5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地(dì)产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于(yú)这一板块已经在悄然(rán)布(bù)局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季(jì)报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红knocked什么意思，kknocked什么意思，knocking什么意思nocking什么意思利时代(dài)已过 精耕(gēng)细(xì)作(zuò)成(chéng)共(gòng)识

　　从公(gōng)募基(jī)金对(duì)房地产(chǎn)的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司(sī)市值在股票(piào)资产中的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行(xíng)业(yè)的持股比例也同(tóng)步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在(zài)今年一季度(dù)得以延续(xù)。数据(jù)统计(jì)显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对(duì)于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报(bào)汇(huì)总的(de)重仓股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高(gāo)的是保利发(fā)展，在(zài)基(jī)金重仓第33位。排名第(dì)二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金(jīn)地集(jí)团退出百大(dà)之(zhī)列(liè)。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并(bìng)非行(xíng)业销售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大(dà)分(fēn)化(huà)时代，一二(èr)线城市好于三四(sì)线城市。而映射到(dào)二(èr)级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置房地产行业轻(qīng)松(sōng)收获(huò)行业(yè)贝塔的红利期一去不返了(le)。“如(rú)果(guǒ)按照(zhào)产业(yè)周期来分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类行业在(zài)盖特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟(shú)期或(huò)者衰退期的行(xíng)业，传统认知(zhī)上(shàng)没有(yǒu)什么(me)投资机(jī)会的。但在这几年(nián)特殊的(de)行(xíng)情(qíng)里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类似的(de)行(xíng)业也出现了一些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发(fā)生了更大的(de)变化(huà)。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上(shàng)海(hǎi)公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面(miàn)积很难(nán)再出现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论从城镇化(huà)的(de)进(jìn)程，还(hái)是人均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住房短缺(quē)时代，而(ér)目(mù)前居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价(jià)收(shōu)入也(yě)不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以(yǐ)及(jí)过快上行(xíng)的房价，因(yīn)而行业(yè)高(gāo)增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆(bào)雷），行业进入(rù)到供(gōng)给侧出清(qīng)的过程。这个过(guò)程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投(tóu)资(zī)机(jī)会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样的认识(shí)转变，精耕细作个股成(chéng)为公募(mù)乃至整(zhěng)体(tǐ)机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产(chǎn)“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在(zài)纳入统(tǒng)计(jì)的124只房(fáng)地产类标的(de)股中，本月(yuè)以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的(de)上实发展，五(wǔ)一假期(qī)归来后(hòu)日成交量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的基(jī)本(běn)面来看(kàn)，上实发(fā)展的主营业务为房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务(wù)为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房(fáng)企，其第(dì)一(yī)季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方面是(shì)该(gāi)公司后(hòu)疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一(yī)季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然在前(qián)十中，这也(yě)是连续第三个(gè)季度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜单(dān)中还有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季还小幅增加(jiā)了(le)持(chí)股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也(yě)是一份报(bào)喜的成(chéng)绩(jì)单：首(shǒu)季公司(sī)实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募(mù)指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大流通(tōng)股股东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全球基金相关人士分析(xī)：“经历(lì)过(guò)行(xíng)业(yè)洗(xǐ)牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土(tǔ)地(dì)供给较(jiào)多(duō)（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前(qián)房企(qǐ)的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问(wèn)题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获(huò)取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债(zhài)率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房企的融资(zī)成本不(bù)断下(xià)滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下(xià)，央(yāng)国企地产(chǎn)股或(huò)存在发(fā)展的(de)大好机会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存(cún)在，少(shǎo)部(bù)分(fēn)公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低(dī)的融(róng)资(zī)成本，优质(zhì)的(de)开发(fā)资源(yuán)和良好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运(yùn)营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产(chǎn)会(huì)有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业(yè)出清的(de)过程中，央国企相较于民(mín)企来(lái)说估(gū)值的修复(fù)更明(míng)显。中特估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在(zài)于(yú)集(jí)中度(dù)提升后，行业进入(rù)高质量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带来(lái)估值中(zhōng)枢的提(tí)升，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对较低(dī)，企业自(zì)身资产的(de)质量好、运营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造(zào)持续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的(de)概(gài)率(lǜ)比较低，行(xíng)业(yè)内(nèi)部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关(guān)注将受(shòu)益(yì)于行(xíng)业集中(zhōng)度提升的(de)头部(bù)公(gōng)司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明(míng)。不过国投瑞银基金(jīn)投资(zī)部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观(guān)察国(guó)企央企在三个方面是否可(kě)以维持，首先是融资成(chéng)本保持(chí)低位，其次(cì)是销售份额(é)持续提(tí)升，再(zài)次(cì)是拿地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要(yào)多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报(bào)梳理发现，对(duì)于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季(jì)度的(de)业(yè)绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营(yíng)收、净利(lì)均实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚(shèn)至是(shì)较大(dà)增速(sù)的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现明显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因为过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年民营房企不怎么投(tóu)资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过(guò)程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的(de)复(fù)苏过程中，还面(miàn)临(lín)着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月(yuè)相对(duì)表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的(de)绝大(dà)多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市场(chǎng)的去(qù)库存压力、企业(yè)的资金面压力，可(kě)能会出现，到六(liù)月份房企为了半年(nián)报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的(de)短(duǎn)期反弹(dàn)外(wài)的一个市(shì)场乏力(lì)现象。也就是说(shuō)，第二(èr)季度(dù)、第(dì)三季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性的压(yā)力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀(tán)投(tóu)资董(dǒng)事长(zhǎng)陈(chén)昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其(qí)上下游产业链的复苏(sū)速度都(dōu)比(bǐ)想象的要慢(màn)很多，我们(men)要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体现出(chū)来。所以只能(néng)耐心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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