近两年火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该类产品长期投(tóu)资(zī)价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益，特(tè)许经营(yíng)权分红目(mù)前已包含了利润分配和本金的归还(hái)，在(zài)选择投(tóu)资标的时(shí)应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情(qíng)况尚(shàng)未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例的(de)稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金(jīn)额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基(jī)金(jīn)份额交易(yì)价格的(de)变化。基金份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过基金募集材(cái)料和信息(xī)披露文件，结合行业及市(shì)场(chǎng)情况，可(kě)以(yǐ)分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重(zhòng)要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额二级市场价格变化导致的(de)浮(中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名fú)盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份额(é)持(chí)有人实(shí)际获得的现金收益(yì)，对于(yú)长期投(tóu)资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营(yíng)高级(jí)副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规(guī)要求，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上合并后基(jī)金年度可分配金(jīn)额(é)以现金形式(shì)分配给(gěi)投资者(zhě)，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募(mù)REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从投资角度(dù)来看，基础(chǔ)设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同(tóng)于债(zhài)券的固(gù)定利息回报，而是(shì)由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角度来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰(fēng)富(fù)了机(jī)构投资者(zhě)的(de)投资(zī)品(pǐn)类，为资产配(pèi)置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的(de)配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够(gòu)通过(guò)分(fēn)红获取相对于(yú)投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的前提下(xià)，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期(qī)，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场价格(gé)走(zǒu)势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额(é)完成率不(bù)达(dá)预期，一定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名(tóu)资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过(guò)程；另一(yī)方(fāng)面，基础设施(shī)项目的经营业绩(jì)相对经(jīng)济活(huó)力(lì)的改善有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募(mù)REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对基金份额(é)的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红(hóng)金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人(rén)在(zài)基金(jīn)分红前(qián)后(hòu)均可(kě)以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投(tóu)资(zī)者长期投资的信心，同时(shí)需(xū)结(jié)合(hé)持有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的(de)增值部分不同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金(jīn)运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金(jīn)与增值两个(gè)部分(fēn)，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与现有公(gōng)募基(jī)金分红差(chà)异很大，大(dà)多(duō)数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价(jià)值面临极大不确(què)定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权(quán)类两大资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益(yì)主要(yào)来自(zì)项目每年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类资(zī)产(chǎn)的分红包(bāo)括了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，两者(zhě)的(de)比(bǐ)率也是变动(dòng)的，对特许经(jīng)营权类(lèi)资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资(zī)收(shōu)益。普通投资(zī)者在(zài)选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示，从细分(fēn)来(lái)看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产(chǎn)属性(xìng)不(bù)同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当于包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值(zhí)增(zēng)值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底(dǐ)层资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市(shì)场(chǎng)价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责人也认(rèn)为(wèi)，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更高的(de)分派率水平。对于(yú)剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金(jīn)额包含了投(tóu)资(zī)本金，在(zài)不进行扩募的(de)情(qíng)况下，基金(jīn)份(fèn)额(é)单价随着(zhe)分派进度逐年(nián)下降是(shì)正常现象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩(shèng)余期限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比(bǐ)，产权类项目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限一般(bān)较(jiào)长，再加上到期(qī)后(hòu)通过对建筑的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进(jìn)一(yī)步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等(děng)指标

　　评估(gū)项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士(shì)还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分(fēn)红期(qī)，投资者可(kě)以观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年(nián)报指标中，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年(nián)报(bào)中披露的经(jīng)营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区(qū)别。经营活(huó)动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资(zī)产生的现金流，基于企业(yè)本身(shēn)经营活动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的(de)现(xiàn)金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期初现金(jīn)，最终得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资(zī)价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适合长期持(chí)有。建议投资者对(duì)经营权(quán)类的资产可(kě)以更多关(guān)注(zhù)内部收益(yì)率(lǜ)的高(gāo)低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资(zī)产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运(yùn)营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，由于(yú)分(fēn)红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市(shì)场接连(lián)回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑(chēng)、填权效应相对明(míng)显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可(kě)供分配金(jīn)额预(yù)测(cè)。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披露(lù)预测进行(xíng)比较分析，结(jié)合(hé)经济及(jí)市场的实(shí)际环(huán)境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称(chēng)。

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