5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出(chū)现小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为代(dài)表的(de)机构(gòu)对(duì)于这一板块已经在悄然布(bù)局。数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，以南方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央企获得增持，持(chí)仓数(shù)量(liàng)占流(liú)通股(gǔ)比重增幅(fú)五(wǔ)只个股(gǔ)分别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产或(huò)“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持房地产公司(sī)市(shì)值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的(de)占(zhàn)比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出(chū)现(xiàn)了三年(nián)来的首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房地产行(xíng)业的持(chí)股比(bǐ)例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度(dù)得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季(jì)度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市(shì)值占(zhàn)板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四(sì)季(jì)报(bào)，变(biàn)化之处(chù)首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排(pái)位上看(kàn)均有退(tuì)步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地集(jí)团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其(qí)传导到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经(jīng)济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进入(rù)大分化时代，一二(èr)线城(chéng)市好于三四线城市(shì)。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获(huò)行业(yè)贝塔的红利期(qī)一去不(bù)返(fǎn)了(le)。“如果按(àn)照(zhào)产业周期(qī)来分类(lèi)，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或者(zhě)衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但在(zài)这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出(chū)现了一(yī)些机(jī)会(huì)，背(bèi)后的(de)逻辑(jí)是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也指出(chū)：“时(shí)至(zhì)今(jīn)日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑(chēng)每年(nián)18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未(wèi)来行(xíng)业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营(yíng)地(dì)产爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程(chéng)中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的(de)公司(sī)就能够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得市占率的(de)提升。当(dāng)行(xíng)业(yè)需求(qiú)见顶回(huí)落时，行业(yè)的(de)贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。瓦格纳是哪个国家的，瓦格纳集团是什么组织从(cóng)具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股中，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五(wǔ)的(de)公司(sī)月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第(dì)一的(de)上实发(fā)展，五一(yī)假期归来后日(rì)成交量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租(zū)赁(lìn)、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资(zī)产(chǎn)管理公司等都跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排(pái)名第二(èr)的浦东金(jīn)桥也(yě)是上(shàng)海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时(shí)代(dài)出租(zū)率复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另一方面(miàn)则是(shì)公司(sī)拿地(dì)结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在(zài)其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前十(shí)中(zhōng)，这也是连(lián)续第(dì)三个季度(dù)他有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单(dān)中还(hái)有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季(jì)还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公司(sī)外，荣(róng)安地产则是主要布(bù)局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新杀(shā)入十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排(pái)名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联(lián)袂出(chū)现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球基(jī)金相关(guān)人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质(zhì)土地供给(gěi)较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限于信用问题(tí)或者资金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金额(é)）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看(kàn)，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负债率基(jī)本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本(běn)看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑瓦格纳是哪个国家的，瓦格纳集团是什么组织(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调(diào)的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产(chǎn)股或(huò)存在(zài)发展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出(chū)：“房地产行(xíng)业的(de)结构性机(jī)会(huì)依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段表现出较(jiào)低的(de)融资成本，优质(zhì)的开发资源和良(liáng)好的(de)不动产资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民(mín)营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业出(chū)清的(de)过程(chéng)中，央(yāng)国(guó)企相较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进入(rù)高质量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的(de)盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这(zhè)一思路的话，或许还(hái)是(shì)保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为(wèi)光(guāng)明(míng)。不过(guò)国投(tóu)瑞银基(jī)金投资部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地去(qù)持(chí)续观察国企央企在三个(gè)方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持(chí)，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一(yī)些耐(nài)心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季(jì)报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的(de)业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房(fáng)企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚至是较大增(zēng)速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年民营房企不(bù)怎(zěn)么投资拿地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在(zài)持(chí)续性(xìng)地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集(jí)中在核(hé)心城市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢(huī)复但仍处于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定(dìng)性。其(qí)实整个市场从四月份(fèn)开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四(sì)月环比(bǐ)三(sān)月相对表(biǎo)现较(jiào)好之外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多(duō)数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场(chǎng)表现也不太(tài)乐观。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以及(jí)市场的(de)去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为了(le)半年报冲业绩出现市场的(de)短期(qī)反弹(dàn)外的一个市(shì)场乏力(lì)现象。也(yě)就是说，第(dì)二(èr)季度(dù)、第三季度增长不确定(dìng)性的(de)压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈(chén)昊扬(yáng)也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现在整个房(fáng)地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐(nài)心，这(zhè)个(gè)时候(hòu)，在(zài)房地产(chǎn)以及(jí)上下游(yóu)就不是赚快钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基本面(miàn)的(de)钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好(hǎo)得(dé)多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整个(gè)行业(yè)的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它(tā)的(de)基本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于(yú)5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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