近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此表示(shì)，强(qiáng)制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通投(tóu)资者(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经营权到(dào)期(qī)后(hòu)不再产生现金收益(yì)，特许经营权分红目前已包含了利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例(lì)的(de)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益(yì)来(lái)源为持有期分红收益，以及基金份额交易(yì)价(jià)格的变(biàn)化(huà)。基金份额(é)二(èr)级市场价格受(shòu)到(dào)公募(mù)REITs资(zī)产运营情(qíng)况及(jí)市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资(zī)产的经营现(xiàn)金流(liú)，投资人通过(guò)基金(jīn)募集材料和信(xìn)息(xī)披露文件，结合(hé)行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作(zuò)为进(jìn)行(xíng)投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作为基(jī)金份额持有人实(shí)际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级(jí)副总监李华平(píng)也表示，根据(jù)《公开募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资角度来(lái)看(kàn)，基础设施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固定利息回报，而(ér)是由可(kě)供分配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角度(dù)来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的(de)投资品类，为资(zī)产(chǎn)配置多元(yuán)化提供抓手，具(jù)有较强(qiáng)的(de)配置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益(yì)。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相(xi昆仑山在哪个省哪个市，昆仑山在哪个省哪个市哪个县āng)对于投资债券相对(duì)高的(de)收(shōu)益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资(zī)产包收(shōu)益，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经济(jì)的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额(é)完成率(lǜ)不达预期，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市(shì)场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定的(de)分红有利于(yú)吸引投资者参与(y昆仑山在哪个省哪个市，昆仑山在哪个省哪个市哪个县ǔ)公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热(rè)点呈(chéng)现(xiàn)向股票和债(zhài)券回(huí)归的(de)过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力(lì)的改善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处理，调减金额(é)根据单位基金份额的分红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权(quán)操作是对分(fēn)红前后基金份额(é)净值变化(huà)的修正，使投(tóu)资人在基(jī)金分红前(qián)后均可以获得公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产(chǎn)品的(de)特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航(háng)基(jī)金相关(guān)人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红包括利润分配(pèi)和(hé)本(běn)金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红前(qián)提是本(běn)金之(zhī)上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期(qī)间的(de)“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是(shì)本金与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之间的(de)比例是变动的(de)，与现有公募(mù)基金分(fēn)红差异很(hěn)大，大多数普通(tōng)投资者可能(néng)把“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年(nián)限到期后基金价值面(miàn)临极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权类和产权类两(liǎng)大(dà)资(zī)产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括(kuò)每年(nián)的现金分(fēn)红及资产增(zēng)值(zhí)的收(shōu)益，而持有(yǒu)特(tè)许经营(yíng)类(lèi)产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产的(de)分红包括了利(lì)润分配和(hé)本金(jīn)的归(guī)还，两(liǎng)者的比(bǐ)率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普通投资者在(zài)选择投(tóu)资标的时，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示，从细(xì)分来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成区别。特(tè)许经营权(quán)类的公募REITs产品因(yīn)其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的(de)价值增值(zhí)，所以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品(pǐn)的(de)二级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)，通常(cháng)具备(bèi)更高的分派(pài)率水平。对于剩余(yú)期限较长的(de)特许经营(yíng)权项目(mù)，即使分派(pài)率相对较低，也有足够年限收(shōu)回(huí)本金(jīn)并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负(fù)责(zé)人(rén)提醒投资者注意，特许经营权项目(mù)的分派(pài)金额(é)包含了投资(zī)本金，在不进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地或建筑的(de)剩余使用年(nián)限一(yī)般较长，再(zài)加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会(huì)进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经(jīng)营(yíng)的假设反(fǎn)映在基(jī)础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时(shí)点，多(duō)位业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关(guān)的指标有两(liǎng)个：一是年报中披(pī)露的经营活动现昆仑山在哪个省哪个市，昆仑山在哪个省哪个市哪个县金流(liú)，二是(shì)可供分配现金，二者(zhě)存(cún)在本质性(xìng)区别。经营活动(dòng)产生的现金净(jìng)流量是(shì)指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生(shēng)的现金流(liú)，基于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动产生；可供分(fēn)配(pèi)的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市(shì)场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合(hé)长期(qī)持有。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可(kě)以更(gèng)多(duō)关注(zhù)内(nèi)部收(shōu)益率的高低，对(duì)产权类(lèi)的资产(chǎn)更多关注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为(wèi)公(gōng)募(mù)REITs可(kě)分配收益(yì)主要来(lái)自底层资产的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营情(qíng)况直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人综(zōng)合(hé)实力、运(yùn)营管理机(jī)构实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人(rén)实(shí)力(lì)等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由(yóu)于(yú)分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场(chǎng)接连回(huí)调，建议(yì)投资者关注有(yǒu)基(jī)本(běn)面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红(hóng)规模较为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会(huì)载(zài)明REITs在(zài)发(fā)行(xíng)首(shǒu)年及次年的可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料(liào)中披(pī)露预(yù)测进行比较分(fēn)析，结(jié)合经济及(jí)市场的实际环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称(chēng)。

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