导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是(shì)中国房地产市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地(dì)产持续低(dī)景气，有(yǒu)关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存(cún)量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产(chǎn)存量极度(dù)过(guò)剩，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七(qī)次人(rén)口普(pǔ)查调(diào)查数据显示城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国(guó)房子(zi)是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建部披露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一成，其中(zhōng)还包括大(dà)量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达(dá)国家还有很大(dà)差距。人均住宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其(qí)中每户持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户(hù)数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎(hū)意味着户户(hù)有房，然而(ér)事(shì)实上中国住(zhù)宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因(yīn)为户均一套房(fáng)无法满足流(liú)动人口(kǒu)的(de)租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人(rén)口，流动人口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)仍有四大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人(rén)户(hù)、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延(yán)续，带(dài)来新(xīn)户(hù)购房需(xū)求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块(kuài)的分化日(rì)益明(míng)显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入(rù)城市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发达国家有着(zhe)不(bù)小差距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下(x画家刘一民作品值多少 刘一民是山东还是广东ià)房地产大(dà)分化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然(rán)激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于(yú)住宅存(cún)量数据(jù)并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅画家刘一民作品值多少 刘一民是山东还是广东套(tào)数，回(huí)答当前(qián)的房子是否真的过(guò)剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地(dì)产市(shì)场(chǎng)会如(rú)何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全(quán)国自然(rán)灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑数据以及80多(duō)万处市政设(shè)施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每(měi)栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇房屋实(shí)际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院等(děng)非住宅。总的(de)算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了(le)中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于(yú)1，看似意(yì)味着人人(rén)都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数(shù)量(liàng)有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切相关(guān)。单(dān)单从人均住宅间(jiān)数不能完(wán)全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的(de)住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数(shù)据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有直接(jiē)公布城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)数量(liàng)。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数(shù)据有两处(chù)可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)套数(shù)（统计(jì)局(jú)）；二是居(jū)民住宅来源（人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可(kě)忽略不计。估(gū)算(suàn)城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅套数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能(néng)够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅比(bǐ)例，推算得到居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数(shù)除以家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，我们就能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套(tào)数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用(yòng)既(jì)有统(tǒng)计(jì)数据，大(dà)致测算得到中国存量(liàng)房地产(chǎn)套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文去(qù)除(chú)商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)=截止到(dào)2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自(zì)建住宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例，从而我们估(gū)算出2022年商品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房(fáng)会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的(de)程(chéng)度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味(wèi)着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着(zhe)住(zhù)宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余(yú)住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口流动、居民(mín)换房等因素(sù)产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国(guó)、英(yīng)国和日本(běn)的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房(fáng)，就会造成人(rén)口净流入地的住宅(zhái)市场供不应(yīng)求(qiú)，造成(chéng)房价或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国(guó)城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查(chá)数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动(dòng)人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据(jù)两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房(fáng)价(jià)较低的(de)县城购买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流动(dòng)人(rén)口的(de)租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和(hé)厨(chú)房(fáng)。这(zhè)类上世纪(jì)修建的(de)老旧小区很难(nán)满足现代生活(huó)需求，在未来(lái)大都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住宅为一居室和二居(jū)室(shì)，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室占比为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市(shì)家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)户型(xíng)更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间(jiān)农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)不足19平(píng)方米(mǐ)，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在(zài)困难，若(ruò)按这个标(biāo)准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家庭户(hù)人数(shù)，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除(chú)公(gōng)摊面积(jī)后，中国的(de)人均可使用(yòng)面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房(fáng)。即(jí)便如(rú)此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍(réng)有需(xū)求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩(suō)小，家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户(hù)的占比明(míng)显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数(shù)会因户均人(rén)口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板块的分化(huà)日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口流(liú)入。人(rén)口(kǒu)迁移(yí)势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场带(dài)来(lái)新(xīn)的(de)增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人(rén)，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净(jìng)需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和(hé)旧城改(gǎi)造，商品住宅的占(zhàn)比势必(bì)会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配套差、没有或少有物(wù)业管理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求(qiú)还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工作会议(yì)明确指出支持住宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数(shù)较其(qí)他国家(jiā)依旧(jiù)存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与(yǔ)经济(jì)水平(píng)有着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着(zhe)经济发(fā)展水平(píng)的提高，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年(nián)是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来(lái)将是住(zhù)宅质(zhì)量(liàng)的供(gōng)需(xū)冲突。房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化(huà)不(bù)单局(jú)限于(yú)城市能级(jí)之间差异，优(yōu)质(zhì)小区(qū)和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间的(de)差异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可画家刘一民作品值多少 刘一民是山东还是广东能(néng)存在统计(jì)偏(piān)差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏(piān)低，其增速可能(néng)超预期。

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