导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是中国房(fáng)地产市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近年地(dì)产持续低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地产是(shì)否(fǒu)过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事(shì)实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀(huái)疑，中国(guó)房子(zi)是否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部(bù)披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均(jūn)一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切(qiè)相关。中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中国(guó)城镇(zhèn)居民户均1套(tào)房，其(qí)中(zhōng)每户持(chí)有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足流动人(rén)口的租赁和置(zhì)业(yè)需求。全(quán)国(guó)总人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产(chǎn)生了(le)额(é)外的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均(jūn)一套房，中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数(shù)增(zēng)多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分化(huà)日益明(míng)显，区(qū)域经济资源分配的(de)再集(jí)中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入(rù)城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发(fā)达(dá)国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大(dà)分化(huà)时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更(gèng)多体现(xiàn)在料酒可以用白酒替代吗，料酒可以用白酒替代吗住宅(zhái)质(zhì)量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级城市之间，不(bù)同区域(yù)板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露(lù)全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据(jù)并未公(gōng)布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如(rú)何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾害(hài)综合风险普查工(gōng)作情况(kuàng)为主题的(de)新(xīn)闻发(fā)布会上，负责(zé)人对外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了(le)全国(guó)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅市场看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布(bù)了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大(dà)于1，看似意味着人人(rén)都(dōu)有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为(wèi)单位购(gòu)买成套(tào)住宅，一套(tào)设施齐全(quán)的住宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的(de)测(cè)算(suàn)思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另一(yī)类(lèi)是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有直接公布(bù)城镇住宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相关数据(jù)有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计(jì)算中国(guó)居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用(yòng)到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不(bù)计(jì)。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售套(tào)数相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得(dé)到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅(zhái)存量到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国(guó)存量(liàng)房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房(fáng)销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数(shù)里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房(f料酒可以用白酒替代吗，料酒可以用白酒替代吗áng)占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其(qí)他住(zhù)宅(zhái)。

　　料酒可以用白酒替代吗，料酒可以用白酒替代吗ng>其次，我们假定(dìng)租赁(lìn)其(qí)他住宅(zhái)和(hé)购买(mǎi)二手房都是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加(jiā)总，得到(dào)商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化(huà)比例，从(cóng)而我们估算出2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的(de)程度(dù)，“户户有房(fáng)”是否意味着中(zhōng)国城镇化(huà)进(jìn)展终结(jié)，甚至意(yì)味着中国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并(bìng)不意味(wèi)着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居(jū)民换房等因素(sù)产生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就(jiù)会造成人口净(jìng)流入地的(de)住宅(zhái)市场供不应求，造(zào)成房价(jià)或房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学(xué)2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工(gōng)作的流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但(dàn)高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在(zài)高房价的大(dà)城市租赁一(yī)套房(fáng)，在(zài)房价(jià)较低的县城购(gòu)买一(yī)套房。所以(yǐ)说户均一(yī)套房无(wú)法满(mǎn)足庞大流动人口的(de)租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着(zhe)建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患(huàn)大等(děng)问题(tí)，如(rú)电线老化(huà)、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧(jiù)住(zhù)宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨(chú)房。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的(de)老旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一居室和二(èr)居室(shì)，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩张是(shì)未(wèi)来地(dì)产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年间农民(mín)带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半(bàn)的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均(jūn)水(shuǐ)平的(de)一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人(rén)数(shù)，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少(shǎo)新(xīn)增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积(jī)后(hòu)，中(zhōng)国的人(rén)均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所需要的住(zhù)宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房(fáng)。即便如(rú)此，中国人口静态结(jié)构(gòu)和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增(zēng)多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)人(rén)口数(shù)不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户(hù)均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移(yí)导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分化(huà)日益(yì)明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市(shì)圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改(gǎi)善(shàn)性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者(zhě)和(hé)（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅(zhái)需(xū)求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村(cūn)和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低、基(jī)础设施配套差、没有或少(shǎo)有物(wù)业管理(lǐ)，居民追求美好、宜(yí)居生(shēng)活的(de)环(huán)境，背后的(de)改(gǎi)善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提(tí)高(gāo)生活(huó)品质(zhì)，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济工作会议明确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数较(jiào)其(qí)他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济(jì)水平(píng)有着密切正(zhèng)向联系。随(suí)着经济(jì)发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅(zhái)质量的供需(xū)冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化(huà)不单(dān)局(jú)限于城市(shì)能级(jí)之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人(rén)，并(bìng)不是针对住宅(zhái)，因此可能存(cún)在统计偏差(chà)。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低(dī)，其(qí)增速可能超预期。

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