导读

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国(guó)房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢(féng)近年地(dì)产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关中国地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试(shì)图(tú)厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产存(cún)量极(jí)度过剩(shèng)，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到一成，其中(zhōng)还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不(bù)是(shì)人均一间房所能(néng)满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)较发达(dá)国(guó)家还(hái)有(yǒu)很(hěn)大差(chà)距(jù)。人均住宅(zhái)间数(shù)大(dà)于(yú)1同样不意味着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公(gōng)布(bù)中国家(jiā)庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户数(shù)，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套(tào)房(fáng)似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上(shàng)中国住宅(zhái)市场供需(xū)并(bìng)不(bù)平衡。硝酸银的相对原子质量是多少整数，硝酸银的相对原子

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流动人(rén)口的(de)租(zū)赁和(hé)置(zhì)业需求。全(quán)国总人(rén)口的(de)近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而(ér)产生(shēng)了额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产仍有四(sì)大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入，人口净(jìng)迁入(rù)城市的新增住宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的(de)住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着(zhe)不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二(èr)十(shí)年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么当下房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，大分化时代(dài)下地(dì)产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必(bì)将体现在(zài)不同能级城市之间，不(bù)同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激(jī)增(zēng)，引发(fā)一阵二(èr)手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的(de)房(fáng)子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还是供(gōng)需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于(yú)住宅(zhái)存量数(shù)据(jù)并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数(shù)，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地(dì)产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自然灾害综合风险普查工作情况为主题的(de)新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以(yǐ)及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着(zhe)人人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套(tào)设(shè)施等因素密(mì)切相关。单单(dān)从(cóng)人(rén)均住宅间数不能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套(tào)设施(shī)齐(qí)全的(de)住宅才是城镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测(cè)算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅主要(yào)分两(liǎng)大类，一(yī)类是(shì)商品住宅，另一类(lèi)是(shì)保障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相关数(shù)据有两处(chù)可(kě)以直接公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居(jū)民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均(jūn)住(zhù)宅数(shù)量，我们主要用到上(shàng)述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估(gū)算城镇居民户均住(zhù)宅套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据(jù)城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅和非(fēi)商品住宅比例(lì)，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得(dé)到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计(jì)数据，大致(zhì)测算(suàn)得(dé)到(dào)中国存量房(fáng)地产套数，并(bìng)进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房(fáng)占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品(p硝酸银的相对原子质量是多少整数，硝酸银的相对原子ǐn)住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来(lái)我(wǒ)们需要进一步推算中国(guó)城镇居(jū)民拥有的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的(de)住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二(èr)手房都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购买(mǎi)二手(shǒu)房加(jiā)总，得(dé)到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从(cóng)而(ér)我(wǒ)们估(gū)算出2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既(jì)然城(chéng)镇居(jū)民已经达到了户(hù)均一套房的(de)程度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着(zhe)住宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅来满(mǎn)足(zú)因人口流动、居(jū)民换(huàn)房(fáng)等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际(jì)经验(yàn)来看，美(měi)国、英(yīng)国(guó)和(hé)日本的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成(chéng)人(rén)口(kǒu)净流(liú)入地的(de)住(zhù)宅市场供不应求，造(zào)成房价(jià)或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国(guó)的(de)流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在(zài)上海、杭州以及南京工(gōng)作的(de)流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会(huì)占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的大(dà)城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说(shuō)户均一(yī)套(tào)房无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家(jiā)庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑(zhù)结构松散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等问(wèn)题，如(rú)电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修(xiū)建(jiàn)的(de)老旧小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代(dài)生活(huó)需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家(jiā)庭住(zhù)宅为一(yī)居(jū)室和二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地(dì)产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全(quán)国(guó)人均(jūn)水平的(de)一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存(cún)在(zài)困难，若按这个标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数(shù)，需(xū)要住宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房，未来(lái)地产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们(men)测算(suàn)得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似(shì)已经户(hù)户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构和(hé)动态趋(qū)势演绎，决(jué)定了(le)中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比(bǐ)明显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模的(de)缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致经(jīng)济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明(míng)显，资源(yuán)和生产要(yào)素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流入(rù)，区域(yù)经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅(zhái)。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着(zhe)城中村和(hé)旧城(chéng)改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的(de)占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有或少(shǎo)有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环(huán)境(jìng)，背后的改善性(xìng)需求(qiú)有待(dài)释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于(yú)中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济工作(zuò)会议明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济(jì)水(shuǐ)平有着密(mì)切正(zhèng)向联系。随(suí)着经济发(fā)展(zhǎn)水平(píng)的(de)提(tí)高，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房(fáng)价(jià)快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代(dài)已至，这种分化不单局限于城市能级(jí)之间差(chà)异，优(yōu)质小区(qū)和老旧二手房之间的(de)差(chà)异(yì)也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)调查的是(shì)人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在(zài)统(tǒng)计(jì)偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增(zēng)速可能超预期(qī)。

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