近两(liǎng)年(nián)火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投资价(jià)值，通过(guò)观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也(yě)是观(guān)察(chá)REITs项目底层(céng)资(zī)产运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现金收益(yì)，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)的(de)归还，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和(hé)分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布(bù)。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配(pèi)金额(é)占可供(gōng)分配金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期(qī)分红收益(yì)，以及(jí)基金份(fèn)额交易价格的(de)变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则更(gèng)有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市(shì)场(chǎng)情况，可(kě)以(yǐ)分析基础设(shè)施(shī)项目(mù)的(de)经营业(yè)绩(jì)，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变(biàn)化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基(jī)金份额持有人实际获(huò)得(d茶名如鱼水是什么茶 如鱼水是什么品种é)的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投(tóu)资基(jī)金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年(nián)度可分(fēn)配金额(é)以(yǐ)现金形式分配给投资者(zhě)，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一(yī)，稳定的(de)分(fēn)红机(jī)制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看(kàn)，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体现了(le)这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券派(pài)息，但(dàn)不(bù)等(děng)同于债(zhài)券(quàn)的固定利(lì)息回报，而是(shì)由可供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者(zhě)的角度(dù)来看，一方(fāng)面是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机(jī)构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取相对于投资债券(quàn)相对高的收(shōu)益(yì)性，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了(le)投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于(yú)未(wèi)来(lái)分红水(shuǐ)平的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场价格(gé)走势的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年年(nián)报(bào)，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不(bù)达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受(shòu)多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的(de)主要因素之一，而稳定(dìng)的(de)分(fēn)红有(yǒu)利(lì)于吸引(yǐn)投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也表示，近(jìn)期经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归(guī)的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金(jīn)额根据单位(wèi)基金份额(é)的分(fēn)红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对分红前后基(jī)金份额净值变(biàn)化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基(jī)金分红(hóng)前后均可以获得公(gōng)平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对(duì)整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应(yīng)了(le)解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士(shì)还提醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分(fēn)红前提(tí)是本(běn)金之上的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运作(zuò)期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与(yǔ)增(zēng)值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红差异(yì)很大，大多(duō)数普通投资(zī)者可能(néng)把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到期(qī)后基(jī)金价值(zhí)面(miàn)临极大不(bù)确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类(lèi)产品的收(shōu)益主要包括(kuò)每(měi)年(nián)的现金分(fēn)红及资产增值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特(tè)许经营(yíng)类产品的收益主(zhǔ)要来(lái)自项目(mù)每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红(hóng)包括了(le)利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对(duì)特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投(tóu)资者(zhě)在选择投资标(biāo)的时，应了(le)解(jiě)公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于包含(hán)“本(běn)金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重底层(céng)资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对(duì)所选择产品的二级(jí)市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目相(xiā茶名如鱼水是什么茶 如鱼水是什么品种ng)比，特许(xǔ)经营项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再能(néng)产生现金收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配(pèi)金额(é)的分配理解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营(yíng)期限(xiàn)较(jiào)短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具(jù)备更高(gāo)的分派率水平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长的特许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年(nián)限(xiàn)收回本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投(tóu)资者注意，特(tè)许经营权项目的(de)分(fēn)派金额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价(jià)随着分派进度逐年下降(jiàng)是正茶名如鱼水是什么茶 如鱼水是什么品种常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般(bān)较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期(qī)后(hòu)通过对建筑(zhù)的更新(xīn)改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地(dì)出让金等追加投(tóu)资，有机(jī)会进(jìn)一步延长经(jīng)营期(qī)限。这种类(lèi)似永续经营的(de)假设反映在基(jī)础资产(chǎn)的(de)估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评(píng)估(gū)项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多(duō)位业内(nèi)人士还(hái)表示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投(tóu)资者可(kě)以观测(cè)经营活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来(lái)观察(chá)和(hé)评估(gū)项目底(dǐ)层资产的(de)运(yùn)营情况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有(yǒu)两个：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量(liàng)是(shì)指企业(yè)经营、筹资、投资产生的(de)现金流(liú)，基于(yú)企业本身经营(yíng)活动(dòng)产生；可供分(fēn)配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表(biǎo)的项目(mù)进(jìn)行调整，加期(qī)初现金，最终得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市场独立(lì)的资产配置(zhì)功能(néng)，比(bǐ)较适(shì)合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资(zī)产可以更多关注(zhù)内部收(shōu)益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分(fēn)派率高(gāo)低(dī)。因为(wèi)公募(mù)REITs可分(fēn)配收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自(zì)底层资(zī)产的经营净现金(jīn)流(liú)，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投资回报(bào)，投资者可(kě)综合考(kǎo)虑原始权(quán)益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基(jī)金管理人实(shí)力等多重(zhòng)因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前(qián)市场接(jiē)连(lián)回(huí)调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次(cì)年(nián)的可供分配金额预测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红金额与募(mù)集材料(liào)中披露预测(cè)进行(xíng)比较分析，结合经(jīng)济及市场的(de)实际环境，对基(jī)础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责人(rén)也称。

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