文：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住房和城乡建设工作(zuò)会(huì)议提出“有(yǒu)条件的可以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足(zú)一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等(děng)地明确表态(tài)，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了(le)，这是(shì)对(duì)购房者(zhě)的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力的(de)别建了(le)，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是房地产从大(dà)开发(fā)时(shí)代步入高质(zhì)量发展阶段的必(bì)然趋势(shì)，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了(le)，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二次房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四(sì)大(dà)关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能实现房(fáng)地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房的风(fēng)险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什(shén未来出现丧尸的几率大吗，未来有可能出现丧尸吗)么(me)情况？简单科普(pǔ)一(yī)下(xià)：商品房预(yù)售最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前(qián)世界不少国(guó)家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来(lái)了！发达国家一般有严(yán)格的监(jiān)管保障措(cuò)施，开(kāi)发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府批(pī)准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期(qī)房后(hòu)并非像中国一样(yàng)在支付(fù)完(wán)首(shǒu)付(fù)款后(hòu)从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根(gēn)据(jù)开发商工程(chéng)进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要(yào)严格(gé)的资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如(rú)果没有这(zhè)些保障措(cuò)施，一定会(huì)触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲预售制(zhì)度(dù)有一定(dìng)历史(shǐ)阶(jiē)段性(xìng)，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重(zhòng)组、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市(shì)场信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化(huà)解这(zhè)个难(nán)题(tí)，让房(fáng)地(dì)产回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是(shì)五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是对购(gòu)房民(mín)众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业(yè)的(de)本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大(dà)的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓(xìng)安居(jū)乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业(yè)企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售制(zhì)要结合(hé)稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当(dāng)期三(sān)好生、新(xīn)模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售(shòu)资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产(chǎn)行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住(zhù)宅，住房(fáng)的需(xū)求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多数(shù)居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多(duō)数(shù)以(yǐ)一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探求(qiú)新的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式(shì)一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办(bàn)立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层出(chū)售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似(shì)租(zū)金的(de)分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐(qí)买家的(de)钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了(le)制造商的资(zī)金问题，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款”的销售模(mó)式(shì)成为当时中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的一大(dà)特色(sè)，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地产市场的(de)改革，“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核(hé)心的住房供不应求(qiú)的(de)问题(tí)，使房市(shì)发(fā)展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立(lì)健全的(de)监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀的一(yī)个楼盘(pán)因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提升了对(duì)于预售(shòu)楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要(yào)求开发商在(zài)预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全(quán)部支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目完成，资(zī)金需放入(rù)律(lǜ)师(shī)所托管，支(zhī)取时(shí)需律所和(hé)建(jiàn)筑师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银(yín)行开设(shè)的(de)信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取全透(tòu)明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大风险方，后续(xù)需自身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强(qiáng)调基(jī)础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期(qī)发展(zhǎn)工业化的(de)进程大于城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行(xíng)的(de)是(shì)“统(tǒng)一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房市(shì)场发(fā)展起步(bù)较晚(wǎn)、增速(sù)较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再适用(yòng)于当时的(de)国情。叠(dié)加(jiā)房地(dì)产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地(dì)产开发(fā)商(shāng)，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的(de)一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步(bù)引(yǐn)进(jìn)中国香港预售商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内房地产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于进(jìn)一(yī)步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住(zhù)房无(wú)偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实行住房分配(pèi)货(huò)币化(huà)、住房供给商品(pǐn)化、社会化的(de)住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允许开发商卖(mài)期房(fáng)，解(jiě)决了(le)房企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下(xià)一(yī)个项目(mù)的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银行等多(duō)方迅速(sù)出台相关的(de)信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者(zhě)，极大(dà)作用推动了房地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经调整形成(chéng)契合中(zhōng)国内地(dì)的(de)商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度(dù)。预售制(zhì)的初衷是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金(jīn)压力，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)企(qǐ)业将正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋预先出(chū)售(shòu)给购房者(zhě)，由购房者支付定金或(huò)房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国(guó)内地(dì)实(shí)践(jiàn)过(guò)程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预(yù)售许可(kě)证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行(未来出现丧尸的几率大吗，未来有可能出现丧尸吗xíng)备(bèi)案登记和(hé)预告(gào)登记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房者需(xū)要(yào)一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付(fù)清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所(suǒ)不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预(yù)售制商品房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要方(fāng)式，预(yù)售制(zhì)极(jí)大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动(dòng)了(le)城镇化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多年对中国(guó)内地(dì)房地产市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)资(zī)金需求，也提高了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得巨(jù)大进步(bù)，数十年时间走(zǒu)完发达(dá)国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我(wǒ)们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发(fā)展，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业从无到(dào)有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成为拉动中国内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的(de)火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地产对金(jīn)融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉动的投(tóu)资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资(zī)占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违约(yuē)，将(jiāng)导致(zhì)银行(xíng)不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高(gāo)于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市(shì)值的比例较高(gāo)，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资(zī)本市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可(kě)否(fǒu)认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱(qián)一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。比如(rú)，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购(gòu)房(fáng)合同、购房者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独(dú)立的(de)合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合(hé)同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权(quán)力，但依(yī)旧需要根据按揭贷(dài)款合(hé)同按时向(xiàng)银(yín)行进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用和购房者对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场波动或经(jīng)营不(bù)善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂(liè)等一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订(dìng)的(de)预(yù)售(shòu)合同(tóng)和按(àn)揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获(huò)得(dé)房款，如果购房(fáng)者(zhě)丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短期(qī)不能还款等，则风险完(wán)全由银行承(chéng)担(dān)，银(yín)行将面(miàn)临较大的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了(le)开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关(guān)的工程建设(shè)，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统一的(de)预售资金(jīn)监管规定，各地实(shí)行“一城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按(àn)照项目(mù)的建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者项目工程总额(é)报价(jià)计(jì)算(suàn)重点资金。而(ér)事实是(shì)，不少(shǎo)购房(fáng)款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫(pò)继续还(hái)款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开(kāi)发时代的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资(zī)金，一(yī)般设有定金或(huò)预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大(dà)部分(fēn)房款在(zài)房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预(yù)付款(kuǎn)一(yī)般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工程进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月供；二是房屋交付(fù)后(hòu)发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付(fù)质(zhì)量(liàng)的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格并提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房者支付(fù)的房款。二(èr)是开发商(shāng)为购(gòu)房(fáng)者提(tí)供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付(fù)首(shǒu)付(fù)，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资金由第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环(huán)节，定金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据(jù)，2021年美国(guó)平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在(zài)房(fáng)屋交付后(hòu)通过按揭贷款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者的(de)定(dìng)金及(jí)首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险公司的信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承担任何(hé)责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的(de)资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发(fā)商挪用资金直接(jiē)损害银(yín)行利益，银(yín)行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋(wū)交付(fù)时需取得由(yóu)政(zhèng)府相关部门经审查后发(fā)放的验(yàn)收(shōu)凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造(zào)工(gōng)期(qī)进度支付，按揭按(àn)工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，开(kāi)发商或购房(fáng)者可(kě)购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批(pī)后(hòu)即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同前(qián)，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预(yù)约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定(dìng)金退还(hái)。如由于任(rèn)何原因不能购买，定(dìng)金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和(hé)土地交(jiāo)易税，分别(bié)为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付(fù)，具体支(zhī)付(fù)节点、比(bǐ)例(lì)因项(xiàng)目(mù)而异。一般来说(shuō)，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完(wán)工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可(kě)在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分多次发放(fàng)贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房(fáng)者一定使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，交房前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律(lǜ)师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负(fù)责沟通(tōng)期(qī)房交易(yì)中的房(fáng)产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确(què)认无(wú)误后(hòu)签订首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔(péi)付，而超(chāo)出(chū)10％的(de)部分(fēn)较难(nán)追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在合同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款的(de)方(fāng)式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证(zhèng)公司的(de)检验验收后(hòu)才(cái)能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户(hù)前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范(fàn)期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立(lì)法，定(dìng)金(jīn)超5％或(huò)1000万日(rì)元(yuán)时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付(fù)款比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给(gěi)严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一(yī)部规范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业(yè)法》，对购房(fáng)者支(zhī)付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发(fā)商必须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么是(shì)定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向(xiàng)金融(róng)机构(gòu)或指定(dìng)保证(zhèng)机构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合(hé)同，设(shè)置购房(fáng)者(zhě)定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给(gěi)购房者(zhě)。除定金(jīn)外(wài)，其他预先支付的(de)购房款也(yě)受该措施(shī)保护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金(jīn)证明书(shū)向金融(róng)机构或(huò)保(bǎo)证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才(cái)开始按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约(yuē)可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付(fù)比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后(hòu)满1年(nián)保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的(de)选购权合同以(yǐ)及(jí)订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期(qī)房同样采(cǎi)取按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程(chéng)做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节(jié)点一般为(wèi)合(hé)同签订后(hòu)、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工(gōng)程进(jìn)度(dù)放(fàng)款，月供在此过程中随(suí)着放(fàng)出贷(dài)款的增加而增加，未放款部(bù)分无(wú)需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订金与付款会(huì)存入银(yín)行专门的项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界点，重(zhòng)点是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部(bù)停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支(zhī)持力度(dù)，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估(gū)计(jì)形势复(fù)杂性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后(hòu)定(dìng)金保护(hù)机(jī)制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金安全。签订合同环(huán)节，鼓励(lì)保(bǎo)险公(gōng)司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保(bǎo)障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付(fù)款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的(de)权益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银(yín)行的第三方资金(jīn)监(jiān)管机构(gòu)，或由政府相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修期(qī)内，开(kāi)发商应(yīng)对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来(lái)看(kàn)，取消商品房预(yù)售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预(yù)售制(zhì)已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另(lìng)一(yī)方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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