OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波(bō)，如今，二级市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT开盘继(jì)续延续(xù)此前(qián)几日的(de)下(xià)跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升(shēng)，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾发(fā)布公(gōng)告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲(zhé)库科技是其(qí)扩募(mù)拟新(xīn)购入(rù)基(jī)础设(shè)施资(zī)产(chǎn)张润(rùn)大厦(shà)的重要承租(zū)方(fāng)之(zhī)一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益(yì)人将继续(xù)密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目(mù)的(de)原始权益(yì)人相关负责人也表(biǎo)示，近期(qī)已同(tóng)步启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸(mō)储备租(zū)户，积极(jí)应对哲库提前退租的(de)可能(néng)事(shì)项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，浦东新(xīn)区国资(zī)委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　多(duō)位业(yè)内人士表示，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并(bìng)不会从根(gēn)本(běn)上影(yǐng)响(xiǎng)其内(nèi)外(wài)价值，投(tóu)资者应理性(xìng)看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续(xù)波(bō)动

　　本周，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技的事件继续(xù)扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元(yuán)的(de)价格小幅低开，此后二级市(shì)场价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利消(xiāo)息(xī)影响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易(yì)日(rì)二级(jí)市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来(lái)，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市(shì)场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募REITs市(shì)场整体表现上看(kàn)，目前上市(shì)的(de)8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口(kǒu)产业园(yuán)REIT微幅上涨，其(qí)余7只均(jūn)有不同程(chéng)度(dù)下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经(jīng)披(pī)露(lù)张(zhāng)江光大(dà)园项目出租率有所下(xià)降，如今拟扩募的项(xiàng)目又(yòu)遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二级市场价格出现波动。”一位(wèi)业(yè)内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最(zuì)近几个交易日场(chǎng)内资金(jīn)有(yǒu)所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根本上影响其(qí)内外价值。

　　他也(yě)同时表(biǎo)示，目前(qián)随(suí)着二级市(shì)场价(jià)格下跌，风险也得(dé)到一(yī)定释(shì)放(fàng)，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本(běn)面、情绪(xù)面等多重因素影响，不好(hǎo)判(pàn)断价格是不是已(yǐ)经完全(quán)触(chù)底。

　　此外(wài)，还有一位业(yè)内(nèi)人士表(biǎo)示，今年整体REITs市(shì)场表现低(dī)迷，不少产品年内(nèi)二(èr)级市场跌幅较大(dà)，其实(shí)有些隐含收益率高的产品具(jù)备一定(dìng)的投资价值(zhí)，很适合稳(wěn)健类投资(zī)者(zhě)。此外(wài)，伴随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备(bèi)一(yī)定的投资价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私募基金执行董(dǒng)事高如星(xīng)对此表示，若张江(jiāng)园区最(zuì)终能顺利解决招商，平稳过度对经(jīng)营现金流没有造(zào)成大的影响，“事件性利空下调至得这(zhè)么急、这么(me)深，加(jiā)上前期(qī)本身(shēn)园(yuán)区类资(zī)产(chǎn)就回(huí)调不少了(le)，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到(dào)租金收入(rù)受(shòu)不受影响(xiǎng)，影响多(duō)大，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应

　　扩募路(lù)上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入(rù)基础设施资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续(xù)密切(qiè)关(guān)注哲库科技后(hòu)续情(q远则怨近则不逊是什么意思解释，远则怨,近则不逊íng)况(kuàng)，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季(jì)报中披(pī)露的张江(jiāng)光大园项目出租(zū)率下降事(shì)项，一(yī)度二级市场(chǎng)价(jià)格出现回落(luò)。在随后召开的业(yè)绩说明会中管理(lǐ)人就相关(guān)事项进(jìn)行了解释(shì)说明，市场信心得到了一定(dìng)提(tí)振，二级市场价(jià)格表现也趋于平(píng)稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下的扩募(mù)说明会上，运营团队表(biǎo)示了对(duì)张江光大园项目(mù)的(de)信心，预计签署意(yì)向书和(hé)合(hé)同谈判(pàn)中(zhōng)的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目出租(zū)率将得到回升(shēng)。没(méi)想到仅过了不到(dào)三(sān)周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来(lái)了新(xīn)的考验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述(shù)公(gōng)告引起了市场各方的广泛(fàn)关(guān)注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目(mù)的原(yuán)始权益人相关(guān)负责人坦(tǎn)言，事发(fā)突然(rán)确(què)实始料(liào)未及，在(zài)获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲库(kù)科技消息的第一时间即(jí)奔赴现场进(jìn)行了沟通和(hé)核实工作(zuò)，并同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退(tuì)租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视，据(jù)悉新区国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备租(zū)户情(qíng)况，相(xiāng)关负(fù)责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片(piàn)测(cè)试、人工(gōng)智能(néng)、航天产业、信(xìn)息技术(shù)等产业客户(hù)，租赁(lìn)意向(xiàng)面积(jī)超(chāo)过了2万方。从意向储(chǔ)备转化为实际租远则怨近则不逊是什么意思解释，远则怨,近则不逊户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租(zū)赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些重要(yào)租户。虽然收了(le)三个月履约保证金给了我(wǒ)们一些空间，但(dàn)本着对首批扩(kuò)募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这些面积在短期(qī)内完成去化(huà)。”相关负(fù)责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光(guāng)大园项目一季度末也有将近30％的(de)空置(zhì)率，原始(shǐ)权益人有那么多储备(bèi)租户，之(zhī)前的空置(zhì)率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此相关(guān)负(fù)责人(rén)解释，张江光大园一直以来都坚持(chí)以(yǐ)市场(chǎng)化运营为导(dǎo)向，历史运(yùn)营表现稳(wěn)定，租户(hù)的调租和换租(zū)都(dōu)属于正常情况(kuàng)，而这次(cì)项目的大(dà)租(zū)户退(tuì)租正好发生在市(shì)场活跃度的短期低点，目前(qián)市(shì)场情况已有所好转。在(zài)看到(dào)出租率下(xià)滑情况没有得(dé)到及时(shí)修复后，张江这(zhè)边也(yě)作(zuò)了一定的资源调配和倾斜，引入了一些(xiē)储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔空间、交付标(biāo)准(zhǔn)、租金水平(píng)等方(fāng)面(miàn)也有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平(píng)层(céng)，楼的(de)成新(xīn)度高一些，单价也贵一(yī)些，张(zhāng)江光大园单层以一千平的(de)面积(jī)为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的(de)物业。租户自身也会有诉(sù)求(qiú)，也会(huì)根(gēn)据自(zì)身需求和(hé)预(yù)算(suàn)挑(tiāo)选区域内的不同(tóng)物业(yè)。

　　最后(hòu)谈(tán)及对(duì)于张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责(zé)人(rén)表(biǎo)示(shì)，张江集团和张江高科目前在管资产约(yuē)五百万方，还有一些(xiē)其他在开发的储备项目，这些(xiē)都将成(chéng)为张江(jiāng)REIT实现打造(zào)张江园区产业空间(jiān)资(zī)产上市平台目标(biāo)的坚实后(hòu)盾和储备资(zī)源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资(zī)本平台和它未(wèi)来的发(fā)展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募是(shì)我们实现基金扩容(róng)的第一步，也是至(zhì)关重(zhòng)要的一(yī)步，眼(yǎn)下我们(men)可能(néng)面临了一些(xiē)突(tū)发情(qíng)况需要(yào)解决，但是这和(hé)我(wǒ)们在张江科学(xué)城这(zhè)三十年建设发展过程中所经历(lì)的相比(bǐ)，只能(néng)算是一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信(xìn)心排除万(wàn)难，尽一切可能化(huà)解当前(qián)突发事件(jiàn)的所有负面影响，维(wéi)持预期(qī)和市场(chǎng)的信心。”

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