文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的(de)全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提(tí)出(chū)“有(yǒu)条件的可以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一(yī)个月(yuè)时(shí)间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河(hé)南、四(sì)川(chuān)、广东等(děng)地明(míng)确表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的(de)别建了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，这是(shì)房地(dì)产从大开(kāi)发(fā)时代步入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一(yī)手(shǒu)交(j长期用氨基酸洗发水好吗，氨基酸洗发水的好处和坏处iāo)房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按(àn)照经(jīng)济规律办事，中国一(yī)定能实现房(fáng)地(dì)产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平(píng)稳健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层(céng)面看(kàn)，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房(fáng)等(děng)待(dài)期一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行(xíng)业(yè)层面看(kàn)，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权(quán)益(yì)、有助于(yú)房(fáng)企(qǐ)稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度(dù)？预(yù)售(shòu)制度怎么来的(de)？国外什么情(qíng)况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达(dá)国(guó)家(jiā)一(yī)般有(yǒu)严格的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发(fā)商在项(xiàng)目获得(dé)政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期(qī)房后并非像(xiàng)中国(guó)一样在支付(fù)完(wán)首(shǒu)付(fù)款后从银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全(quán)交房前(qián)进(jìn)行分期支付(fù)。所以，预售制(zhì)度是需要严(yán)格(gé)的资(zī)金(jīn)监管、分期支付以及违约(yuē)处罚(fá)措施作(zuò)为保障(zhàng)的(de)，如果(guǒ)没有(yǒu)这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机(jī)取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客(kè)观(guān)讲预售(shòu)制度(dù)有一(yī)定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国(guó)住(zhù)房(fáng)进入(rù)存量时代，取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需要(yào)配(pèi)套房企债务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房(fáng)地产(chǎn)长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持(chí)市(shì)场(chǎng)化改(gǎi)革(gé)，中国一(yī)定能化解这(zhè)个难题(tí)，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能(néng)不(bù)能(néng)兑(duì)现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的(de)保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向善，是(shì)以客户为(wèi)中(zhōng)心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例外(wài)，老百姓买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取消(xiāo)预(yù)售制要结(jié)合(hé)稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当(dāng)期(qī)三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发(fā)展(zhǎn)研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方(fāng)案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系统的(de)专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三(sān)方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还(hái)未(wèi)推(tuī)行(xíng)公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不(bù)过大多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模式一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉和多年(nián)经(jīng)营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于(yú)商品流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独到的(de)见解，在(zài)努力寻求(qiú)方法加快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另(lìng)外(wài)一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解(jiě)决(jué)了(le)制造商(shāng)的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模(mó)式(shì)成(chéng)为(wèi)当(dāng)时(shí)中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率(lǜ)地(dì)解决了核(hé)心的住房供不应(yīng)求的问题(tí)，使房(fáng)市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但监(jiān)管部门不断完(wán)善、规范化(huà)，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建(jiàn)筑(zhù)费(fèi)用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理(lǐ)部门(mén)提(tí)升(shēng)了对于预售楼花(huā)制(zhì)度的监(jiān)管(guǎn)，即(jí)要(yào)求开(kāi)发商在预售前，确(què)保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的(de)核(hé)准。为(wèi)了防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要(yào)求(qiú)律师(shī)行(xíng)在银行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且银(yín)行的(de)责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项(xiàng)目完(wán)工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代，中国内(nèi)地面(miàn)临住房需(xū)求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)国内地(dì)优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这(zhè)一导(dǎo)向使(shǐ)前期(qī)发(fā)展工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化(huà)配(pèi)套问题(tí)，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分(fēn)房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套(tào)差等(děng)问题(tí)，因此福利分房制度不再适用于当时(shí)的(de)国情(qíng)。叠(dié)加房地产市场面(miàn)临商品(pǐn)房的(de)需求量大(dà)，而社(shè)会缺少大型(xíng)房地产开发(fā)商，商品房供(gōng)应量小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地(dì)房地(dì)产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出(chū)台多(duō)项文件，大力支持(chí)国(guó)内房地产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城(chéng)镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房(fáng)建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐(zhú)步实行住房分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经(jīng)济(jì)下(xià)的福(fú)利分(fēn)房(fáng)转向市场经济的商品房(fáng)。房地(dì)产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和(hé)开发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一(yī)个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模(mó)式，住(zhù)房供应(yīng)速度(dù)加(jiā)快。自(zì)此中国内地开始房改(gǎi)货(huò)币化(huà)，中国人民银(yín)行等(děng)多方迅速出台(tái)相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大(dà)作(zuò)用推(tuī)动(dòng)了(le)房地产市场的(de)发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经调整形成契(qì)合中国内地(dì)的商(shāng)品房预售制度。预售制的初(chū)衷是(shì)为(wèi)了(le)缓解房企(qǐ)资(zī)金压(yā)力，加快城镇住房建设(shè)。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金(jīn)或(huò)房款的(de)行为。区别于中(zhōng)国香港，在(zài)中国(guó)内地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品(pǐn)房预售流(liú)程为：房地产开(kāi)发商办理预售许可(kě)证-签(qiān)订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预(yù)告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次(cì)性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次(cì)性付清剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可能已拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这点与中国香港的按(àn)照工程进度付款有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内地(dì)的开发商(shāng)而言(yán)，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在(zài)

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程(chéng)。预售制在(zài)过(guò)去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的(de)稳步(bù)发展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不仅解决了(le)房地(dì)产市(shì)场快速发展阶段的(de)资金需求(qiú)，也提(tí)高了(le)居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民(mín)从筒子(zi)楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到(dào)基(jī)本适居(jū)，住房事业(yè)取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达(dá)国家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销(xiāo)售面积占总销售面积的(de)比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国内地(dì)房地(dì)产行业的(de)发展。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历(lì)经二十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金额(é)分(fēn)别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长(zh长期用氨基酸洗发水好吗，氨基酸洗发水的好处和坏处ǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火长期用氨基酸洗发水好吗，氨基酸洗发水的好处和坏处车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地产带动的上下(xià)游产(chǎn)业链(liàn)特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业(yè)增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发投资(zī)占(zhàn)固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷(dài)款占银(yín)行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等(děng)通道业(yè)务，占比(bǐ)超(chāo)过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约(yuē)，将导致(zhì)银行不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠(qú)道，根据(jù)我们的《中国住房市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房(fáng)市值占股债房市值的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票(piào)、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在(zài)，当前的负(fù)面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等(děng)待期(qī)一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立的合同关系(xì)，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同(tóng)按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等(děng)系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经(jīng)营不善(shàn)，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂(liè)等一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者(zhě)签订的(de)预售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房(fáng)款，如(rú)果(guǒ)购(gòu)房者丧失还(hái)款能力(lì)或短(duǎn)期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担(dān)，银行将面临(lín)较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定(dìng)了(le)开发企业(yè)预售(shòu)商品房所得(dé)款项应当用(yòng)于(yú)有关的工程建设，商品房预(yù)售款监管的(de)具(jù)体(tǐ)办(bàn)法，由房地(dì)产管理部门制定。但(dàn)多年以(yǐ)来(lái)全(quán)国并没有统一的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金(jīn)比例(lì)为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或(huò)进(jìn)入(rù)监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续(xù)还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大(dà)开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设(shè)名义(yì)，获得监管账户拨(bō)付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付的(de)工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套(tào)取的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资(zī)金(jīn)统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金(jīn)循环高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资(zī)金，一般(bān)设有定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预(yù)付款一般以(yǐ)定(dìng)金方(fāng)式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程(chéng)进度(dù)逐渐发(fā)放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品房提(tí)供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有两种方式，一(yī)是期(qī)房(fáng)由政府或第三方(fāng)验(yàn)收合格并提供验收(shōu)凭(píng)证后，开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还(hái)，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付(fù)方(fāng)面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的定金及(jí)首付款由第三方公(gōng)证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金(jīn)可(kě)通过申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银(yín)行(xíng)利(lì)益(yì)，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监(jiān)管(guǎn)开发(fā)商(shāng)施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需(xū)取(qǔ)得(dé)由政(zhèng)府相关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭(píng)证向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可零首付(fù)购房(fáng)，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，开发商或(huò)购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发(fā)商在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合(hé)同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金(jīn)退还。如由于任何(hé)原(yuán)因不(bù)能(néng)购买，定金按照德国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地(dì)交易(yì)税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取(qǔ)按(àn)工期支付房款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，银行按(àn)施工节(jié)奏(zòu)分多(duō)次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司(sī)针对期(qī)房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由(yóu)保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双方(fāng)均(jūn)有一(yī)名律师，负(fù)责(zé)沟通期房交易(yì)中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误(wù)后签订(dìng)首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的(de)定(dìng)金(jīn)由保险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前付(fù)款比例相对较低，一(yī)般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定房(fáng)屋(wū)必(bì)须经过房产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验收后才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房(fáng)预售资金监管极(jí)为(wèi)严格，资金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给(gěi)开(kāi)发(fā)商，即资金在进入(rù)开发商账户前经过两道关(guān)口(kǒu)，有利(lì)于保(bǎo)障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必(bì)须完成“预(yù)售房定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例(lì)不(bù)超房款的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二战(zhàn)结(jié)束(shù)后由于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前(qián)是(shì)唯一(yī)一部规范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对(duì)购(gòu)房者支付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须(xū)完成定金保全(quán)措施才可(kě)预售。什么是定金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖(mài)双方签订(dìng)购房(fáng)合同时，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设(shè)置购房者定(dìng)金的保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相(xiāng)应(yīng)的保证(zhèng)金证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融(róng)机(jī)构或保证机(jī)构或保险公(gōng)司兑付，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节(jié)，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可(kě)向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程(chéng)进度支付，所有资金(jīn)进(jìn)银行专门项目资金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付(fù)比例(lì)方(fāng)面，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同(tóng)时购房者(zhě)向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房付款流程做了统一(yī)详细规定，要(yào)求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加(jiā)而增加，未(wèi)放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提(tí)取须与(yǔ)房(fáng)屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需(xū)和(hé)改(gǎi)善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生(shēng)，给(gěi)予(yǔ)强有(yǒu)力的金(jīn)融工具支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现在(zài)起，对还在正常运转的(de)房(fáng)企(qǐ)包(bāo)括民(mín)营企(qǐ)业(yè)，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个行业，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计(jì)形势(shì)复(fù)杂性和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。定金环(huán)节，建立开发商(shāng)违(wéi)约后定金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机(jī)制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益(yì)。资金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立于(yú)开发商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监(jiān)管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节(jié)，建立商品(pǐn)房(fáng)保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题(tí)全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修(xiū)期结束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品房预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改(gǎi)时，全(quán)国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极(jí)大(dà)的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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