文(wén)：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的(de)全国(guó)住房和(hé)城乡建设(shè)工作(zuò)会议提(tí)出“有条件的(de)可以进行现房销售(shòu)”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对购房者(zhě)的(de)不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓(xìng)的(de)最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交房(fáng)，天经地(dì)义。当然二(èr)次房改(gǎi)是(shì)个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机制(zhì)，长效机制四(sì)大(dà)关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能(néng)实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从(cóng)个(gè)人层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房的风险。从行(xíng)业层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，这样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房(fáng)企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国(guó)外(wài)什么情况？简单科普一(yī)下：商(shāng)品房预售最早源于中国(guó)香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是(shì)一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在(zài)预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国(guó)家一(yī)般(bān)有严(yán)格的监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商在项目获得政府(fǔ)批(pī)准(zhǔn)后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房后并非像中国(guó)一样在(zài)支(zhī)付完(wán)首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一(yī)次性贷(dài)款支(zhī)付剩余全部房款，而(ér)是根据开(kāi)发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期(qī)支付(fù)。所(suǒ)以，预(yù)售(shòu)制度是(shì)需要严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施(shī)，一定会触(chù)发风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度(dù)有一定历史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进(jìn)入存量时代(dài)，取消预售(shòu)制度有助于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然(rán)这(zhè)需要(yào)配(pèi)套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能(néng)化解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的(de)提(tí)升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本(běn)质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在(zài)当(dāng)前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通(tōng)金(jīn)融支持(chí)当期三好(hǎo)生、新模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革(gé)方案研究时(shí)，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆(gān)率等进行过(guò)长期(qī)系(xì)统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金(jīn)由(yóu)银(yín)行监(jiān)管，享1年(nián)保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或(huò)者其他临时(shí)住宅，住(zhù)房的需求(qiú)是相当(dāng)高(gāo)，不过大多数(shù)居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼(lóu)为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租(zū)资金(jīn)周转期长等问题。针对(duì)这一系列(liè)问题，不少地产商开始(shǐ)探求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这(zhè)模式(shì)一经推(tuī)行(xíng)，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌，感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌曲1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到(dào)的见解，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加快自(zì)身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发(fā)售楼(lóu)说明书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花(huā)”是另(lìng)外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造(zào)和销售，也(yě)解决了(le)制造商的资金问(wèn)题，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时(shí)中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地解(jiě)决了(le)核(hé)心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市(shì)发展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁(fán)荣，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范化，建立(lì)健全(quán)的监管机(jī)制(zhì)，促进(jìn)市场健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部(bù)门提(tí)升了对于(yú)预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部(bù)支(zhī)付(fù)，还要证明自身(shēn)有资金等(děng)能(néng)力把项目完成，资(zī)金需(xū)放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设(shè)的信托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化(huà)机制，且(qiě)银行的责任上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题(tí)，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展重工(gōng)业(yè)，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期(qī)发展工业化(huà)的进(jìn)程大于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等城市(shì)化配套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房制度也出(chū)现了(le)分配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等问(wèn)题，因此福(fú)利(lì)分房制度不再适(shì)用于(yú)当时的国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市场面临商(shāng)品(pǐn)房的需求(qiú)量大(dà)，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的(de)困(kùn)境，此时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑(yí)是对内地房地(dì)产市场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出(chū)台多项文(wén)件，大力支持(chí)国内房(fáng)地产市场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实行住(zhù)房分配货币化(huà)、住房供(gōng)给商(shāng)品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经济的(de)商品房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目(mù)的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自(zì)此(cǐ)中国(guó)内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等(děng)多方(fāng)迅(xùn)速出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购(gòu)房(fáng)者，极大(dà)作(zuò)用(yòng)推(tuī)动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成(chéng)契合中(zhōng)国(guó)内地的商品房预售制度(dù)。预售制(zhì)的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房(fáng)地(dì)产开发企业将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋预先出售(shòu)给购(gòu)房者，由购房者(zhě)支付定(dìng)金或房(fáng)款(kuǎn)的行(xíng)为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实(shí)践(jiàn)过程中，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可(kě)证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和(hé)预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿(ná)到了全(quán)部购房款，这点与中国香港(gǎng)的(de)按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的(de)开发(fā)商而言，预售制商品房也开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房销售(shòu)的最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式，预(yù)售制(zhì)极大缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房供应(yīng)，推(tuī)动了(le)城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发(fā)展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地(dì)产市场快速(sù)发展阶(jiē)段(duàn)的资(zī)金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民(mí感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌，感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌曲n)从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达(dá)国家几(jǐ)百年城(chéng)镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区(qū)面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住(zhù)房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平(píng)方(fāng)米增(zēng)至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅(zhái)期房销售(shòu)面积(jī)占(zhàn)总(zǒng)销(xiāo)售面(miàn)积(jī)的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿(yì)平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地(dì)产(chǎn)行业的(de)发(fā)展。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历经二十(shí)多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工(gōng)面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金(jīn)额分(fēn)别(bié)从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先(xiān)行到(dào)民企(qǐ)崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌，感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌曲地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国(guó)内(nèi)地经(jīng)济(jì)高增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带(dài)动(dòng)产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对(duì)金融、批发(fā)、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会(huì)固定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开(kāi)发投(tóu)资占(zhàn)固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等(děng)通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违约(yuē)，将导致(zhì)银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应(yīng)渠道，根据(jù)我(wǒ)们的(de)《中国住房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住房市值(zhí)占股债房市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房(fáng)市(shì)值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民投(tóu)资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在，当前(qián)的负面(miàn)效(xiào)应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交(jiāo)房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发商(shāng)之间的购房合同(tóng)、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款合同是(shì)两个独(dú)立(lì)的合同(tóng)关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根据购房合(hé)同向开(kāi)发商主张权(quán)力，但(dàn)依旧(jiù)需(xū)要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承担(dān)的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行(xíng)影响自身(shēn)信用和购(gòu)房者对(duì)行业的(de)信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通(tōng)过与购(gòu)房者签订的(de)预售合同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管资金去(qù)哪(nǎ)了(le)？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了(le)开(kāi)发企业(yè)预(yù)售商品房(fáng)所得款项应当用于(yú)有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部(bù)门(mén)制定(dìng)。但多年以来(lái)全(quán)国并没有统一(yī)的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积(jī)或(huò)者项目工(gōng)程总额报(bào)价计(jì)算重点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入(rù)监(jiān)管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没(méi)有资金(jīn)继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房(fáng)地产(chǎn)大开发时代的(de)高周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，是行(xíng)业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金(jīn)转给房(fáng)企，而拨付的(de)工程款，远超工(gōng)程(chéng)进度(dù)所需。通过这些(xiē)方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资(zī)金(jīn)循环高周转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商品房预(yù)售制度呈现以(yǐ)下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般(bān)设有定(dìng)金或预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房(fáng)者支付的(de)预付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝大部(bù)分(fēn)房(fáng)款在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付(fù)方(fāng)式：预付款一(yī)般以定(dìng)金方式支(zhī)付(fù)，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开(kāi)始月供(gōng)；二(èr)是房屋(wū)交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房(fáng)屋交付质量的(de)保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房(fáng)者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供(gōng)一定的保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资(zī)金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定(dìng)期(qī)限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首(shǒu)付(fù)，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面(miàn)，美国(guó)为防(fáng)止开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房者的定金及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司(sī)的信托账户(hù)监管(guǎn)。如果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可(kě)通(tōng)过申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的资金全(quán)部来自(zì)银行，银行(xíng)根据工程进(jìn)度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行有充(chōng)分动机监管开(kāi)发商施(shī)工进度。开发商在房屋(wū)交付时需(xū)取得(dé)由政府相关部(bù)门经(jīng)审查后发放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银行得(dé)到(dào)购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按(àn)建(jiàn)造工期进度(dù)支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行预(yù)约公证，签(qiān)订合同后定金退还(hái)。如(rú)由于(yú)任(rèn)何原(yuán)因(yīn)不能(néng)购买，定金按照德国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付公证费和(hé)土地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有规定最低首付比(bǐ)例(lì)，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德(dé)国也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)前申请(qǐng)房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期(qī)房(fáng)设计了(le)两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购(gòu)房(fáng)者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内(nèi)容确(què)认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的(de)方式，但是交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较(jiào)低，一般(bān)会(huì)在(zài)合(hé)同签订(dìng)6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定房屋必须经(jīng)过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付(fù)，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国(guó)期(qī)房预售资金监管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确(què)认工程(chéng)进(jìn)度、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金(jīn)转给(gěi)卖(mài)方律师(shī)，卖(mài)方律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发(fā)商账户前(qián)经过(guò)两道关口，有利于保障购房(fáng)者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束(shù)后由于房屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会上“一(yī)房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前(qián)是(shì)唯一一(yī)部规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部分(fēn)，法(fǎ)律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施才可预(yù)售。什么是定(dìng)金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开(kāi)发商向金融(róng)机构或指定保证机构或(huò)保险机(jī)构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措施(shī)保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书向金融机构或(huò)保证机构或(huò)保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节(jié)，交房前只需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除定金外的剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进(jìn)银行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡开发商有统一(yī)的选购权合同以及订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同时(shí)购房者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房同样采取按(àn)工程进度付款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一(yī)详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工(gōng)、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等完工等，支付(fù)比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房者(zhě)的订(dìng)金与付款会存入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资金提取须(xū)与房(fáng)屋(wū)建设有关。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年的(de)房屋(wū)保修(xiū)期，此后(hòu)购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地(dì)产到了(le)政(zhèng)策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力(lì)的金融工具(jù)支持。另一方(fāng)面，从现在(zài)起，对(duì)还在正常运(yùn)转的房(fáng)企包(bāo)括民营企(qǐ)业(yè)，加大支持力(lì)度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂(zá)性和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制(zhì)。长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定金(jīn)环(huán)节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约后定金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立(lì)按工程进(jìn)度付(fù)款机(jī)制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)机(jī)制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资(zī)金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相关部门(mén)直接(jiē)监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房(fáng)保修(xiū)期(qī)制度。保修期(qī)内，开发(fā)商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修(xiū)期结(jié)束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制是大势(shì)所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一(yī)方面，取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是(shì)对(duì)购(gòu)房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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