5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表的机(jī)构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所持有的(de)房地产(chǎn)行业(yè)标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是(shì)进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来(lái)的首次回升，年底这(zhè)一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业(yè)的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度(dù)得(dé)以(yǐ)延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个股(gǔ)分(fēn)别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公募对(duì)于房地(dì)产的(de)投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金(jīn)一季报(bào)汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名(míng)最高的是(shì)保利发展，在(zài)基金(jīn)重仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其(qí)是万科最为明(míng)显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链(liàn)上(shàng)最后一(yī)环(huán)，且首季(jì)并非(fēi)行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级(jí)市(shì)场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进(jìn)入大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映射(shè)到二级市场投资(zī)上(shàng)，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻松收获行业(yè)贝塔的(de)红利期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周(zhōu)期(qī)来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业(yè)在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者(zhě)衰退期的(de)行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的(de)。但在(zài)这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似(shì)的行(xíng)业(yè)也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了(le)15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需求端还(hái)需要(yào)有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研(yán)究(jiū)员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售(shòu)额(é)，以及过快上(shàng)行的房价，因而(ér)行业(yè)高增的时代已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回(huí)落，在(zài)此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆(gān)属(shǔ)性(xìng)，就(jiù)很容易出现信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧(cè)出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需(xū)求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的(de)贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投资(zī)机会(huì)，机会在(zài)于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股票投(tóu)资(zī)，就是强竞争力(lì)公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识(shí)转(zhuǎn)变(biàn)，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置(zhì)房地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本(běn)月以来实(shí)现股(gǔ)价上涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排(pái)名前五的(de)公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们(men)分别是(shì)上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产。排名(míng)第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股的基本(běn)面来看(kàn)，上实(shí)发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公(gōng)司的主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租(zū)赁、物(wù)业管理服(fú)务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店(diàn)经营(yíng)。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构(gòu)都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二的(de)浦东金桥也(yě)是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收(shōu)入利润规模(mó)大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出(chū)租率复苏至近年来最高(gāo)，另一(yī)方面(miàn)则是公司拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了(le)知名机构在(zài)其中持续驻足。从(cóng)第(dì)一季度十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连续第三(sān)个(gè)季度(dù)他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资(zī)局，其当季还(hái)小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳(zhèn)的地(dì)产(chǎn)公司，一季(jì)报交(jiāo)出的也是一份报喜的(de)成绩(jì)单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī白头发从哪开始白，白头发从发梢开始白是什么原因)属于(yú)上市公司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基(jī)金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给较(jiào)多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的(de)利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限(xiàn)于信(xìn)用(yòng)问题或者资(zī)金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其他房企的(de)净(jìng)负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有限(xiàn)，从融(róng)资(zī)成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成本不(bù)断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企(qǐ)的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当(dāng)前(qián)中特估的浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产股(gǔ)或(huò)存在(zài)发(fā)展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会(huì)依(yī)然存在(zài)，少部分公(gōng)司(sī)尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存(cún)的优(yōu)势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本(běn)，优质(zhì)的开(kāi)发资(zī)源(yuán)和(hé)良(liáng)好的不(bù)动(dòng)产资产运营(yíng)能力的多(duō)重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央(yāng)企相较于民营地产(chǎn)公(gōng)司也是(shì)更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值(zhí)、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关系等(děng)问题，市场对(duì)民营(yíng)房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出(chū)清(qīng)的过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快(kuài)速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利(lì)和现金流创造能力(lì)，以(yǐ)此(cǐ)带来(lái)估值中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注估(gū)值(zhí)相对较低，企业(yè)自身资产的质量(liàng)好、运营能力(lì)强(qiáng)、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将(jiāng)出现分化，要关(guān)注(zhù)将(jiāng)受益于行业(yè)集(jí)中度提升的(de)头部公(gōng)司(sī)。”星石投资首席研究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一(yī)思路的话，或许还(hái)是(shì)保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更(gèng)为(wèi)光明。不过国投瑞银(yín)基金投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去(qù)持续观察(chá)国企央企在三个方(fāng)面是否可(kě)以维持(chí)，首(shǒu)先是(shì)融(róng)资(zī)成(chéng)本(běn)保持(chí)低位，其次是销售份额(é)持续提升，再次是拿(ná)地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的(de)业(yè)绩分化(huà)更趋(qū)明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企营收、净利(lì)均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处(chù)于调整(zhěng)的(de)过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时(shí)也提醒表示(shì)，在(zài)房地产的复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临(lín)着一些不确定(dìng)性。其实(shí)整(zhěng)个市(shì)场(chǎng)从四(sì)月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别(bié)城市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海(hǎi)在内的(de)绝大多数城市(shì)都出(chū)现环比下(xià)滑(huá)的情况。而(ér)现在五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的(de)去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到(dào)六月份房企为(wèi)了半年报(bào)冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的(de)一个(gè)市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也(yě)就是说，第二(èr)季度、第三季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力(lì)仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速(sù)度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐(nài)心(xīn)，这个时候，在房地产以及(jí)上下(xià)游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有(yǒu)极为少数的(de)、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来白头发从哪开始白，白头发从发梢开始白是什么原因。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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