饱受(shòu)争议的二手(shǒu)房(fáng)交易中介费问题，正逐渐得到(dào)监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总(zǒng)局联合发布(bù)了(le)关(guān)于规范房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)的(de)意见。意见提及，近年来(lái)，部分房(fáng)地产经纪机构存在利用房源客源优势收(shōu)取过高(gāo)费用、未明(míng)码标(biāo)价、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥用客(kè)户个人信息(xī)等(děng)问题，加重交易当事人(rén)负担、侵(qīn)害其合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加强(qiáng)从业主体管(guǎn)理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格实行明码标价等十方面，提出了意(yì)见(jiàn)。

　　中原地产首席分(fēn)析(xī)师张大(dà)伟称(chēng)，随着城市(shì)发(fā)展，一二线(xiàn)城市二手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以(yǐ)北(běi)京(jīng)、上海为例(lì)，二手房占市(shì)场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交依赖(lài)中介居间(jiān)成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院住房政策研究中心(xīn)首(shǒu)席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对(duì)居民来(lái)说属于金额不低的大宗交易，由于二(èr)手(shǒu)房交易(yì)成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有(yǒu)非常(cháng)强的专(zhuān)业性(xìng)，居民往往通过中介来完(wán)成(chéng)。但很(hěn)多中(zhōng)介利用信息(xī)不对称等问题，将非必(bì)要的收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居(jū)民造成额外的(de)负(fù)担，而且这些服务(wù)事项(xiàng)并(bìng)未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪(jì)服务(wù)在内的相(xiāng)关(guān)市场交易(yì)行为(wèi)及其主体(tǐ)进行规范和(hé)秩(zhì)序整(zhěng)顿，是(shì)房地产(chǎn)市场管(guǎn)理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进(jìn)这项工作的(de)意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对(duì)房地产经纪服务行业关(guān)注(zhù)最多的一个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认为，未来相关部门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二(èr)手房屋交易过程中，部(bù)分价(jià)值(zhí)不菲的(de)房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额(é)不低的中介费。以(yǐ)北京某(mǒu)房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务机构(gòu)2.7％的(de)服务费_D是什么意思，_3是什么意思率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收费上，两部(bù)门(mén)在此次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构要合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用。鼓励按(àn)照成(chéng)交(jiāo)价(jià)格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价。引(yǐn)导由交(jiāo)易双方(fāng)共(gòng)同承(chéng)担经纪服(fú)务费用。

　　据张(zhāng)大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收费标准(zhǔn)的最早依(yī)据是1995年国家计委建设部下(xià)发(fā)的(de)《关于房地(dì)产中介服务(wù)收费(fèi)的(de)通知(zhī)》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交(jiāo)价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为(wèi)例(lì)，目前北京市执行的2014年更新后的收费标(biāo)准，即根据这样的(de)规定(dìng)：“少数特别复杂的(de)住宅(zhái)买卖(mài)经纪服务，经交易各方协商同(tóng)意，可(kě)在(zài)规定的收费标准基(jī)础上适当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意(yì)味着(zhe)，当前北京(jīng)二手(shǒu)房(fáng)中(zhōng)介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示(shì)，本着(zhe)“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取消了(le)房地产中介(jiè)服务等57个政府定价，房地产经纪服务(wù)收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机(jī)构(gòu)在(zài)实际收取费用(yòng)过程中，相关监管部门当前并未明确(què)具体的中介(jiè)费率，中(zhōng)介机构仅需在(zài)服(fú)务(wù)过程中对(duì)收费标准进行明码标价(jià)即可(kě)。而房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务机(jī)构在具体收取过程中，会(huì)结(jié)合房屋(wū)价值及(jí)工资标准，综合计算出合适(shì)的中(zhōng)介费率(lǜ)。”张大(dà)伟补充道(dào)。

　　对于明码标(biāo)价问题(tí)，两部门在此次(cì)意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构应(yīng)当在经营门店、网站(zhàn)、客(kè)户(hù)端等(děng)场所或渠(qú)道，公示(shì)服务项(xiàng)目、服务(wù)内容(róng)和收费标准(zhǔn)，不得混合标(biāo)价和(hé)捆绑收费。房地产经纪机(jī)构提供的(de)基本服务(wù)和延伸服(fú)务，应(yīng)当(dāng)分别(bié)明确(què)服务项目(mù)和(hé)收费(fèi)标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费(fèi)前应当(dāng)向(xiàng)交易当事(shì)人(rén)出具收费清(qīng)单，列(liè)明收费标准、收(shōu)费金额，由(yóu)当事人(rén)签(qiān)字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于(yú)市场平均水平(píng)的房(fáng)地产经纪机(jī)构，住(zhù)房和城乡建(jiàn)设(shè)部(bù)门将会同市场监管(guǎn)等(děng)部门(mén)采取约谈等综合措施进(jìn)行重(zhòng)点监管。市场(chǎng)监管部门(mén)会同有(yǒu)关部门依法查处不按规定明码标(biāo)价、操纵(zòng)经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费(fèi)等违反价格(gé)和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构(gòu)相关违法违规信息，市场监管(guǎn)部(bù)门要(yào)依法依规纳入国家企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实(shí)行分档定价，是否意味着，未(wèi)来(lái)豪宅(zhái)的中(zhōng)介费有望大(dà)幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中原总(zǒng)经理(lǐ)郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价(jià)，合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪(jì)服务费用(yòng)，主要还是(shì)规范行业，打击收费过高的经(jīng)纪机构(gòu)，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅(zhái)本(běn)来收费(fèi)就不同，各家收费普(pǔ)遍(biàn)在(zài)合理范围(wéi)内，加上经纪服务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由(yóu)于当前(qián)两部门提出的意见(jiàn)仅为(wèi)鼓励性(xìng)质，即只是(shì)纲(gāng)领性文件(j_D是什么意思，_3是什么意思iàn)而非规定，未来如何(hé)具体认定其(qí)中的细(xì)则，还需要看(kàn)各(gè)城市落地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场(chǎng)看(kàn)，经(jīng)纪服务领域(yù)的调(diào)整改(gǎi)善、规范化，有利于行(xíng)业健康发展。同时，由于二手房很(hěn)多房(fáng)源(yuán)在产权方面有(yǒu)瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税(shuì)费等(děng)都(dōu)可能对交易产(chǎn)生影响，这对房地产经(jīng)纪服务行业的专业(yè)性提出(chū)更高的要(yào)求。”

　　58安(ān)居(jū)客(kè)研(yán)究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家各支付一半的(de)中介费，但在一些热点城市的二(èr)手房交易过程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分购房者处(chù)于(yú)弱势地位，从而会出现中介费及税费(fèi)均由购房者来(lái)承担。即使(shǐ)一些房东愿意(yì)承担中介(jiè)费，这(zhè)部分(fēn)费用也可能通过转嫁的方(fāng)式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情(qíng)况，一些(xiē)房产中介公司(sī)将其(qí)视为向购(gòu)房(fáng)者单边收费(fèi)的行为。部(bù)分中介公(gōng)司可(kě)能会(huì)利用其(qí)支配地位(wèi)，在原先经(jīng)纪服务收费(fèi)的基(jī)础上，再次向房东收取费用(yòng)，而这(zhè)部(bù)分费用，房东往往会将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这(zhè)实际上相当于变相(xiāng)推高了(le)房价。两部(bù)门(mén)提出严禁操纵(zòng)经纪服务收费(fèi)，不仅有利于提(tí)高交(jiāo)易中操作(zuò)的(de)透明度(dù)，也有(yǒu)利于房价的稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟称。

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