“现在的房地产(chǎn)很(hěn)难再出现像过去十年的(de)系统性(xìng)行(xíng)情。”思睿集团合伙人、首(shǒu)席经济学家洪灏(hào)向《红周刊》表(biǎo)示，房地产行业(yè)分化的愈加明显(xiǎn)，让(ràng)机构和(hé)投资者(zhě)的关注度从板块向单个标的转移。上海利(lì)檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，从行业来看，无论是业绩，还是估值，房地(dì)产都已经双(shuāng)杀到了最(zuì)底部(bù)，而且是反(fǎn)复地杀到了底部(bù)，再(zài)往(wǎng)下的空间已经不大(dà)了(le)。

　　三道(dào)红线等指标

　　成挖掘个(gè)股(gǔ)阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)重要参考(kǎo)many的比较级和最高级怎么写，much的比较级和最高级>

　　那么(me)如何寻找房地产个(gè)股的阿尔法(fǎ)呢？

　　洪灏提(tí)醒(xǐng)，在房地产(chǎn)赛道中进行选(xuǎn)择，需要非常小心(xīn)，避免(miǎn)选了半天，标的公(gōng)司出现(xiàn)爆(bào)雷的情况。除此之外，洪灏指(zhǐ)出，需要满足以下三个基准(zhǔn)：有大的国(guó)资背景的、杠(gāng)杆率较低的、此前没有(yǒu)踩过红线的。

　　他还(hái)表示，如果(guǒ)关注一(yī)下(xià)今(jīn)年(nián)房(fáng)地(dì)产的开发(fā)资金(jīn)来源，可以发现(xiàn)，其实银行的信贷倾(qīng)向是不太愿意给房企贷款的，房(fáng)企的主(zhǔ)要资金(jīn)来源来自新(xīn)盘的销售。但今年新房的销售(shòu)情况相较一(yī)般。再(zài)关注(zhù)一下，哪(nǎ)些房企能从银行拿到钱，其(qí)实主要还是那些有国(guó)企背景的房企，民营(yíng)房企相对(duì)比较(jiào)困难，所以(yǐ)整(zhěng)个行业(yè)出(chū)现了一个很明显(xiǎn)的分化(huà)，无论是在销售，还是融资(zī)等各个(gè)方面(miàn)都非常(cháng)明显。现在有国资背(bèi)景的房企在(zài)资本市场表现(xiàn)相对较好，但没有国资背景(jǐng)的民营房企(qǐ)股(gǔ)价(jià)大多表现(xiàn)很一般。

　　陈昊(hào)扬则向《红周刊》表示，在房地产行业内(nèi)，我们(men)的逻辑(jí)是，“寻找最后的赢家”。而具体(tǐ)到如(rú)何挖(wā)掘，我们会特别重(zhòng)视企业(yè)的成本优势，更具体一点，就是它的净(jìng)借贷水(shuǐ)平（净负债率）是不是行业内的最低水(shuǐ)平；利润率(lǜ)是不是行业内最高的；融资(zī)成本是否(fǒu)是(shì)行业内最(zuì)低的(de)；建(jiàn)安成本是否也是业内最低的；这些都是我(wǒ)们看重的一(yī)家房(fáng)企的(de)综合(hé)成本。

　　需(xū)要注意的是(shì)，能够(gòu)同时满足上述条件(jiàn)的房(fáng)企并不(bù)多(duō)。即便是在(zài)国央企中(zhōng)，仍有部分(fēn)房企出现了“三道红线”的“踩(cǎi)线”情况，且有逐(zhú)渐恶化的(de)趋势。以A股为(wèi)例，《红周刊》根据(jù)Wind数(shù)据(jù)整理发现(xiàn)，截至(zhì)2022年末，天房发展、陆家嘴、格力地(dì)产、西藏城投、中交地产、中国武夷等国(guó)央企“三道红线”全踩(cǎi)。

　　除此之外，城建发展、京投发展、光明地产、云南(nán)城投(tóu)、首(shǒu)开股份、珠江股(gǔ)份、城投控股(gǔ)等国(guó)央(yāng)企房企也踩了“三(sān)道(dào)红线”中(zhōng)的两条(tiáo)。

　　2022年激进扩张(zhāng)房企

　　需警(jǐng)惕其重蹈(dǎo)覆辙

　　不(bù)难看出(chū)，即(jí)便是(shì)有着(zhe)较稳健(jiàn)特色(sè)的国(guó)央企房企(qǐ)，其财务指标(biāo)称(chēng)得上完全健康的仍是少(shǎo)数。而更加值得注意的是，在2022年(nián)，不少国企，甚至地方国企开(kāi)始大举扩张。而(ér)这(zhè)无疑又进(jìn)一步考(kǎo)验(yàn)着国央(yāng)企的资金链情况。

　　对房企而(ér)言，扩张速度的张弛有度尤为重(zhòng)要，节奏把握准确，有助于(yú)房(fáng)企储备优质“弹(dàn)药”；但过于乐观的预(yù)判(pàn)未来市场，以及过于激进的(de)扩(kuò)张拿地节奏也有可能让房企重蹈此前(qián)的高杠(gāng)杆覆(fù)辙。

　　陈(chén)昊扬以其配置(zhì)的(de)一家房企进行举例(lì)，它从2018年开始到(dào)2021年(nián)，连续4年的净借贷(dài)比例(lì)都维持在33％左右，完(wán)全没有增加杠杆比(bǐ)例。而(ér)到2022年，这家房(fáng)企明显感(gǎn)觉到机会来了，其开始在一线城市(shì)进行大举(jǔ)拿(ná)地(dì)，净(jìng)负债率也由此前的33％左右水(shuǐ)准提高到45％左右(yòu)，涨(zhǎng)了接近三分之(zhī)一。与此(cǐ)同时(shí)，该房企(qǐ)新购入(rù)地块也实现了(le)快速的开盘利(lì)用率，预计今年会有(yǒu)更多的(de)楼盘入市。像这类(lèi)企(qǐ)业就符合(hé)“最后的赢家”的特(tè)点(diǎn)。一方面，在于它(tā)本身储备了很多(duō)弹药(yào)，去年拿地超1000亿元，且其中一半在一线(xiàn)城(chéng)市(shì)，另外一半(bàn)也主要集中(zhōng)在(zài)强二线和二线城市(shì)；另(lìng)一方(fāng)面，它(tā)的扩张是有节制地扩(kuò)张。

　　陈(chén)昊扬同样(yàng)提醒道，与之(zhī)相(xiāng)反，有(yǒu)些房企的(de)扩张速度让人感(gǎn)觉又(yòu)回到了(le)2016年(nián)、2017年(nián)，或者说看到了2016年(nián)～2020年期间扩张的民营企业的(de)影子。虽然(rán)说，见(jiàn)到机会时要出手，但出手的章(zhāng)法仍要小心(xīn)，如果负(fù)债(zhài)率扩张得(dé)太快，但未来的两年市场没有想象得那么好，可能会(huì)重(zhòng)蹈覆辙。

　　那(nà)么如何来衡量一家(jiā)房(fáng)企的扩张(zhāng)速度是(shì)否(fǒu)激进？陈(chén)昊扬向《红周刊》表示，主要还是看房企的净负(fù)债率水(shuǐ)平，在(zài)我看来，这个(gè)比例如果超过60％，就是扩张(zhāng)得过于快速了。

　　不难看(kàn)出，这一标准要比“三道红线”对(duì)房企(qǐ)的净负(fù)债(zhài)率要求(qiú)不得高于100％要更(gèng)加严格。陈昊(hào)扬解释，当前房地产行业的复苏速度并没有那么快，所(suǒ)以要规(guī)避公司净负债率(lǜ)提高到一个比(bǐ)较(jiào)危险(xiǎn)的水平(píng)。

　　《红周刊》对在(zài)2022年拿地较(jiào)积极的房企梳理(lǐ)发现，中(zhōng)交地产、中(zhōng)国(guó)金茂、华发股份、越秀地(dì)产、绿(lǜ)城中(zhōng)国、保利(lì)发展(zhǎn)等房企2022年净(jìng)负债率都在60％之上。其中，中(zhōng)交地产净(jìng)负债(zhài)率持续居高不(bù)下，在2020年至(zhì)2022年期间，依(yī)次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜(xiān)明对(duì)比(bǐ)的(de)是，华(huá)润置(zhì)地、中(zhōng)国海外(wài)发展(zhǎn)、万科A、滨江集(jí)团、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、龙湖集团等房企在践行较积极的拿地策(cè)略的同时，也较好地控制了公司的扩张速度(dù)与净负债率水平(píng)（见附表）。

　　滨江(jiāng)集(jí)团等个别(bié)民营(yíng)房企

　　或具备“最后(hòu)赢(yíng)家”的黑(hēi)马(mǎ)特质

　　陈昊扬指出，实(shí)际上，他(tā)们是以同一筛选标准来(lái)看(kàn)国央(yāng)企与民营(yíng)房企(qǐ)，但在各维度的实际(jì)表(biǎo)现上，国央企确实会(huì)更胜一筹(chóu)。如国央企的融资成本更低，融资渠道(dào)也更顺(shùn)畅，能够做到(dào)想融就(jiù)融，这样，国央企(qǐ)自然(rán)而然就(jiù)具有天然优势。

　　虽然对(duì)比民营(yíng)房(fáng)企，机(jī)构更(gèng)加看好国央企，但(dàn)这也并不意味着，民营企业中就(jiù)没有(yǒu)“黑(hēi)马”的(de)存在(zài)。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理发现(xiàn)，仍有少数民营房企同样受到机构的青睐(lài)。比(bǐ)如，根据2023年一季(jì)报，滨江集团(tuán)的十大流通(tōng)股东中新进(jìn)了“中(zhōng)国(guó)工商银行股(gǔ)份(fèn)有限公(gōng)司－景顺长城中(zhōng)国回报灵活配置混(hùn)合型证(zhèng)券(quàn)投(tóu)资基金(jīn)”“全国社保基金一一六组合”等。

　　除(chú)此(cǐ)之外(wài)，自2021年开始，百亿私募珠海阿巴马(mǎ)资产管理有限(xiàn)公司就(jiù)长期(qī)持有滨江集团(tuán)。根据(jù)一季报，该(gāi)资(zī)产(chǎn)公司(sī)的几(jǐ)只(zhǐ)产品合计持(chí)有滨江集团9543万股，约占流通A股的(de)3.56％。

　　滨江集(jí)团(tuán)的受(shòu)青睐，和其自身的基本(běn)面表现(xiàn)存在一定(dìng)关系。2020年以来的近三年(nián)时间，房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)整体在走“下坡路”，但(dàn)作为杭州本土房企的滨江集团(tuán)仍是表现出(chū)较强的韧(rèn)劲，2020年以来，滨江集团在业(yè)绩表现、销(xiāo)售规(guī)模、新增土(tǔ)储(chǔ)、股价表现等(děng)多维度都表现(xiàn)了较强(qiáng)的增长势(shì)头。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年期间(jiān)，滨江集团扣(kòu)非归母净利(lì)润依次为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次实现(xiàn)同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报，今年(nián)一季度，滨江集(jí)团更是实(shí)现了扣非(fēi)归母净利润5.41亿(yì)元，同比增长134.07％。

　　在(zài)房地产“青铜时代”仍能(néng)保持(chí)自身业绩的(de)持续(xù)增长(zhǎng)，和滨江集团(tuán)扎根(gēn)杭州的战略布局关系(xì)密切(qiè)。根据(jù)2022年年报，滨江集团有近七(qī)成营收(shōu)来(lái)自杭州地区(qū)，而在2021年，杭州地区(qū)的(de)营收比重只(zhǐ)占(zhàn)到(dào)近六成。近(jìn)三年(nián)持续稳(wěn)居杭州房企销(xiāo)售排名第(dì)一。

　　与此同时，滨江集团(tuán)在杭州的土储补充同样较为积极，根据诸葛(gé)找房、住(zhù)在杭(háng)州网数据显示，2020年(nián)、2021年、2022年(nián)在(zài)杭拿(ná)地金额依次为404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持续稳居杭(háng)州的本土(tǔ)第(dì)一。

　　而滨江集团(tuán)在(zài)杭州(zhōu)的较突(tū)出表现(xiàn)，也让滨(bīn)江集团的房企排名迅速提升。到2023年，滨江(jiāng)集团的(de)房企排名已冲(chōng)进前十，根(gēn)据中指数据，2023年前4月(yuè)，滨江集团实(shí)现销售额(é)607.3亿元，位列房企第九(jiǔ)位。

　　值得注(zhù)意(yì)的是，2020年至今，滨江集团(tuán)股价(jià)翻了超(chāo)一倍以上，而近期，滨江集团更是迎来多(duō)家机构的(de)集中调(diào)研。滨江集团发布公告表示(shì)，公司于5月10日(rì)接受了信(xìn)达(dá)证券(quàn)、金鹰基(jī)金、建信(xìn)养(yǎng)老(lǎo)、新华(huá)养老等18家机构调研(yán)。

　　产业链布局(jú)重点移至存(cún)量赛(sài)道

　　机构在下游家(jiā)纺(fǎng)、家居(jū)、物业(yè)觅α

　　实际上房地产开发只是房地产产业(yè)链上的中游环(huán)节，其上游(yóu)主要为钢(gāng)铁、水泥、建材(cái)、玻纤(xiān)等材料供应商，而下游应(yīng)用(yòng)行(xíng)业主(zhǔ)要(yào)包括中(zhōng)介服务、家用电器、物业管理、家居用品。综(zōng)合《红周(zhōu)刊》的采访，房地产开发(fā)环(huán)节与上(shàng)游(yóu)材料端息息相关(guān)，新盘开工不足导致上游(yóu)不被看好，机构寻觅个股阿尔法的思(sī)路渐(jiàn)渐移(yí)至下游。“中国房地产行业在进入存量(liàng)房时代，所(suǒ)以对地产产业链，尤其是偏消费属(shǔ)性的(de)家装(zhuāng)家居领域，我们相对看好，因为居民(mín)保(bǎo)有的住(zhù)房规模(mó)越来越大，随着时间的增(zēng)加(jiā)，内装更(gèng)新的需求也(yě)会越来越多(duō)。美国(guó)过去的数据充(chōng)分(fēn)说明(míng)了这一(yī)点(diǎn)，在新房销(xiāo)售见顶之后，家具消费的增长却一(yī)直都很好。对于地产(chǎn)产(chǎn)业链(liàn)，我们相(xiāng)对看好(hǎo)和内装相关的(de)行(xíng)业，例如消费建材、家居(jū)装饰(shì)等(děng)。”万家基金人士表示。

　　而根据(jù)《红周刊》对下游细分中相(xiāng)关赛道(dào)龙头年内表现的(de)统计(jì)，目前暂居(jū)前(qián)两位的都是来自家纺赛(sài)道的公司(sī)，它(tā)们分(fēn)别是(shì)富(fù)安娜和水星家纺，特别是前者在(zài)月线(xiàn)连收(shōu)七根阳线(xiàn)的(de)基础上，年内迄今(jīn)涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主(zhǔ)要从事纺(fǎng)织家居、睡眠家居、生(shēng)活类产品的研发、设(shè)计、生(shēng)产及(jí)销售，旗(qí)下拥(yōng)有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智(zhì)”自有品牌(pái)。第(dì)一季度报告显示，报(bào)告期(qī)内，富(fù)安娜实现营业(yè)收入(rù)约6.2亿元，同(tóng)比(bǐ)减少7.57％；不过(guò)实现归属于上市公司(sī)股(gǔ)东的净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从(cóng)上市公司一季报的十大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看，能够(gòu)发现该股早已成为基金重仓(cāng)股的天下，彼时包括公募(mù)的中欧(ōu)价值发现、中欧潜力价(jià)值、工银瑞信(xìn)灵动价值(zhí)、宝盈新价值和私募的明河2016，都在(zài)其中出现，占据了半壁江山(shān)。需要强调的是，中欧的两(liǎng)只(zhǐ)基金都是价值派基金经(jīng)理曹名长在管的产品，首季其同时(shí)重仓的房(fáng)地产产业链股票还(hái)有金地集(jí)团和大亚圣象。

　　从公司的十大流通股(gǔ)股东来看，《红周(zhōu)刊》发现广发基金经理(lǐ)罗洋慧眼独(dú)具，一(yī)季报(bào)中他管理(lǐ)的(de)广发策略优选和广(guǎng)发安宏回报均(jūn)增加(jiā)了持股，而(ér)这(zhè)两只产品也成为志邦家居十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)中仅(jǐn)有的(de)两只公(gōng)募(mù)。有(yǒu)意思的是，他似乎对于定制(zhì)家居类标的情有独钟(zhōng)，在(zài)另一家赛道公(gōng)司(sī)金(jīn)牌橱柜中，他管理的全部三只(zhǐ)产品(pǐn)均登(dēng)榜十(shí)大流通股股东(dōng)，其也成(chéng)为他(tā)的独门重仓股。

　　除去家(jiā)居家纺外，下游的物业股也(yě)越来越被(bèi)机构所青睐，不过这类标的大多(duō)在香港上市，如何选择(zé)成为难(nán)题。对此，前述上海公募(mù)基(jī)金经理举例分析：“物业(yè)服务不是一个高毛利的(de)行业(yè)，挣钱很辛苦，我(wǒ)选公司还是希望(wàng)挣的是市场化(huà)应该挣(zhēng)的钱，以我曾经(jīng)买的绿城服务为例，它在中高端楼盘占比是比较(jiào)高的，每年到期的(de)合同里提(tí)价成功(gōng)率(lǜ)在30％～40％。它能(néng)做到滚动的大(dà)部分项目到期之后，经过两三轮(lún)合同周(zhōu)期还能做到(dào)产品(pǐn)提(tí)价(jià)。”

　　“行业里真正能做到(dào)产品提(tí)价(jià)的(de)公司很少，因(yīn)为物业公(gōng)司很(hěn)容易(yì)一开始是挣(zhēng)钱的(de)，后(hòu)面因为保安这些固定人员(yuán)成(chéng)本的(de)年度增长，不过服务(wù)没有特(tè)别好，客户没(méi)有那么满意(yì)，能(néng)做到提价难度是非常大的(de)。但是该公司能(néng)在业内做到(dào)到期之后提(tí)价(jià)率比较(jiào)高(gāo)，这跟它(tā)的(de)定位(wèi)和比较好的服务是有(yǒu)关系的。”他(tā)进一(yī)步强调(diào)。

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