近两年(nián)火爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观(guān)测经营活动现金(jīn)流(liú)、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不(bù)再产(chǎn)生现金收益，特许经营权(quán)分红目前已包含了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基(jī)金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预(yù)期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施(shī)资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投(tóu)资人通过(guò)基金募集材料和信息(xī)披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资(zī)决策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金(jīn)份额二级市(10根虫草泡8斤酒合适吗，一斤酒放多少冬虫夏草泡合适shì)场价格变化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为(wèi)基金(jīn)份额持有人实际获得的(de)现金收益(yì)，对于长期投资者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设(shè)施证券(quàn)投资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式(shì)分配给投资(zī)者，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债(zhài)券派(pài)息，但不等同于(yú)债券的(de)固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方(fāng)面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配置价(jià)值。10根虫草泡8斤酒合适吗，一斤酒放多少冬虫夏草泡合适另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能(néng)够通过分红获取相对于(yú)投资债券相(xiāng)对高(gāo)的(de)收益(yì)性，在有效控(kòng)制风险的前提下(xià)，增厚资产包收(shōu)益，起(qǐ)到投资(zī)“压(yā)舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了(le)投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来(lái)分红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完(wán)成(chéng)率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动(dòng)受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响REITs二级(jí)市场价格的主(zhǔ)要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资(zī)者(zhě)参(cān)与公(gōng)募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预(yù)期(qī)恢复，一(yī)方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另一(yī)方(fāng)面，基础设施项目(mù)的经营(yíng)业(yè)绩相对经济活力的(de)改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份(fèn)额(é)的(de)分(fēn)红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金(jīn)份额净值(zhí)变化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基(jī)金分红前后(hòu)均可以获得公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二(èr)级市(shì)场扰(rǎo)动(dòng)对整体(tǐ)收益(yì)的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分(fēn)红(hóng)包(bāo)括利(lì)润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本金之上的增(zēng)值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间的“分红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准(zhǔn)确(què)，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年限到(dào)期后基(jī)金价(jià)值面临(lín)极大不确定性，这是该类投资(zī)者(zhě)应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类(lèi)产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金(jīn)分红及资产(chǎn)增值的收益(yì)，而持有特许经营类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来(lái)自项目每年的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类资(zī)产的分红(hóng)包括(kuò)了利(lì)润分配和本金(jīn)的归(guī)还，两者的(de)比率也是(shì)变动(dòng)的，对(duì)特许经营权(quán)类资(zī)产的公募REITs可以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普(pǔ)通投资者在选择(zé)投资标的(de)时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层(céng)资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较(jiào)多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不(bù)再能(néng)产(chǎn)生现金收益，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个(gè)特点，剩余经(jīng)营期(qī)限较短(duǎn)的(de)特许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备(bèi)更(gèng)高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限较长(zhǎng)的特许经营权项目(mù)，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注(zhù)意，特许经营权项目的分派金额(é)包含了投资(zī)本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年下(xià)降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的(de)收益来自(zì)项目剩余(yú)期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土(tǔ)地出(chū)让金等追加投资(zī)，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营(yíng)的(de)假设反映在(zài)基础资产的(de)估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位(wèi)业内人士(shì)还表示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资(zī)者可(kě)以观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等(děng)指标，来观(guān)察和(hé)评估(gū)项目底层资产的(de)运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个(gè)：一是年报(bào)中披(pī)露的(de)经营活(huó)动现金(jīn)流，二是可(kě)供(gōng)分配现金，二者存在本质性区(qū)别(bié)。经营活(huó)动(dòng)产生的现(xiàn)金净流量(liàng)是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的(de)现金流，基于企业(yè)本身经营活动(dòng)产生；可(kě)供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润(rùn)表的项目(mù)进行调整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市(shì)场(chǎng)独立(lì)的资产配置(zhì)功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建(jiàn)议投资者对经营(yíng)权(quán)类的资产可以更(gèng)多关(guān)注(zhù)内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注(zhù)分派(pài)率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来自底层资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营净现(xiàn)金流，所以底层资(zī)产运营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可(kě)综(zōng)合考虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合实力(lì)、运(yùn)营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力(lì)等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易带来的短(duǎn)期(qī)博(bó)弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者(zhě)关注(zhù)有基(jī)本面支撑、填权(quán)效应相对明(míng)显、同时分红规模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明(míng)书(shū)均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的(de)可供(gōng)分配(pèi)金额预(yù)测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进(jìn)行比较分析(xī)，结合经济(jì)及市场的实(shí)际环(huán)境(jìng)，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判断(duàn)。”中(zhōng)金基(jī)金上(shàng)述负责人(rén)也称。

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