饱受争议(yì)的二手房交易中(zhōng)介费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐得到监管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局(jú)联合(hé)发布(bù)了关(guān)于规范房地产(chǎn)经(jīng)纪服务的意见(jiàn)。意(yì)见(jiàn)提及，近年来(lái)，部分房地产经纪机构存在利(lì)用房源(yuán)客(kè)源优势收取过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信(xìn)息等(děng)问题(tí)，加重交易当事(shì)人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基(jī)于(yú)上(shàng)述背景，两部门从加(jiā)强(qiáng)从业(yè)主体管理、明确经纪服务内(nèi)容(róng)、合理确(què)定经(jīng)纪服务收费、严(yán)格(gé)实行明码标价(jià)等十(shí)方面(miàn)，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析(xī)师张大伟称(chēng)，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占比逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场(chǎng)成交比(bǐ)例超过(guò)80％，大量二手房(fáng)成交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡(dù)到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房(fáng)政策研究中心首席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居(jū)民来说属(shǔ)于金额(é)不低的大宗交易，由于二手房交易(yì)成本较高(gāo)、交易(yì)周期较长，具有非常强的(de)专业(yè)性(xìng)，居(jū)民往往通(tōng)过中介来完(wán)成。但很多中介利用信息不对称(chēng)等(děng)问(wèn)题，将非必要的收费夹带其中，如收取过(guò)桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居(jū)民造(zào)成额外的负担，而(ér)且(qiě)这些(xiē)服务事项(xiàng)并(bìng)未明码标价。

　　对于二(èr)手房市(shì)场(chǎng)交易过(guò)程中存在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪(jì)服务(wù)在内的相(xiāng)关市场交易行为及(jí)其主体进行规范(fàn)和秩序整顿，是房地产市(shì)场管理和调控的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推进这项(xiàng)工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历(lì)来对房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)行业关(guān)注最多的一(yī)个话题，便是(shì)房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务(wù)费(fèi)的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将是(shì)对(duì)房地产经(jīng)纪服务(wù)收费及中介交易进(jìn)行规(guī)范。

　　在(zài)热点城市(shì)，二(èr)手(shǒu)房(fáng)屋(wū)交易过程(chéng)中(zhōng)，部(bù)分价值不菲的房屋(wū)，往(wǎng)往要缴纳一笔(bǐ)金额不低(dī)的(de)中介费(fèi)。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机(jī)构2.7％的(de)服务(wù)费率(lǜ)计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万(wàn)。

　　在合(hé)理(lǐ)确定经纪服(fú)务收费上，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方(fāng)共同(tóng)承(chéng)担经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地(dì)产经纪服务(wù)收费标(biāo)准的最早依据是1995年国家(jiā)计委建设部下发(fā)的《关于房(fáng)地产中介防碍哪个字错了，防碍哪个字错了并改正(jiè)服务(wù)收费的通知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代理收(shōu)费，按(àn)成(chéng)交价格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为(wèi)例，目前北京市执(zhí)行的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即根据(jù)这样的规定：“少(shǎo)数(shù)特别复杂的(de)住宅买卖经纪服(fú)务，经交易各方协商同(tóng)意，可在规定(dìng)的收(shōu)费(fèi)标准基础上适当上(shàng)浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示，本着(zhe)“简政放(fàng)权(quán)”的精(jīng)神(shén)，北京2015年取消了房地产中介服(fú)务等57个政府定价，房地产经纪(jì)服务收(shōu)费多少由(yóu)各(gè)中介(jiè)机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际(jì)收(shōu)取费用过程中，相关(guān)监(jiān)管部门(mén)当前(qián)并(bìng)未(wèi)明确具体的中介费率，中介机构仅需(xū)在(zài)服务过程中对(duì)收费标准进防碍哪个字错了，防碍哪个字错了并改正(jìn)行(xíng)明码标价即(jí)可。而房地产经纪服务机构(gòu)在具体收取过程中，会结合(hé)房屋价(jià)值及工资标准，综合计算(suàn)出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明(míng)码(mǎ)标价(jià)问(wèn)题，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机构应当在经营门店(diàn)、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服(fú)务内容和收费标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提供的基(jī)本服务(wù)和延伸服(fú)务，应当分别明确服务(wù)项目和收费标(biāo)准。房地产经纪机构收费前应当向交易(yì)当(dāng)事人出具收费清单(dān)，列(liè)明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人(rén)签(qiān)字确认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费(fèi)明显高于市场平均(jūn)水平的房地产经纪机构(gòu)，住(zhù)房(fáng)和城乡建设部门将(jiāng)会同市场监管等部门采取约谈等(děng)综合措(cuò)施进行(xíng)重(zhòng)点(diǎn)监管。市(shì)场监管部门会同有关(guān)部门依法查处不按规定明码(mǎ)标(biāo)价、操纵经(jīng)纪服务收费等违反价(jià)格和反垄断法律法规的行为(wèi)。对房地(dì)产经纪机构相关违法违规信(xìn)息，市场监(jiān)管部门要依法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总经(jīng)理(lǐ)郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价，合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规(guī)范行业，打击收费(fèi)过高的(de)经纪机构(gòu)，但对市场影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各(gè)家收费(fèi)普遍在合理范围(wéi)内，加上经纪服(fú)务费(fèi)用对市(shì)场的(de)影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当(dāng)前(qián)两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲领性文(wén)件(jiàn)而非规定，未(wèi)来如(rú)何具体认定其(qí)中的细(xì)则，还(hái)需(xū)要看各城市(shì)落地执行(xíng)情况。

　　不(bù)过，张大(dà)伟(wěi)表示，“从目(mù)前市场看，经纪服务领域的调整(zhěng)改善、规(guī)范化，有利于行业健(jiàn)康(kāng)发展。同(tóng)时，由于二手房很多房源(yuán)在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不(bù)同税费等都可能对交易产生(shēng)影响，这对房地产经纪(jì)服务行业的专业性(xìng)提出(chū)更高的(de)要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑(qí)麟(lín)指出，在二手房(fáng)买卖过程中，原本应该由上下(xià)家各支付一半(bàn)的中(zhōng)介费，但在一些热点城市(shì)的二(èr)手(shǒu)房交易过程(chéng)中(zhōng)，往(wǎng)往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势(shì)地位，从而会(huì)出现中介费及税费(fèi)均由(yóu)购房者(zhě)来承(chéng)担。即使(shǐ)一些房东愿意(yì)承担中介(jiè)费，这部分费用也可(kě)能通过转嫁的方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家，市(shì)场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情(qíng)况，一些房(fáng)产(chǎn)中介(jiè)公司将其视为向购(gòu)房者单边收费的行为。部分中介公司(sī)可(kě)能(néng)会利用其(qí)支配地(dì)位，在原(yuán)先(xiān)经纪服(fú)务(wù)收费的基(jī)础上，再次向房东(dōng)收(shōu)取费用(yòng)，而(ér)这部(bù)分(fēn)费用，房东往往会(huì)将其转再(zài)次转嫁给购房(fáng)者，这实际上相当(dāng)于变相(xiāng)推(tuī)高了房价(jià)。两(liǎng)部门(mén)提(tí)出(chū)严(yán)禁操(cāo)纵经纪服务收费，不(bù)仅(jǐn)有利于提(tí)高交(jiāo)易中操作的(de)透明度，也有(yǒu)利于房(fáng)价的(de)稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟称。

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