近两年火(huǒ)爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红机苟以天下之大而从六国破亡之故事是又在六国下矣翻译，苟以天下之大而从六国古今异义制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)出(chū)该(gāi)类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现金等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到(dào)期后不(bù)再产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经(jīng)营(yíng)权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和(hé)本(běn)金的归还，在选择(zé)投资标的时应(yīng)了(le)解资产类(lèi)型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益(苟以天下之大而从六国破亡之故事是又在六国下矣翻译，苟以天下之大而从六国古今异义yì)来(lái)源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额(é)二级市场(chǎng)价格受到(dào)公(gōng)募(mù)REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市场因素的综合(hé)影(yǐng)响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自基(jī)础设施资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人通(tōng)过基金募集材(cái)料和(hé)信息披露文(wén)件，结合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格变化(huà)导(dǎo)致的(de)浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分(fēn)红作为基金份额持有人(rén)实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高级(jí)副总监(jiā苟以天下之大而从六国破亡之故事是又在六国下矣翻译，苟以天下之大而从六国古今异义n)李华平(píng)也表示，根(gēn)据(jù)《公开募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基(jī)础设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年度可分配金额(é)以现(xiàn)金形式(shì)分(fēn)配给(gěi)投资者(zhě)，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格(gé)反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利(lì)息(xī)回报，而(ér)是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一(yī)方(fāng)面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了(le)机构投(tóu)资者的投资(zī)品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分(fēn)红(hóng)获取相对于投资债(zhài)券相(xiāng)对高的收(shōu)益性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为(wèi)安”外(wài)，市场对(duì)于未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价(jià)格走势(shì)的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了(le)2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不达(dá)预期，一(yī)定程度(dù)上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波(bō)动受多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要(yào)因素之一，而(ér)稳定的分红有(yǒu)利(lì)于吸引(yǐn)投资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也(yě)表示，近期经(jīng)济预期恢复(fù)，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈(chéng)现向(xiàng)股票和(hé)债(zhài)券(quàn)回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额(é)进行计算。除权操作是对分(fēn)红前(qián)后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资(zī)人在(zài)基金分红前后均(jūn)可以获(huò)得(dé)公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期(qī)投资的信心，同时(shí)需结合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分(fēn)红包括(kuò)利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基金分红(hóng)前提是本(běn)金之上的(de)增值部分不同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比(bǐ)例是(shì)变动的，与现(xiàn)有公募(mù)基(jī)金分红(hóng)差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期(qī)后基金价值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资(zī)产(chǎn)类型，持(chí)有产权类产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增(zēng)值的(de)收益(yì)，而持有特许经营(yíng)类产品的收(shōu)益主要(yào)来自项目每年的(de)现(xiàn)金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)资产的分红包(bāo)括了利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金(jīn)的归(guī)还，两者的比率也是变动的(de)，对特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择投资(zī)标的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性不(bù)同而形(xíng)成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当(dāng)于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而(ér)产权(quán)类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资(zī)产的价值(zhí)增值，所以相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的(de)二级市场价格(gé)和(hé)分(fēn)红有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人也(yě)认为(wèi)，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经(jīng)营项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金(jīn)额的(de)分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具备更高的(de)分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项(xiàng)目(mù)，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负(fù)责人提醒投资者注意，特(tè)许经营(yíng)权项目的分派(pài)金额(é)包含了投资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的(de)收益来自(zì)项(xiàng)目剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加上到(dào)期后(hòu)通(tōng)过对(duì)建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等(děng)追加投资(zī)，有机会进一步延(yán)长经营(yíng)期(qī)限(xiàn)。这种类似永续(xù)经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的(de)估(gū)值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产投资属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等(děng)指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分(fēn)红(hóng)期，投资者可以观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年(nián)报指(zhǐ)标(biāo)中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产生(shēng)的(de)现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基(jī)于企业本身经营活(huó)动产生；可供分(fēn)配的现金(jīn)实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的(de)项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价(jià)值(zhí)体(tǐ)现在相(xiāng)对(duì)股债市场独立的资产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可以更多(duō)关注内部(bù)收益率的高低，对产权类的资产更多(duō)关(guān)注(zhù)分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流(liú)，所以(yǐ)底层资产运营(yíng)情(qíng)况直接影响投资回报(bào)，投资者可综(zōng)合考虑原始权益(yì)人综(zōng)合(hé)实力、运营管理机构(gòu)实力、公(gōng)募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由(yóu)于分(fēn)红交易带(dài)来的短期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投(tóu)资(zī)者(zhě)关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权效应相对(duì)明显、同时分(fēn)红规(guī)模(mó)较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明书(shū)均会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年及次年(nián)的(de)可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额预测。投(tóu)资者(zhě)可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额(é)与募集材料(liào)中披露(lù)预测进行比较分(fēn)析，结合(hé)经(jīng)济及市场的实际(jì)环境(jìng)，对基(jī)础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基(jī)金(jīn)上述负责人也称。

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