5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代(dài)表的机构对于(yú)这一板块已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布(bù)的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地(dì)方国(guó)企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共识(shí)

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业(yè)标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产公(gōng)司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升(shēng)，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房地(dì)产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎(hū)在今年一季(jì)度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示，公募(mù)重仓(cāng)持(chí)有(yǒu)房地(dì)产板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五个股(gǔ)分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市(shì)值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投(tóu)资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金一季报(bào)汇总(zǒng)的(de)重仓股(gǔ)中，房地产板块排名(míng)最(zuì)高的是保利(lì)发展，在(zài)基金(jīn)重仓第(dì)33位。排(pái)名第二的(de)是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在第96位。对(duì)比去(qù)年(nián)四(sì)季(jì)报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团(tuán)退出(chū)百(bǎi)大之列(liè)。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是(shì)复苏链上最后(hòu)一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃(nǎi)至(zhì)机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入(rù)大分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到二(èr)级市场投(tóu)资上，配(pèi)置(zhì)房地产行(xíng)业轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业(yè)周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房(fáng)地产(chǎn)等几类(lèi)行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没有什么投(tóu)资机会(huì)的(de)。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业(yè)也出现了(le)一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经(jīng)理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士(shì)持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城镇化(huà)的进(jìn)程，还是(shì)人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民(mín)的杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入(rù)也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因(yīn)而行业高增的时代(dài)已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容(róng)易出(chū)现信(xìn)用(yòng)风险问题(tí)（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力(lì)强的公(gōng)司(sī)就能够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得(dé)市占率的(de)提升。当行业需(xū)求(qiú)见顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资机会(huì)，机会(huì)在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投(tóu)资(zī)，就是(shì)强竞争力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为(wèi)公募乃(nǎi)至(zhì)整(zhěng)体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央(yāng)国企、优质区域(yù)性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它(tā)们分(fēn)别(bié)是上实发(fā)展、浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的(de)上实发(fā)展，五一假(jiǎ)期(qī)归来后(hòu)日(rì)成交量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产开发(fā)与经营。公(gōng)司(sī)的主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)，各类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的(de)首(shǒu)季(jì)十(shí)大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二(èr)的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企(qǐ)，其(qí)第(dì)一季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情(qíng)时代出租(zū)率复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持续(xù)性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(j卫生委员的职责有哪些内容，卫生委员的职责有哪些呢ī)约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一(yī)季度十(shí)大流(liú)通股股东来(lái)看，知名(míng)私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在(zài)前(qián)十中，这也是连续(xù)第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海区域(yù)性地(dì)产公司外，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季报交(jiāo)出的也是(shì)一(yī)份(fèn)报(bào)喜的成绩(jì)单：首季公(gōng)司(sī)实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司(sī)股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关人士(shì)分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗牌和(hé)兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限于信用问题或者(zhě)资(zī)金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获取低成本(běn)土地，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率基本(běn)在(zài)70％以下，而(ér)其(qí)他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的(de)融资成本(běn)不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库存(cún)的优势(shì)。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融(róng)资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不(bù)动(dòng)产(chǎn)资(zī)产运营能力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相较于(yú)民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的资产(chǎn)会有更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来(lái)说估值的修(xiū)复更(gèng)明显。中特估的角度(dù)从中长期(qī)的维度看，行业的(de)逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创造能(néng)力，以(yǐ)此带来估值中枢的(de)提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中(zhōng)行业(yè)普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出(chū)现分(fēn)化，要(yào)关注将受益于(yú)行业(yè)集中度提升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路的话(huà)，或(huò)许还是(shì)保利(lì)发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背(bèi)景龙头前途(tú)更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央(yāng)企在三个(gè)方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额(é)持(chí)续(xù)提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的(de)回(huí)正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要(yào)是因为(wèi)过去(qù)两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年(nián)民营房(fáng)企不(bù)怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且(qiě)主要集中在(zài)核心城市，投资(zī)力度(dù)较(jiào)大。投资的驱动能够推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季(jì)度市场恢(huī)复(fù)但仍处于调整的过(guò)程(chéng)中，能够保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临(lín)着(zhe)一些不确定性。其(qí)实整个(gè)市场从四月份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北(běi)京(jīng)、上海在内(nèi)的绝大多数城(chéng)市(shì)都(dōu)出(chū)现环比下(xià)滑(huá)的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也(yě)不(bù)太(tài)乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为了半(bàn)年(nián)报冲(chōng)业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一(yī)个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游产业链的复(fù)苏速度(dù)都比想象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等(děng)待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间(jiān卫生委员的职责有哪些内容，卫生委员的职责有哪些呢)。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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