“现在的房地产很难(nán)再出(chū)现像过去十年的系统性行情。”思(sī)睿集团合伙人(rén)、首席经济学家(jiā)洪灏向(xiàng)《红周刊》表示(shì)，房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)分化的愈加明显，让机构和投资(zī)者的关注度从板块(kuài)向单个(gè)标(biāo)的(de)转移。上海利檀投资董事长陈昊扬向《红周刊》指(zhǐ)出，从(cóng)行业来看，无论是(shì)业绩(jì)，还是估值，房(fáng)地产都已经双杀到(dào)了(le)最底部(bù)，而且是反(fǎn)复(fù)地杀到了底(dǐ)部，再往下的(de)空间已(yǐ)经(jīng)不(bù)大了。

　　三道红线等(děng)指标

　　成(chéng)挖掘个股阿(ā)尔(ěr)法重要参考

　　那么(me)如何寻(xún)找(zhǎo)房地产(chǎn)个股的(de)阿尔(ěr)法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛(sài)道(dào)中进(jìn)行选(xuǎn)择，需(xū)要非常小(xiǎo)心(xīn)，避(bì)免选了半天(tiān)，标的公司出现爆雷(léi)的情(qíng)况(kuàng)。除此之外，洪灏指出，需要满(mǎn)足以下(xià)三个(gè)基准：有大的国资(zī)背景的、杠(gāng)杆率较低的、此前没有踩过红线的。

　　他还表示，如(rú)果关(guān)注一(yī)下今年房地产的(de)开发资金(jīn)来源，可以发现，其(qí)实银行的信贷倾向是不太(tài)愿意给房企(qǐ)贷(dài)款的，房(fáng)企的主要资金来源(yuán)来自新盘的销(xiāo)售。但今年(nián)新房的(de)销售情况(kuàng)相(xiāng)较(jiào)一般。再关注一下，哪些(xiē)房(fáng)企(qǐ)能从银行拿(ná)到钱，其(qí)实主要(yào)还(hái)是那些有国企(qǐ)背景的(de)房(fáng)企，民(mín)营房(fáng)企相对比较困难(nán)，所以整个行业出现了一个很明(míng)显的分化，无论是在销售，还是融资(zī)等(děng)各个方面都非常明显(xiǎn)。现(xiàn)在(zài)有国(guó)资背景的房(fáng)企(qǐ)在资本(běn)市场表(biǎo)现相对(duì)较好，但没有国资(zī)背景的民营(yíng)房企股(gǔ)价大多表现很(hěn)一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房地产行业内，我们的逻辑是，“寻找最后的赢(yíng)家”。而(ér)具(jù)体到如何挖掘，我们会特别(bié)重(zhòng)视企业的成(chéng)本优势，更具体(tǐ)一(yī)点，就是它(tā)的净借(jiè)贷水(shuǐ)平(píng)（净负债率(lǜ)）是不是行业内的(de)最低水平；利润率是不是行业(yè)内最高(gāo)的；融(róng)资成本(běn)是否是行业内最低的；建安成本是否(fǒu)也(yě)是业内最(zuì)低的；这些都是我们看(kàn)重的一(yī)家房企(qǐ)的综合成(chéng)本。

　　需要注意的是，能(néng)够同时满足上述条件的房企并不(bù)多。即便是(shì)在(zài)国央企中，仍有部分(fēn)房企出(chū)现了“三道(dào)红线”的(de)“踩线”情况，且有逐渐恶(è)化的趋势。以(yǐ)A股(gǔ)为例，《红周刊》根据Wind数(shù)据(jù)整(zhěng)理发现(xiàn)，截至2022年末，天(tiān)房发(fā)展、陆家嘴(zuǐ)、格力地产(chǎn)、西藏城投、中交地产(chǎn)、中国武夷等国央企(qǐ)“三道(dào)红线”全踩。

　　除此(cǐ)之外，城建(jiàn)发(fā)展、京投(tóu)发(fā)展、光(guāng)明地产、云南城投、首(shǒu)开股份(fèn)、珠江股份(fèn)、城投控股等国央企房企也踩了“三道红(hóng)线(xiàn)”中的(de)两(liǎng)条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕其重蹈覆(fù)辙(zhé)

　　不难看(kàn)出，即便是有着(zhe)较稳健特(tè)色的国央(yāng)企(qǐ)房企，其财务指标称得上完全健康(kāng)的仍是少数(shù)。而更加值得注意的(de)是，在2022年，不少国(guó)企(qǐ)，甚至地方国企开始大举扩张。而这(zhè)无疑又进一步(bù)考(kǎo)验着(zhe)国(guó)央企的资(zī)金链情况。

　　对房企而言，扩(kuò)张速度的张(zhāng)弛有(yǒu)度尤(yóu)为重要，节奏把握(wò)准(zhǔn)确，有助于房(fáng)企储备(bèi)优质(zhì)“弹药”；但过于乐观的预判(pàn)未(wèi)来市(shì)场，以及过于激(jī)进的扩张(zhāng)拿地节奏(zòu)也(yě)有可能让(ràng)房企重(zhòng)蹈(dǎo)此前的(de)高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以(yǐ)其配置的一家房企进(jìn)行举例，它(tā)从(cóng)2018年开(kāi)始到2021年，连(lián)续4年的(de)净借(jiè)贷(dài)比例(lì)都维持在33％左右，完全没有(yǒu)增(zēng)加杠杆(gān)比例。而到2022年，这家房企明显(xiǎn)感觉到机会来了，其开始在一线城市进行大举拿地，净负(fù)债率(lǜ)也(yě)由此前的(de)33％左(zuǒ)右水准提高到45％左右，涨了接(jiē)近三(sān)分之一(yī)。与此同时，该房企(qǐ)新(xīn)购入地块也实现了快速的开盘利用率，预计今年(nián)会有更多的(de)楼盘(pán)入(rù)市。像这类企(qǐ)业(yè)就符合“最后(hòu)的赢家(jiā)”的特点。一方面，在于它本身储备了很(hěn)多弹药(yào)，去年拿地超(chāo)1000亿元，且其中一半在一(yī)线城市，另(lìng)外一半也主要(yào)集中在强二线和二(èr)线城(chéng)市；另一方(fāng)面，它的(de)扩张是有节制地扩张。

　　陈昊(hào)扬同样提(tí)醒(xǐng)道(dào)，与之相反，有些(xiē)房企的(de)扩张速度让人感觉(jué)又回到了2016年、2017年(nián)，或者(zhě)说看到了(le)2016年～2020年期间扩张的民营企(qǐ)业的影(yǐng)子。虽然说，见到(dào)机会时要出手，但出(chū)手的章法仍(réng)要(yào)小心，如(rú)果负债(zhài)率扩张得太快，但未来的两年市场没有想象(xiàng)得那么好(hǎo)，可能会重蹈(dǎo)覆辙。

　　那么(me)如(rú)何(hé)来衡量一家房企的扩张(zhāng)速度(dù)是否(fǒu)激进？陈昊扬向(xiàng)《红(hóng)周刊》表示，主要还是看房企的净负债率水平，在我看来，这个比(bǐ)例如果(guǒ)超过60％，就是扩张得过于快速了。

　　不难看出，这一标准要比“三道红线”对房企的(de)净(jìng)负债率(lǜ)要求(qiú)不得(dé)高(gāo)于100％要更加(jiā)严格。陈昊扬解释(shì)，当前房地产行(xíng)业的复苏速度(dù)并没(méi)有(yǒu)那么快(kuài)，所以要规避公司净负(fù)债(zhài)率提(tí)高到一个比较(jiào)危险的(de)水(shuǐ)平。

　　《红周(zhōu)刊》对在(zài)2022年拿地(dì)较积(jī)极的房(fáng)企梳理发现(xiàn)，中交地产(chǎn)、中国(guó)金(jīn)茂、华发股(gǔ)份、越秀地产(chǎn)、绿城中国、保利发展等房企2022年净负债率(lǜ)都在60％之(zhī)上(shàng)。其中，中交(jiāo)地产净负债率持续居高不下，在2020年(nián)至2022年期(qī)间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜明(míng)对比的是，华润(rùn)置地、中国海(hǎi)外发(fā)展、万科A、滨江集(jí)团、招商蛇口(kǒu)、龙湖(hú)集(jí)团等(děng)房企在践行较(jiào)积(jī)极(jí)的拿(ná)地(dì)策略的同时，也(yě)较好地控(kòng)制了(le)公司(sī)的(de)扩张速度与(yǔ)净负债率水平（见附(fù)表）。

　　滨江集团(tuán)等个别民(mín)营房(fáng)企

　　或具备“最后赢(yíng)家”的黑马特质

　　陈昊扬指出(chū)，实际(jì)上(shàng)，他们(men)是以(yǐ)同一筛选标(biāo)准来(lái)看国(guó)央企与民营(yíng)房(fáng)企，但在各(gè)维(wéi)度的实(shí)际表现(xiàn)上，国央(yāng)企确实会更(gèng)胜(shèng)一(yī)筹。如国央企(qǐ)的融资成本更(gèng)低(dī)，融(róng)资渠道也更(gèng)顺畅(chàng)，能够(gòu)做到想融就融，这样，国央企自(zì)然而然就具有天然优势(shì)。

　　虽然(rán)对比民营房企，机构更加看好国央(yāng)企，但这也(yě)并不(bù)意(yì)味(wèi)着，民营(yíng)企(qǐ)业中就没有“黑马(mǎ)”的存(cún)在。

　　据《红周刊》梳理发(fā)现(xiàn)，仍有少(shǎo)数民营(yíng)房企同样受到机(jī)构的青睐。比如，根(gēn)据(jù)2023年一季报(bào)，滨江集(jí)团的十大(dà)流通股东中新(xīn)进了“中国工(gōng)商银(yín)行股(gǔ)份(fèn)有限公司－景(jǐng)顺长(zhǎng)城中国回(huí)报灵活配置混(hùn)合型证券投资基金”“全(quán)国(guó)社保基金一一六组(zǔ)合(hé)”等。

　　除此之外，自2021年开(kāi)始(shǐ)，百(bǎi)亿私募珠海阿巴马资(zī)产(chǎn)管理有(yǒu)限(xiàn)公司就(jiù)长期持有(yǒu)滨江集团。根据一季报(bào)，该(gāi)资产公司(sī)的几只产品合计持有(yǒu)滨江(jiāng)集团9543万股，约占流通A股的(de)3.56％。

　　滨江集团(tuán)的受青睐，和其(qí)自身的基(jī)本(běn)面(miàn)表现存在一定关系。2020年(nián)以来的近三年蓝桉什么意思 蓝桉的寓意是什么意思时间，房(fáng)地产市场(chǎng)整体在走“下坡(pō)路”，但作为杭州本土房企的滨江集团仍是表现出较强(qiáng)的(de)韧劲，2020年(nián)以(yǐ)来(lái)，滨江集(jí)团在业绩(jì)表现、销(xiāo)售规模(mó)、新(xīn)增土(tǔ)储、股价(jià)表现等多(duō)维度都表(biǎo)现了较强的增长势头。

　　业绩方(fāng)面(miàn)，2020年～2022年期间，滨江(jiāng)集团(tuán)扣非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现(xiàn)同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布(bù)的2023年(nián)一季(jì)报，今年(nián)一季度，滨江集团更是实现了扣(kòu)非归母(mǔ)净利润5.41亿元，同(tóng)比增(zēng)长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能(néng)保持自身业绩的持(chí)续增长，和滨江(jiāng)集团扎(zhā)根杭州的战略布(bù)局(jú)关系密切。根(gēn)据(jù)2022年年报(bào)，滨江集团(tuán)有近七成营收来(lái)自杭(háng)州地区，而在2021年(nián)，杭州地区的(de)营(yíng)收(shōu)比重(zhòng)只占到近六成(chéng)。近三年持续稳居杭州房(fáng)企销售排名第一。

　　与(yǔ)此同时，滨江集团在杭州的(de)土储补充(chōng)同样较为(wèi)积极(jí)，根据(jù)诸葛找(zhǎo)房(fáng)、住在杭州(zhōu)网数据显示，2020年、2021年、2022年(nián)在杭(háng)拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同(tóng)样持续稳居杭(háng)州(zhōu)的(de)本土第一。

　　而滨江集团在杭州的较突出表现，也让滨江集(jí)团的房企排名迅速(sù)提(tí)升。到(dào)2023年，滨江集团的房(fáng)企排名已冲进(jìn)前十，根据中(zhōng)指(zhǐ)数据，2023年前4月(yuè)，滨(bīn)江(jiāng)集团实(shí)现销售额(é)607.3亿(yì)元(yuán)，位(wèi)列(liè)房企第九位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江(jiāng)集团(tuán)股价翻了超一倍以上，而近期，滨江集(jí)团更是迎来(lái)多家(jiā)机构的集(jí)中调研。滨(bīn)江集团发布(bù)公告表示，公司于5月10日接(jiē)受了信达证券、金鹰基金、建信(xìn)养老(lǎo)、新(xīn)华养老等(děng)18家机构(gòu)调(diào)研。

　　产业链(liàn)布(bù)局重(zhòng)点移至存量(liàng)赛(sài)道蓝桉什么意思 蓝桉的寓意是什么意思strong>

　　机构在下游家纺、家居、物业觅α

　　实际(jì)上房(fáng)地产开发(fā)只是房地产产业链上的中游环(huán)节，其上游主要为钢铁、水泥、建材(cái)、玻纤等材料供应商(shāng)，而下游应用(yòng)行业(yè)主要包括中(zhōng)介服务、家用电器、物(wù)业管理(lǐ)、家居(jū)用品。综合《红(hóng)周刊(kān)》的采(cǎi)访(fǎng)，房地(dì)产开发环节与上(shàng)游(yóu)材料端息息相关，新盘(pán)开工不足导致上(shàng)游不被看好，机(jī)构寻觅(mì)个股阿尔法的思路(lù)渐渐(jiàn)移至下(xià)游。“中(zhōng)国房(fáng)地产行(xíng)业在进(jìn)入存量(liàng)房时代，所以对地产产业(yè)链，尤其是偏(piān)消费属(shǔ)性的家(jiā)装家居领域，我们(men)相对看好(hǎo)，因(yīn)为居民保有的住房规(guī)模越来(lái)越大，随着时间的(de)增加，内装更新(xīn)的需求(qiú)也会越来(lái)越多。美(měi)国过(guò)去的数据(jù)充分说明了(le)这(zhè)一点(diǎn)，在新房销售见顶之(zhī)后，家具消费的增长却一(yī)直都(dōu)很好。对(duì)于地产产业链(liàn)，我(wǒ)们相对看好和(hé)内(nèi)装相(xiāng)关的行业(yè)，例如消费(fèi)建(jiàn)材、家(jiā)居装饰等。”万家基金人士表示。

　　而根据《红周刊(kān)》对下游(yóu)细分中(zhōng)相关赛(sài)道龙头年内表现的统计，目前(qián)暂居(jū)前两位的都是(shì)来自家(jiā)纺赛道的公(gōng)司，它们分别是富(fù)安娜和水星家(jiā)纺，特别是前者在(zài)月线连收七根(gēn)阳线的基础上，年内(nèi)迄今涨幅已经(jīng)逼近30％。

　　以前者为例，富安娜(nà)主(zhǔ)要从事纺(fǎng)织家居、睡眠家(jiā)居、生活(huó)类产品的研(yán)发、设计、生产及销售，旗下拥有(yǒu)原创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐”和“酷奇智”自(zì)有(yǒu)品(pǐn)牌。第一(yī)季度(dù)报告显示，报告期内(nèi)，富安娜实现营业(yè)收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现(xiàn)归属于上市公司股东(dōng)的净利润约1.11亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市公司一季报的(de)十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，能够(gòu)发现该股早(zǎo)已(yǐ)成为基金重(zhòng)仓股的天(tiān)下，彼时包括公募的中欧价值发(fā)现(xiàn)、中欧潜力价(jià)值、工银(yín)瑞信灵(líng)动价值、宝(bǎo)盈新价值和私募(mù)的明(míng)河2016，都在(zài)其中出现(xiàn)，占据(jù)了半壁江山。需要强调的是，中欧的(de)两只基金都是价(jià)值派基金经(jīng)理曹(cáo)名长在管(guǎn)的产(chǎn)品，首季其同时重仓的房地(dì)产产业链(liàn)股票(piào)还有金地集(jí)团和(hé)大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾(céng)经风(fēng)光一时的家居板块也因疫情、消费复(fù)苏(sū)进(jìn)程缓慢等多(duō)因素一(yī)度沉(chén)寂，不过好在(zài)困境反转露出(chū)曙(shǔ)光，家居(jū)板块中年内表现最(zuì)好的(de)是志邦家居(jū)。同一(yī)时间(jiān)段，该股年内(nèi)上涨已经超过23％，从业绩来看(kàn)，无论是营收(shōu)还是归母净利润，公司都(dōu)实现了同蓝桉什么意思 蓝桉的寓意是什么意思比双升。

　　从公(gōng)司的十(shí)大(dà)流通股股东来看，《红周(zhōu)刊(kān)》发(fā)现(xiàn)广发基金(jīn)经(jīng)理罗洋(yáng)慧眼独具，一季报中他管理的(de)广(guǎng)发策略优选和广发安(ān)宏回报(bào)均增加了(le)持股，而这两(liǎng)只产(chǎn)品也成为(wèi)志邦家居十大流通股股东中(zhōng)仅有的两只(zhǐ)公募。有意思的是，他似(shì)乎对(duì)于定制家(jiā)居类标的情(qíng)有(yǒu)独(dú)钟，在另一家赛道公司金牌橱柜中(zhōng)，他管理(lǐ)的全部三只产品均登榜十大流通股股东(dōng)，其也成为他的独(dú)门重(zhòng)仓股。

　　除去家居家(jiā)纺外(wài)，下游的物业股也(yě)越(yuè)来越被机构所青睐(lài)，不(bù)过这类标的(de)大多在(zài)香港上市，如何选择成(chéng)为难题。对此，前(qián)述上海公募基(jī)金经(jīng)理举(jǔ)例分析(xī)：“物业服务不是一(yī)个高毛(máo)利的行业(yè)，挣钱很辛苦，我选公司还(hái)是(shì)希望挣的是市场化应(yīng)该挣(zhēng)的(de)钱，以我(wǒ)曾(céng)经买的(de)绿城服务为例，它(tā)在中高端楼(lóu)盘占比是(shì)比较高(gāo)的，每年到期的合同(tóng)里(lǐ)提价成(chéng)功(gōng)率(lǜ)在30％～40％。它能做到滚动的大部分项目到期之后，经过(guò)两三轮(lún)合同周(zhōu)期(qī)还(hái)能做到(dào)产品提价。”

　　“行(xíng)业里真正(zhèng)能(néng)做到产品提价的(de)公司很少，因为物业公司很容易一开始是挣(zhēng)钱的，后面因为保安这些(xiē)固定(dìng)人(rén)员成本(běn)的(de)年度增长，不过服务没有特别好，客户没有(yǒu)那么满意，能(néng)做(zuò)到提价难(nán)度是非常大的(de)。但是该公(gōng)司能在业(yè)内(nèi)做到(dào)到期(qī)之(zhī)后(hòu)提价(jià)率比较高，这跟它的(de)定位和(hé)比较好的服务是有关系的(de)。”他进(jìn)一步强调。