万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意(yì)外走红(hóng)，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称(chēng)要做(zuò)地(dì)产界(jiè)“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次(cì)受到(dào)舆论关(guān)注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成(chéng)了共同债(zhài)务人被(bèi)中国(guó)信(xìn)达追债，中国信达为了(le)收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这(zhè)些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这(zhè)个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有(yǒu)限公(gōng)司(sī)不良债权转让项目”，债(zhài)权总额(é)高达近47亿(yì)，该项目的抵押(yā)物(wù)中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上述不良债权(quán)转让项(xiàng)目的处(chù)置主体是中(zhōng)国信达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达(dá)北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司(sī)（下称赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)）的不(bù)良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团(tuán)有限(xiàn)公中国到美国几小时飞机，中国到美国多长时间飞机(gōng)司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这(zhè)就是(shì)一起中国信达北(běi)分讨债的故事(shì)，但(dàn)实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果(guǒ)该报道(dào)属实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房子根(gēn)本没有网签(qiān)，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集团早就把这75套房(fáng)子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还没(méi)资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强(qiáng)学(xué)区(qū)房，万柳(liǔ)书院的(de)业主基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支付价款并实际(jì)占有，那么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规(guī)定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未办理过户(hù)手续的，如果业(yè)主没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经(jīng)查封的可(kě)以向法(fǎ)院(yuàn)提出执行(xíng)异议(yì)申(shēn)请，请求(qiú)法院解(jiě)除查封，同时(shí)可以(yǐ)联合起诉(sù)开发(fā)商，要求(qiú)退还购(gòu)房款(kuǎn)或(huò)办理房(fáng)产证，并(bìng)承担违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最高(gāo)人民(mín)法院关于商品房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)权利保护问(wèn)题的(de)批复》，以司(sī)法解释的(de)方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以(yǐ)居(jū)住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交(jiāo)付请求权优先于建(jiàn)设(shè)工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当(dāng)予(yǔ)以支持(chí)。只支(zhī)付了部分价款(kuǎn)的(de)商品房消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已(yǐ)实际支付剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回(huí)本(běn)，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到(dào)金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发商，相较其他(tā)房企(qǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)既没有很(hěn)大(dà)规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度(dù)，但却在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)进(jìn)入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地推出(chū)钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当(dāng)时(shí)京城最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大(dà)型(xíng)知名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京(jīng)万(wàn)柳地块，成为北京(jīng)当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高(gāo)端(duān)的姿态杀入(rù)市场，无(wú)论是(shì)一块块从荷兰运(yùn)回(huí)来的(de)灰砖垒起来(lái)的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每(měi)平米20万(wàn)元的(de)价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可(kě)看出其在北(běi)京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市(shì)的它，对手是当时(shí)有名的融(róng)创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华(huá)府(fǔ)等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的(de)36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人(rén)士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北(běi)京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执(zhí)行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书确(què)定义务(wù)，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦(lún)落到这个地(dì)步，其实是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财(cái)经就曾深(shēn)挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急(jí)转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十(shí)年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型(xíng)之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后(hòu)进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱(jù)乐(lè)部(bù)全部股权。如果北京国安的估值一直(zhí)没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京(jīng)国安，总计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆续质押(yā)，据企(qǐ)查(chá)查显示，目前(qián)中赫(hè)集(jí)团(tuán)共有11条股(gǔ)权出(chū)质记录(lù)。质权人包(bāo)括(kuò)海金商业(yè)保(bǎo)理、北京建工、山东(dōng)国(guó)际信(xìn)托、中融信(xìn)托(tuō)、中信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后(hòu)，不仅国(guó)安的经营状况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据(中国到美国几小时飞机，中国到美国多长时间飞机jù)北京产权(quán)交易所官网信息显示(shì)，2020年(nián)，北京国安足(zú)球俱乐部实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也(yě)3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫(hè)集(jí)团股东(dōng)周金辉、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成为被执(zhí)行人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确(què)定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目(mù)前幸免于难(nán)。不过在实(shí)控人都成为老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北(běi)京(jīng)国安，又如何能独(dú)善(shàn)其身？

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