文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全(quán)国住(zhù)房(fáng)和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的(de)可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预(yù)售制了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对购房者的(de)不公(gōng)平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的(de)别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入(rù)高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义。当然二次(cì)房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。如果按照经(jīng)济(jì)规律(lǜ)办事(shì)，中国一(yī)定能实现房地(dì)产软着陆和长期(qī)平(píng)稳健康(kāng)发展，跨过这道关天润奶啤有度数吗，天润奶啤千万别喝，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房(fáng)销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人(rén)层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制对购房者非常不公平(píng)，比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，这样有助(zhù)于落(luò)实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度？预(yù)售制度怎么来的？国(guó)外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前(qián)世界(jiè)不少国(guó)家存(cún)在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达(dá)国家一(yī)般有严格的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发商在(zài)项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准后(hòu)才(cái)可(kě)以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一(yī)样在支付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行(xíng)一(yī)次(cì)性贷款支(zhī)付剩余全部房(fáng)款，而是根据(jù)开(kāi)发(fā)商工程(chéng)进度在完全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付(fù)。所以，预售制度是需要严格(gé)的(de)资(zī)金监管、分期支付以及违约(yuē)处(chù)罚(fá)措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些保障措施(shī)，一定会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制(zhì)度(dù)，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制度有一定(dìng)历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房进入(rù)存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制度有助于(yú)降负债降(jiàng)杠(gāng)杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务(wù)重(zhòng)组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持(chí)市(shì)场化改(gǎi)革，中国一(yī)定能(néng)化解这个难题，让房地产回(huí)归(guī)实体经济和居住属性，安居(jū)乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱(qū)逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的本(běn)质是向善(shàn)，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福(fú)一(yī)家(jiā)人。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是(shì)实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业(yè)企业(yè)健康发展的(de)重大措(cuò)施。在当(dāng)前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预售制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产软着陆(lù)、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改(gǎi)革(gé)方(fāng)案研究时，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制(zhì)的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等(děng)问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实(shí)力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一(yī)系列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始探求新(xīn)的方式(shì)，如(rú)把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办(bàn)立(lì)信置业(yè)有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直觉和(hé)多(duō)年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独到的(de)见(jiàn)解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当(dāng)时(shí)其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼(lóu)说(shuō)明书(shū)，上有文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格(gé)、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外(wài)一个(gè)亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻了(le)民(mín)众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造(zào)和销售(shòu)，也解决了制(zhì)造(zào)商的资金(jīn)问(wèn)题(tí)，降(jiàng)低投(tóu)资(zī)风险，在(zài)当(dāng)时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的(de)销售模(mó)式成为(wèi)当时(shí)中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了(le)核(hé)心的住(zhù)房供(gōng)不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市(shì)发(fā)展进(jìn)入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国(guó)香港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管部(bù)门不(bù)断完善、规范化，建立(lì)健全(quán)的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市(shì)场健康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理部门提升了(le)对于预(yù)售(shòu)楼花(huā)制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价款已经(jīng)全(quán)部(bù)支付(fù)，还要证明自身有(yǒu)资金等(děng)能力把项目完成，资金需(xū)放(fàng)入律(lǜ)师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所(suǒ)和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发(fā)商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要(yào)求律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机(jī)制，且(qiě)银(yín)行的(de)责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成最大风(fēng)险方(fāng)，后续需自身(shēn)推动项目完工(gōng)。随(suí)着监管体系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求(qiú)大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以来，中国(guó)内(nèi)地(dì)优(yōu)先发展重工(gōng)业，强调基础建设(shè)，这(zhè)一(yī)导向使(shǐ)前期发(fā)展工业化的(de)进(jìn)程大于(yú)城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套(tào)问题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问题，因此(cǐ)福(fú)利分房(fáng)制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临(lín)商品房的需求(qiú)量大，而社(shè)会(huì)缺少(shǎo)大型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内地(dì)房地(dì)产市(shì)场的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出台多项文(wén)件，大力支持(chí)国内房地产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步(bù)实行住(zhù)房分配(pèi)货币化、住(zhù)房(fáng)供给商品化、社会化(huà)的住(zhù)房(fáng)新体制，从计(jì)划经(jīng)济下的福利(lì)分房转向市(shì)场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖(mài)期房，解决(jué)了(le)房(fáng)企缺少资金和开发(fā)时间(jiān)周期(qī)长的(de)两(liǎng)大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模(mó)式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始(shǐ)房(fáng)改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅(xùn)速出(chū)台相关的(de)信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契(qì)合(hé)中国内地的商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度。预(yù)售制的初衷是为(wèi)了(le)缓(huǎn)解(jiě)房企资(zī)金压(yā)力，加快城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给(gěi)购房者(zhě)，由购房者支付定金或(huò)房款的行(xíng)为。区别(bié)于中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，在(zài)中(zhōng)国内地实践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预(yù)售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登记和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性(xìng)付(fù)清首付款，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的(de)形式(shì)一次性(xìng)付(fù)清(qīng)剩(shèng)余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了(le)全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同(tóng)。对(duì)中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)的(de)最(zuì)主要(yào)方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)稳步发展起到了(le)重要作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提(tí)高了居民居(jū)住(zhù)水平，中国内(nèi)地(dì)城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全(quán)民蜗天润奶啤有度数吗，天润奶啤千万别喝居到基本适(shì)居(jū)，住房事(shì)业取得巨(jù)大进步，数(shù)十年时间走完发达(dá)国家(jiā)几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人(rén)增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了(le)中国(guó)内(nèi)地房地产行业的(de)发展(zhǎn)。中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产历经二十多年(nián)长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从(cóng)国企先(xiān)行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高(gāo)增(zēng)长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠(qú)道(dào)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动的上下游(yóu)产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全(quán)社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占(zhàn)固(gù)定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷(dài)款占银行各(gè)项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通道业(yè)务，占比超过三(sān)分(fēn)之一。从房地产融资存(cún)量占(zhàn)社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积(jī)违约，将导致银(yín)行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房市值测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万(wàn)亿(yì)美(měi)元、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值(zhí)的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值与(yǔ)股债房(fáng)市值(zhí)的(de)比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资比(bǐ)例较(jiào)低，股票(piào)、债券市值较低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大(dà)部分商品是(shì)一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期(qī)一(yī)般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发(fā)商(shāng)之(zhī)间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能(néng)根(gēn)据购(gòu)房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧(jiù)需(xū)要(yào)根据(jù)按(àn)揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者(zhě)承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推(tuī)部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风(fēng)险，进行影响自身(shēn)信(xìn)用和(hé)购(gòu)房者(zhě)对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售合(hé)同和按(àn)揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等(děng)，则风(fēng)险完全由银行(xíng)承(chéng)担，银行将面临较(jiào)大的(de)坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购(gòu)房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商(shāng)品房预(yù)售管(guǎn)理办(bàn)法》中明确(què)规定(dìng)了(le)开发企(qǐ)业(yè)预售商(shāng)品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产管理部(bù)门制定(dìng)。但多年以来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的(de)预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点(diǎn)监管资金(jīn)比(bǐ)例为(wèi)总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或(huò)者(zhě)项目工(gōng)程总额(é)报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入(rù)监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)如(rú)何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发(fā)时代(dài)的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再(zài)由工程(chéng)方将(jiāng)资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进(jìn)度所需。通(tōng)过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种资金循(xún)环高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给(gěi)了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预(yù)付资金，一般设有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付(fù)的预付(fù)款(kuǎn)比例相对(duì)较低，绝大(dà)部(bù)分房(fáng)款在(zài)房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一(yī)般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房(fáng)者开始(shǐ)月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交(jiāo)付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房(fáng)者(zhě)支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国(guó)平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定金或首付外，购房者(zhě)在(zài)房屋(wū)交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　天润奶啤有度数吗，天润奶啤千万别喝资金监管方(fāng)面，美(měi)国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权(quán)保(bǎo)险公(gōng)司的信托账户监管。如(rú)果开发(fā)商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过(guò)申(shēn)请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担(dān)任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中(zhōng)的资金全部(bù)来自银行，银行(xíng)根据工(gōng)程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资(zī)金(jīn)直接损害(hài)银行利益(yì)，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证向银行(xíng)得(dé)到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发(fā)商(shāng)或购房者(zhě)可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后即(jí)可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金按照德国法律(lǜ)全(quán)部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没有规定最(zuì)低首付比例(lì)，可零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的(de)制度，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异(yì)。一(yī)般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体完(wán)工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付(fù)比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支(zhī)付(fù)房(fáng)款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分多(duō)次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房者(zhě)一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期房设(shè)计了两种保险，保险(xiǎn)的(de)功能(néng)是当(dāng)房(fáng)屋(wū)出(chū)现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司保证开发(fā)商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发(fā)商(shāng)破(pò)产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期(qī)房交(jiāo)易(yì)中的(de)房产、资金、合同等(děng)各(gè)个环节，各环节(jié)内容(róng)确认无误后签订首付(fù)交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开(kāi)发商(shāng)出现财务、经营问题(tí)时(shí)，购房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节(jié)，英国采取按(àn)工程进度(dù)付款的(de)方式，但是交(jiāo)房前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也(yě)由律师监(jiān)管，在确(què)认工程进度、支付相(xiāng)关款项过(guò)程(chéng)中，由(yóu)买(mǎi)房律师(shī)将资(zī)金转给卖方律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发(fā)商，即资金在进入(rù)开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前(qián)付款比例不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修订(dìng)，目前是唯一一(yī)部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律要求(qiú)开发商必(bì)须完(wán)成定金保全措施(shī)才(cái)可(kě)预售。什么(me)是定金(jīn)保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方签订购房(fáng)合(hé)同时，开发(fā)商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应的保证金(jīn)证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其(qí)他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑(duì)付(fù)，同(tóng)时，开发商需(xū)向购(gòu)房者赔付(fù)违约(yuē)金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前(qián)只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购房者即可向(xiàng)银(yín)行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有(yǒu)资(zī)金(jīn)进银行专门(mén)项(xiàng)目(mù)资(zī)金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加坡开发(fā)商(shāng)有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权(quán)合同以及(jí)订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例(lì)方(fāng)面，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的(de)首付及印(yìn)花税，同时购房者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管(guǎn)道门(mén)窗(chuāng)等完工等(děng)，支(zhī)付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依(yī)照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增(zēng)加而(ér)增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户(hù)资金提取(qǔ)须(xū)与房(fáng)屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年的房(fáng)屋(wū)保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房地产到了(le)政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局(jú)部停(tíng)贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工具支(zhī)持(chí)。另(lìng)一方(fāng)面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂(zá)性和(hé)人(rén)性(xìng)复杂性(xìng)，兼(jiān)顾(gù)化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护(hù)机制，如(rú)将已(yǐ)支付(fù)定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期(qī)以及重大缺(quē)陷等(děng)情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按工程进度付款机制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权(quán)益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银行的(de)第三方资(zī)金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监(jiān)管，以此防止资金(jīn)挪(nuó)用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者(zhě)在(zài)保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入(rù)存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)的(de)预售制已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的(de)不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提(tí)升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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