导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国地(dì)产(chǎn)是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试(shì)图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情况，据(jù)此判断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国(guó)房子(zi)是否真的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其中还包括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城镇居民(mín)人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不(bù)是人(rén)均一间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较(jiào)发(fā)达国家(jiā)还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)1套房，其中每户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无(wú)直(zhí)接公布(bù)中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅占比和(hé)城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然(rán)而事(shì)实上中国(guó)住宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平(píng)衡，是因为(wèi)户(hù)均一套房无法满足(zú)流(liú)动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国(guó)总人口的近(jìn)三成(chéng)都(dōu)是流动人(rén)口，流动人(rén)口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从而产生了(le)额外(wài)的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有四大(dà)新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带来(lái)新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的(de)分化(huà)日益明显，区域经济资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人(rén)口净迁入城市(shì)的新增(zēng)住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的(de)住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足(zú)，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时代(dài)已至，大分化时代(dài)下地(dì)产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现在不同能(néng)级城市之(zhī)间(jiān)，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子(zi)是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算(suàn)出(chū)中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答(dá)当前的(de)房子是否(fǒu)真的过剩了(le)？据(jù)此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责(zé)人(rén)对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数(shù)据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房(fáng)间数量(liàng)有关，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关(guān)。单单从人(rén)均住宅间(jiān)数不能(néng)完(wán)全反映出城镇居民的(de)居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成(chéng)套(tào)住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据(jù)和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要(yào)分两大类，一类(lèi)是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类(lèi)是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两(liǎng)处(chù)可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极(jí)少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年(nián)商品住宅(zhái)销售(shòu)套数(shù)相(xiāng)加(jiā)，我们就能(néng)够得到当前(qián)商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得(dé)到居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户(hù)数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确(què)统计。我们利用既(jì)有(yǒu)统(tǒng)计数据(jù)，大致测算(suàn)得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产销售(shòu)以(yǐ)期房为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文(wén)去除商品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售套(tào)数里(lǐ)的期房(fáng)销售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计(jì)销售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数(shù)除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们(men)需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居(jū)民的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房(fáng)都是(shì)商品住宅，因(yīn)此将租赁其他(tā)住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅(zhái)的实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达(dá)到了户均一(yī)套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅(zhái)来(lái)满(mǎn)足因人(rén)口流动、居民(mín)换房等因素产生(shēng)的(de)住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国、英国和日(rì)本的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房(fáng)，就会造成(chéng)人口净流入地(dì)的住宅市(shì)场供不应(yīng)求，造成(chéng)房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工(gōng)作的流(liú)动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高工资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占(zhàn)据两(liǎng)套(tào)房，在高房价(jià)的(de)大城市租赁一(yī)套房，在(zài)房价较(jiào)低的(de)县城购买一(yī)套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房无法满(mǎn)足庞(páng)大流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有(yǒu)不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民(mín)住宅(zhái)是(shì)2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如(rú)电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等(děng)基础设(shè)施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生活带(dài)来(lái)了很大的(de)不便(biàn)和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪(jì)修(xiū)建的老旧(jiù)小区(qū)很难满足现(xiàn)代生(shēng)活需求(qiú)，在未来大(dà)都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张是未(wèi)来地产的需(xū)求驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)在(zài)30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)不足19平(píng)方米，不及全国(guó)人均水平的一(yī)半。若去(qù)除(chú)20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存(cún)在(zài)困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积(jī)为(wèi)40平(píng)，即(jí)人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英国(guó)都(dōu)高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国(guó)的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然(rán)1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中国(guó)城(chéng)镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户有房。即便如(rú)此，中国人口静(jìng)态结构(gòu)和动态(tài)趋势(shì)演绎，决(jué)定了中国未(wèi)来地产仍有需(xū)求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需(xū)求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户(hù)数会因户均人口(kǒu)规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经(jīng周深是男的还是女的 周深是哪个公司的艺人)济发(fā)展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分(fēn)化(huà)日益明显，资(zī)源和生产要素(sù)逐(zhú)步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市周深是男的还是女的 周深是哪个公司的艺人流入，区域经济(jì)资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必(bì)涉(shè)及到买房(fáng)租(zū)房，给迁入(rù)地住宅市场带来新(xīn)的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公(gōng)有住(zhù)宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在(zài)新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村和(hé)旧城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势(shì)必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的(de)住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村(cūn)、老(lǎo)公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生(shēng)活(huó)的环境，背(bèi)后的改善(shàn)性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望提高生活(huó)品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大(dà)、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工作会议明确(què)指(zhǐ)出(chū)支(zhī)持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较其(qí)他(tā)国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济(jì)发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么(me)未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不(bù)单局限(xiàn)于城市(shì)能级(jí)之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二手房(fáng)之间的差(chà)异(yì)也将(jiāng)越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占比实(shí)际值可能(néng)偏低，其增速可能(néng)超预(yù)期。

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