万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走(zǒu)红(hóng)，让(ràng)这(zhè)个位于(yú)北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集(jí)团(tuán)，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了共同债(zhài)务人(rén)被中(zhōng)国信达(dá)追债，中国信达(dá)为了(le)收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入房产的有钱(qián)人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名(míng)奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这(zhè)些业主的维权信(xìn)息，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜的(de)时候(hòu)，他们的(de)姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核(hé)心区(qū)位，名校(xiào)环绕(rào)的(de)顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债权(quán)转让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括(kuò)75套(tào)万柳书(shū)院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的处(chù)置(zhì)主体是(shì)中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司(sī)北(běi)京市分公司(sī)（下称(chēng)中国信达北(běi)分），处置的是对北京(jīng)赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金(jīn)额约为46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公(gōng)司(sī)是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万(wàn)次(cì)围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就是一起中国(guó)信(xìn)达北(běi)分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道(dào)属(shǔ)实(shí)，说明这些房子实际(jì)上(shàng)都是(shì)卖出(chū)去(qù)了的，是有人住的(de)。

　　那(nà)为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未(wèi)出(chū)售”的状态呢(ne)？只能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的报道证(zhèng)实了上述(shù)内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学(xué)区房(fáng)，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是(shì)北京的(de)高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的高(gāo)管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人(rén)也被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”卧室放wifi有什么危害知乎，wifi放在卧室里有害吗

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达(dá)转让这(zhè)笔不良(liáng)债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关(guān)法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未(wèi)办(bàn)理过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向(xiàng)法院提(tí)出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退(tuì)还购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房(fáng)产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费(fèi)者权(quán)利保护(hù)问(wèn)题的批复(fù)》，以司法解释的方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以居住为目的购(gòu)买(mǎi)房(fáng)屋并(bìng)已支付全部(bù)价款，主张其(qí)房(fáng)屋(wū)交付(fù)请求权(quán)优先(xiān)于建(jiàn)设工程价款优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支(zhī)持(chí)。只支付了部分(fēn)价款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结(jié)前已实际支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债(zhài)权，实(shí)际上(shàng)是个烫(tàng)手山芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申(shēn)请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫集(jí)团旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地等选择退出了(le)赫华恒(héng)瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限责任公(gōng)司成为了唯(wéi)一股东(dōng)，后(hòu)者由(yóu)中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公(gōng)司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大(dà)规模(mó)，也没有很(hěn)高的国(guó)民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一(yī)个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作(zuò)为中赫(hè)集(jí)团(tuán)进(jìn)入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成(chéng)为当时(shí)京城最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中，抢下(xià)了北(běi)京万(wàn)柳(liǔ)地块(kuài)，成(chéng)为(wèi)北京当(dāng)年的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端(duān)的姿(zī)态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还(hái)是每棵成(chéng)本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价格，都(dōu)令(lìng)卧室放wifi有什么危害知乎，wifi放在卧室里有害吗业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出(chū)其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米(mǐ)的(de)法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的36万元/平(píng)米，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然(rán)已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大(dà)佬则居(jū)住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集(jí)团(tuán)的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多次成为(wèi)被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦落到(dào)这个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深(shēn)挖(wā)出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的(de)人(rén)生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点(diǎn)，就在于(yú)收购北京(jīng)国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市(shì)场(chǎng)、团(tuán)购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安(ān)的新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫(hè)集团从(cóng)中信(xìn)集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北(běi)京国安俱乐(lè)部全(quán)部股权(quán)。如果北京国安(ān)的估(gū)值一直没(méi)变，那么中赫集团(tuán)拿下(xià)北京国(guó)安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇(fù)将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条股权(quán)出质(zhì)记(jì)录(lù)。质权人(rén)包括海金商(shāng)业保理、北京建工(gōng)、山东国际(jì)信(xìn)托、中融信(xìn)托、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与(yǔ)入(rù)主北京国安(ān)的时间完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入(rù)主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官(guān)网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年(nián)，北(běi)京国安(ān)足球俱乐(lè)部(bù)实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团和周金(jīn)辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被5次列被(bèi)执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置地、及(jí)中(zhōng)赫集团股(gǔ)东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文(wén)书(shū)确(què)定义务，上述被执行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只有北(běi)京国安，目(mù)前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老赖(lài)的(de)情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多亿的北京(jīng)国(guó)安，又如何能独善(shàn)其身(shēn)？

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