近(jìn)两年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资(zī)者注意，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目(mù)前(qián)已包含了利(lì)润分配和本(běn)金的归还，在(zài)选择投(tóu)资标的时应了解(jiě)资产类(lèi)型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额占可供分配金(jīn)额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人对此(cǐ)表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要收(shōu)益来(lái)源(yuán)为持有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金份额交易价(jià)格的变化。基(jī)金份(fèn)额二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营情(qíng)况及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的分红主要(yào)来自(zì)基础设施资产的经(jīng)营(yíng)现金(jīn)流(liú)，投资人(rén)通过基金募集材料和信息(xī)披露文件，结(jié)合行业及市场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)，可以分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额(é)二级市场价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基(jī)金份(fèn)额持(chí)有(yǒu)人实际(jì)获得的(de)现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值(zhí)。”中金基金相关负责人(rén)称。<pp7塑料杯能不能装开水/p>

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副总监(jiān)李华(huá)平也表示(shì)，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金(jīn)指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基(jī)础设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金年(nián)度可分配金(jīn)额以现金(jīn)形式分(fēn)配(pèi)给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格(gé)反映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券派息(xī)，但不(bù)等同于债券的固(gù)定(dìng)利息回报，而是(shì)由可供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的(de)角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投(tóu)资品类，为资(zī)产配置多(duō)元化提供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的(de)配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构(gòu)投(tóu)资(zī)者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的(de)收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分红水平的(de)预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经济的影响，可分配(pèi)金额完成(chéng)率不(bù)达(dá)预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市场价格的主(zhǔ)要(yào)因(yīn)素之一(yī)，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示(shì)，近期(qī)经济预(yù)期恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热(rè)点呈(chéng)现向股票和债券回归的(de)过程；另一方(fāng)面(miàn)，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经济活力(lì)的改善(shàn)有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对(duì)基金份额(é)的(de)开(kāi)盘指导(dǎo)价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额根据(jù)单位基金份(fèn)额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的(de)修正，使投资人在基(jī)金分红前后均(jūn)可以获得公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)的信心，同(tóng)时需结合持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关(guān)注二级市场扰(rǎo)动对(duì)整体(tǐ)收(shōu)益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本(běn)金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准确(què)，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基(jī)金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面(miàn)临极(jí)大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大(dà)资产类型(xíng)，持(chí)有产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包括每(měi)年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而(ér)持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来(lái)自项(xiàng)目(mù)每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权(quán)类资产的分(fēn)红包括了利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者在选择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要(yào)为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。pp7塑料杯能不能装开水p>

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金额的(de)分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权(quán)项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责人(rén)提醒(xǐng)投(tóu)资(zī)者注意，特(tè)许经(jīng)营权项目的分派(pài)金额包含(hán)了投(tóu)资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着(zhe)分派进度逐年(nián)下降是(shì)正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的(de)土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会(huì)进(jìn)一(yī)步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在(zài)基(jī)础资产的(de)估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资产投(tóu)资(zī)属(shǔ)性。”该(gāi)负责人(rén)称(chēng)。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目(mù)底层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期(qī)，投(tóu)资(zī)者可以观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营(yíng)活(huó)动现金流(liú)，二是(shì)可供分(fēn)配(pèi)现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净流(liú)量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本(běn)身经营活(huó)动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加(jiā)期初(chū)现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价(jià)值体现在(zài)相对股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关注(zhù)内部收益率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分(fēn)配(pèi)收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)来自底层(céng)资(zī)产的经营净(jìng)现金流(liú)，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综(zōng)合(hé)考虑原始权益人(rén)综合实力(lì)、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素(sù)来选择投资标的。pp7塑料杯能不能装开水>

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由于分红交易(yì)带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注有基(jī)本面支撑、填权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红(hóng)金(jīn)额与募集材料(liào)中披(pī)露预测进行比较分(fēn)析，结合经(jīng)济及(jí)市场的实际环境(jìng)，对基础设(shè)施项目(mù)的(de)运(yùn)营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责(zé)人(rén)也称。

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