5月(yuè)以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构(gòu)对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方和华夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布的(de)总份额均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根据基金(jīn)一季(jì)报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地(dì)方国企央企获得(dé)增持(chí)，持仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个股分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从公募基金对(duì)房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色，但公募所持房地产公司(sī)市值在股票(piào)资(zī)产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升，年(nián)底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对(duì)房地(dì)产行业的持股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得(dé)以(yǐ)延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是万科最为明(míng)显；其次是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后一环，且(qiě)首季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其(qí)传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识的是(shì)，经济(jì)圈判(pàn)断房地(dì)产(chǎn)已经进入大分化(huà)时代，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市(shì)好于(yú)三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的(de)红利期(qī)一去不返了(le)。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或(huò)者衰退期(qī)的行业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年(nián)特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生了(le)更大的变化(huà)。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不(bù)过(guò)也有公募(mù)人士(shì)持谨(jǐn)慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居(jū)民存款数(shù)量增加了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿(yì)平(píng)方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的(de)更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的(de)政(zhèng)策出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价(jià)收入也不(bù)支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过(guò)快上行的(de)房价，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未来行业(yè)的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着(zhe)地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风(fēng)险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出(chū)清的过(guò)程(chéng)。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力(lì)强的(de)公司就(jiù)能(néng)够(gòu)通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市(shì)占率的提升。当(dāng)行(xíng)业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但不代表没有投资(zī)机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作(zuò)个(gè)股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产(chǎn)“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的(de)个(gè)股来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实(shí)现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好排名前五的(de)公司月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展，五一假期归来(lái)后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日(rì说唱歌手bp，说唱b7是什么意思)收出涨停。从该股的(de)基本(běn)面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主要产(chǎn)品及(jí)服务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物业(yè)管理服(fú)务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股股东来(lái)看，各类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公(gōng)募的上银(yín)基(jī)金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅(fú)暂时(shí)排(pái)名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地(dì)房企，其第一(yī)季度的(de)收(shōu)入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复(fù)苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势(shì)头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三个季度他(tā)有(yǒu)的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣(róng)安(ān)地产则是主要布(bù)局在深(shēn)圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首(shǒu)季(jì)公司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只公募指基(jī)首季(jì)新(xīn)杀入(rù)十(shí)大流通(tōng)股股东行(xíng)列(liè)。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出(chū)现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的(de)价(jià)值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛(máo)利(lì)率在(zài)25％以上，目前房企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题(tí)或者资(zī)金紧张没法拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地(dì)力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他(tā)房企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的(de)融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股(gǔ)或(huò)存在(zài)发展的大(dà)好机(jī)会(huì)。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机(jī)会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优(yōu)势(shì)，其主要(yào)又体现为库存(cún)的优势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和(hé)良好的不动产(chǎn)资产运营(yíng)能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产(chǎn)公司也(yě)是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地(dì)资源(yuán)债权债(zhài)务关系等问(wèn)题(tí)，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的(de)资产会(huì)有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业(yè)出清(qīng)的(de)过(guò)程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业(yè)进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造(zào)能力，以(yǐ)此带(dài)来(lái)估值(zhí)中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提(tí)升的头部公司(sī)。”星石(shí)投资首席研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思路(lù)的(de)话，或许还(hái)是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前途(tú)更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续(xù)观察国企(qǐ)央(yāng)企在三个(gè)方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是拿地(dì)份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江集团等(děng)房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实(shí)现了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的(de)重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持说唱歌手bp，说唱b7是什么意思续性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年(nián)一(yī)季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过(guò)程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过程中，还面(miàn)临(lín)着一(yī)些不确定性。其实整个市场从四(sì)月份开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了(le)杭州、成(chéng)都等极个别城(chéng)市四(sì)月(yuè)环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城(chéng)市都出(chū)现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业(yè)的资金面压力(lì)，可(kě)能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年(nián)报(bào)冲业(yè)绩出(chū)现市场的(de)短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性(xìng)的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及(jí)其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也(yě)意(yì)味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行(xíng)好得多的企业，会(huì)伴(bàn)随整个行业(yè)的弱(ruò)复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸(tū)显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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