，实(shí)际上是个烫手山(shān)芋。可能(néng)不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔(péi)了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷(gǔ)国际信托有限责(zé)任(rèn)公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其(qí)他(tā)房(fáng)企，中赫集团既没(méi)有很大规(guī)模，也没有(yǒu)很高的国民知名度(dù)，但却在(zài)北京豪(háo)宅圈留下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院(yuàn)，更是(shì)被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双(shuāng)料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神(shén)秘高(gāo)端的姿(zī)态(tài)杀入市场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来(lái)的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年(nián)银杏树(shù)，还是每(měi)平米2北约可以灭掉俄罗斯吗，北约为什么对抗俄罗斯0万元的价格，都(dōu)令业(yè)内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜(liū)中，就可看出其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对(duì)手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆(zhào)业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单(dān)价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经(jīng)推出(chū)了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名(míng)人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼台(tái)七号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发(fā)商光环(huán)的背后，这(zhè)个(gè)地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定义务(wù)，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖(lài)”。

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　　中赫被北京(jīng)国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦落(luò)到这(zhè)个地步，其实(shí)是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在(zài)今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾深挖出(chū)背后(hòu)的中赫集(jí)团，发现(xiàn)其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周(zhōu)金辉的(de)人生轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购(gòu)北(běi)京国(guó)安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多(duō)元(yuán)化业务，先后进军(jūn)能源市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的(de)目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股国安足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中(zhōng)赫集团(tuán)从(cóng)中(zhōng)信(xìn)集团手中(zhōng)拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京国安俱乐部全(quán)部股权(quán)。如(rú)果北京国(guó)安的(de)估值一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计(jì)花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团(tuán)及其实控(kòng)人周金(jīn)辉(huī)夫(fū)妇将其手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股(gǔ)份质押(yā)陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共(gòng)有(yǒu)11条股权出(chū)质记录(lù)。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然北约可以灭掉俄罗斯吗，北约为什么对抗俄罗斯(rán)而，入主北京国(guó)安(ān)后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球(qiú)俱乐部(bù)实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况(kuàng)却持续(xù)没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集(jí)团(tuán)股东(dōng)周金辉、李彩霞(xiá)等共(gòng)同成为被执行人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不(bù)过在实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安(ān)，又如何能独善其身？