万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于(yú)北京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集(jí)团(tuán)成了共(gòng)同债务人(rén)被中国信(xìn)达追债，中国信达为了收回(huí)钱款(kuǎn)不(bù)得(dé)不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房(fáng)子早(zǎo)已(yǐ)售出，业(yè)主(zhǔ)并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资(zī)购(gòu)入房(fáng)产的有钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的(de)维(wéi)权(quán)信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜(cài)的(de)时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到，这个位(wèi)于(yú)海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发(fā)有限公司不良债(zhài)权(quán)转让项(xiàng)目(mù)”，债权总额高达(dá)近47亿(yì)，该项目的(de)抵押物中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不(bù)良债权(quán)转让项(xiàng)目的(de)处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份有限公司(sī)北京(jīng)市分公司（下称中国(guó)信达北(běi)分），处置的是对(duì)北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年(nián)1月(yuè)31日，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司(sī)是共同债务(wù)人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就(jiù)是一起中国信(xìn)达北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这(zhè)些房子实际上都(dōu)是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信(xìn)达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能说明(míng)这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押出去，现在还(hái)没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北(běi)京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院(yuàn)的业(yè)主中(zhōng)，还有不少中赫集团的(de)高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国信(xìn)达转让(ràng)这笔不良债(zhài)权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没(méi)准还(hái)是债主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法律规(guī)定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未办理过(guò)户手续的，如果业(yè)主没有过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的(de)可以向法院提出执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉(sù)开发商，要求退(tuì)还购房(fáng)款或(huò)办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护(hù)问题的批(pī)复》，以司法解释的(de)方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住(zhù)为目(mù)的购(gòu)买房屋并(bìng)已支付(fù)全部价款，主张其(qí)房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分(fēn)价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出(chū)去(qù)回本(běn)，抵押的这75套(tào)房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请(qǐng)不良债权转让(ràng)，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫(hè)置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东行(xíng)列(liè)，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际(jì)信托有(yǒu)限责任公(gōng)司成为了唯一(yī)股东，后(hòu)者由中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份(fèn)有(yǒu)限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地(dì)产开发商，相较其(qí)他房企(qǐ)，中赫(hè)集团既没(méi)有很(hěn)大规模，也没有很高的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)进入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号(hào)楼(lóu)，高(gāo)达30万/平(píng)米(mǐ)的天价(jià)，成为当(dāng)时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元(yuán)，溢(yì)价(jià)率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万柳地块，成(chéng)为北京(jīng)当(dāng)年(nián)的“双料(liào)地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神(shén)秘高端(duān)的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷(hé)兰运回来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来的五米高(gāo)墙，还(hái)是每(měi)棵成本超(chāo)6万的成年(nián)银杏(xìng)树(shù)，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华(huá)府等(děng)，现如今，它远远超过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如(rú)知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台(tái)七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬则居(jū)住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背(bèi)后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多次(cì)成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书(shū)确定义务，中赫集团正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集团如(rú)今沦(lún)落(luò)到这个(gè)地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根(gēn)溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房(fáng)企纷纷开始了(le)多元化(huà)转型，但转型之路并(bìng)不(bù)好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试过多元化业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放(fàng)到(dào)了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)全部股权。如果北(běi)京(jīng)国安的(de)估值一直没(méi)变，那么中赫(hè)集团(tuán)拿(ná)下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么(me)又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控(kòng)人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份质押(yā)陆(lù)续质(zhì)押，据企查查显示(shì)，目(mù)前中赫(hè)集(jí)团共有11条股权出质记(jì)录。质权人包(bāo)括海金商业(yè)保理、北京建工、山(shān)东(dōng)国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国(guó)安的时(shí)间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北(běi)京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的(de)经营(yíng)状况没有得到改善(shàn)，中赫(hè)集团也(yě)被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压(yā)力(lì)，中赫集团和(hé)周金辉夫(fū)妇还在持续质押手中(zhōng)的(de)中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被(bèi)5次(cì)列(liè)被执行(xíng)人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东(dōng)周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行(xíng)10个(gè)多亿的北京国安，又如(rú)何能(néng)独善其身？

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