文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房和城乡建设(shè)工(gōng)作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川(chu蜡的熔点是多少度ān)、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制(zhì)了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入(rù)高质量发展阶段(duàn)的(de)必然(rán)趋势(shì)，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当然二次(cì)房改是个技(jì)术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事(shì)，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、改(gǎi)为现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付(fù)的(de)风险。从个人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房(fáng)的风险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样有助于落(luò)实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度(dù)？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么(me)情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售(shòu)最早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方(fāng)式(shì)。98年房(fáng)改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了(le)商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了(le)！发达国家一般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措施(shī)，开发(fā)商在项目获(huò)得(dé)政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一(yī)样(yàng)在支付完首付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开发商工程进度在完(wán)全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购(gòu)房民众不(bù)公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有助于降(jiàng)负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然(rán)这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本(běn)质(zhì)是向善，是以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不(bù)能例(lì)外，老百姓买房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从这个(gè)角度(dù)，取(qǔ)消预(yù)售制、实施(shī)现房销售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健(jiàn)康发展的(de)重大措施。在当前(qián)的情况(kuàng)下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支持当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长期(qī)系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保蜡的熔点是多少度修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租(zū)是地(dì)产行(xíng)业盛行的(de)方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地(dì)产商开始(shǐ)探求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民(mín)数量有所增加(jiā)，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的(de)经验，对于(yú)商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时(shí)其在(zài)购下九龙的一块地(dì)盘(pán)后，除(chú)了分(fēn)层出售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明(míng)书，上(shàng)有文(wén)字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的(de)分期付(fù)款形式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻了(le)民(mín)众(zhòng)购房的资金压(yā)力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也(yě)解决(jué)了制造商的资金问(wèn)题(tí)，降低投(tóu)资风险，在(zài)当(dāng)时(shí)可(kě)谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款”的(de)销售模式(shì)成为(wèi)当时中国香港房地产市场(chǎng)的(de)一大(dà)特色(sè)，纵观(guān)中国(guó)香港房(fáng)地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的(de)住房供(gōng)不应求(qiú)的问题(tí)，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间(jiān)也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的(de)情况，但监(jiān)管部门(mén)不断完善、规范化(huà)，建立健(jiàn)全的监管机(jī)制，促(cù)进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发(fā)商在预售前(qián)，确保地价款已经(jīng)全部(bù)支(zhī)付，还要证明自(zì)身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行开设(shè)的信托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取(qǔ)全透明(míng)化(huà)机(jī)制，且银行(xíng)的责(zé)任上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十(shí)年(nián)代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先(xiān)发(fā)展重工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前期发展工(gōng)业化(huà)的进程大于(yú)城市化(huà)进程，唯有解(jiě)决(jué)住房基(jī)础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的(de)是(shì)“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房制(zhì)度也出(chū)现(xiàn)了分配不公、效率低、配套(tào)差等问(wèn)题，因此(cǐ)福利分房制度(dù)不再适用(yòng)于当时的(de)国情。叠加房地产市场面临商品房的(de)需求量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大型房地(dì)产开(kāi)发商，商品房供应量(liàng)小(xiǎo)的(de)困境(jìng)，此时引入(rù)中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是(shì)对内(nèi)地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大(dà)力(lì)支持国(guó)内房地产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度(dù)改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实(shí)物(wù)分配，逐步(bù)实(shí)行住房分配(pèi)货(huò)币化、住房供给商(shāng)品化、社(shè)会化的住房(fáng)新体制，从计(jì)划(huà)经济下的福(fú)利分房转向市(shì)场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖(mài)期房，解(jiě)决(jué)了(le)房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项(xiàng)目的(de)开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供(gōng)应速(sù)度(dù)加(jiā)快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多(duō)方迅(xùn)速出台相关(guān)的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地(dì)产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合(hé)中(zhōng)国内地的(de)商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房(fáng)企(qǐ)资金(jīn)压力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企业(yè)将正在(zài)建设中的房(fáng)屋预(yù)先出售给购(gòu)房者，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地(dì)实践(jiàn)过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程为：房地(dì)产开(kāi)发商办(bàn)理预(yù)售(shòu)许可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房者需(xū)要(yào)一次性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的(de)形式一(yī)次性付清(qīng)剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发(fā)商可能已拿到了全(quán)部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中国香港的(de)按照工程进度(dù)付(fù)款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要(yào)方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼(lóng)周期(qī)，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过(guò)去20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发(fā)展阶段的(de)资金需(xū)求，也提(tí)高(gāo)了(le)居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本(běn)适居，住房事(shì)业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达(dá)国家几百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化(huà)进程进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区(qū)面(miàn)积(jī)由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已(yǐ)成(chéng)为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面(miàn)积占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产行业(yè)的发(fā)展。中国内地房地产历经二十(shí)多年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大(dà)幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地产(chǎn)也成为拉动中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地产带动的上(shàng)下(xià)游产业链(liàn)特别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的(de)带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全(quán)拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占(zhàn)固定(dìng)资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银(yín)行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通道业务(wù)，占比超过三分之(zhī)一(yī)。从(cóng)房地(dì)产融资(zī)存(cún)量占(zhàn)社融存量(liàng)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富(fù)效应(yīng)渠(qú)道，根据(jù)我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美(měi)国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万(wàn)亿美(měi)元。从(cóng)住(zhù)房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市(shì)值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例(lì)较低，股票(piào)、债券(quàn)市值(zhí)较(jiào)低(dī)，居(jū)民投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在，当前的(de)负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单(dān)方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚(shèn)至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和(hé)开(kāi)发商(shāng)之(zhī)间的购房合同(tóng)、购房(fáng)者和银行(xíng)的(de)按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发(fā)生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需要(yào)根据(jù)按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向(xiàng)银行进行(xíng)贷(dài)款偿还(hái)，因(yīn)此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签(qiān)订的(de)预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短期不能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房(fáng)者的预售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企(qǐ)业预售商品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当(dāng)用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的(de)具(jù)体(tǐ)办法，由房地(dì)产管(guǎn)理部(bù)门(mén)制定。但多年以(yǐ)来(lái)全国(guó)并(bìng)没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实(shí)行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)或者项目工程总额(é)报(bào)价计(jì)算重点资(zī)金。而(ér)事实(shí)是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或(huò)进入(rù)监管账户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却(què)被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么(me)，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被挪走的(de)？实际上，在过去房地(dì)产大开(kāi)发时代的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调(diào)预售款监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨(bō)付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而(ér)拨付(fù)的工(gōng)程款，远超(chāo)工程进度(dù)所需。通过(guò)这些方式套取的资金(jīn)，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间(jiān)流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高(gāo)周转模(mó)式，但(dàn)一(yī)定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商品(pǐn)房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要(yào)求购(gòu)房者(zhě)支付的预(yù)付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式(shì)支付(fù)，或(huò)按工程(chéng)进度分(fēn)期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按(àn)工程进度付(fù)款，按(àn)揭贷(dài)款按照工程(蜡的熔点是多少度chéng)进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开(kāi)始月供；二(èr)是房屋交付(fù)后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付(fù)质量的保障有两(liǎng)种方式(shì)，一(yī)是期房由政府(fǔ)或(huò)第三方验收(shōu)合格(gé)并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商(shāng)为(wèi)购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定期限内无(wú)条件(jiàn)返还(hái)，最(zuì)低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首付(fù)，其余房款交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金由第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环(huán)节(jié)，定金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的定金(jīn)及首(shǒu)付款(kuǎn)由第(dì)三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托(tuō)账户监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担任何责(zé)任与(yǔ)损(sǔn)失。而开(kāi)发(fā)商在房屋建设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接(jiē)损害银行利(lì)益(yì)，银行有充分动机监管开发(fā)商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向银行得(dé)到(dào)购房者(zhě)支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购(gòu)买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国(guó)开发商(shāng)在项目获批后即(jí)可预售(shòu)房屋。签署购房合(hé)同(tóng)前，购房者需支(zhī)付约2000欧的(de)定(dìng)金并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后(hòu)定金退(tuì)还(hái)。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按(àn)照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土地(dì)交(jiāo)易(yì)税，分别(bié)为(wèi)房屋(wū)售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含(hán)在购房(fáng)款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面(miàn)，德国(guó)也采取按(àn)工期(qī)支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者可在支(zhī)付房款前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发(fā)商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律(lǜ)师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟(gōu)通期房交易(yì)中的房(fáng)产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各(gè)个环节，各环节内(nèi)容确认(rèn)无误(wù)后签(qiān)订首付(fù)交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面，英国(guó)设置了(le)10％定金保险保护机制(zhì)，当开(kāi)发商(shāng)出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的(de)定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出10％的(de)部(bù)分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国(guó)采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一(yī)般会在(zài)合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房(fáng)产公证公司的(de)检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在(zài)进入开(kāi)发商账户前经过两道关(guān)口(kǒu)，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商必须完(wán)成“预售房定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约(yuē)需(xū)返(fǎn)还定价并(bìng)赔(péi)偿(cháng)约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据(jù)日(rì)本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业(yè)法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必须完成(chéng)定金保全措施才(cái)可预(yù)售。什么是定金保全措(cuò)施(shī)？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或保险机(jī)构签订定金保证(zhèng)委托合同(tóng)，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金证(zhèng)明书向金(jīn)融机构或(huò)保(bǎo)证(zhèng)机构或保险公司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者(zhě)违(wéi)约(yuē)可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支付，所有资金(jīn)进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年(nián)保修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一(yī)步签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做(zuò)了统一详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开(kāi)发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依照(zhào)工程进度(dù)放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会(huì)存入(rù)银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提(tí)取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后(hòu)，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此(cǐ)后(hòu)购房者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当前房地(dì)产到了政策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是(shì)保交(jiāo)楼保复工保民(mín)生，给(gěi)予强有力(lì)的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护(hù)机制(zhì)，如(rú)将(jiāng)已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为(wèi)房屋重大延(yán)期(qī)以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供(gōng)充分(fēn)的保(bǎo)障。余(yú)款支付环节，建立按(àn)工程进度付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分(fēn)保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行(xíng)的(de)第(dì)三方资金(jīn)监(jiān)管机构，或由政(zhèng)府相关部(bù)门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量(liàng)问题全权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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