OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子(zi)公(gōng)司哲(zhé)库(kù)科技(jì)，引发了(le)公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二(èr)级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所(suǒ)拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦的(de)重要承租(zū)方之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租(zū)赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在(zài)公(gōng)告(gào)中，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密切关(guān)注(zhù)哲库科技后续(xù)情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益(yì)人(rén)相关(guān)负责人也表示(shì)，近期(qī)已同步(bù)启动(dòng)了应急(jí)预案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视(shì)，浦(pǔ)东新(xīn)区(qū)国资委也高度(dù)关注。

　　多位业内(nèi)人(rén)士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上(shàng)影响其内(nèi)外价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库(kù)科技的(de)事件继续扰动公(gōng)募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二(èr)级市场价格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场(chǎng)价格表现欠佳(jiā)，5月11日(rì)以来(lái)，3个交(jiāo)易日(rì)跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76被保送了高考可以瞎写吗，被保送了高考考得很差还能录取吗％。不过，自2021年6月21日(rì)上市(shì)以来，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公(gōng)募REITs市场整体表(biǎo)现上(shàng)看，目(mù)前上市的8只产业园区基(jī)础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上(shàng)涨，其余(yú)7只均有不(bù)同程度(dù)下跌，8只产业园区基(jī)础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经(jīng)披露张江光大园项(xiàng)目出租(zū)率有所(suǒ)下降，如今(jīn)拟扩(kuò)募(mù)的项目又遭(zāo)遇突发事(shì)件，因(yīn)此导致二级市场价格出现(xiàn)波动。”一位业内(nèi)人(rén)士分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽(jǐn)管出于风险规避的原因，最近几个交易日场内资(zī)金有所流(liú)出，但(dàn)是(shì)，不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价(jià)值。

　　他(tā)也同时(shí)表示，目前随着二级市场价(jià)格下跌，风险也得(dé)到一定释放，但是(shì)价(jià)格(gé)涨(zhǎng)跌会受到基本面(miàn)、情绪面(miàn)等多(duō)重因(yīn)素影响(xiǎng)，不(bù)好判断价格(gé)是不是已经完全(quán)触底。

　　此(cǐ)外，还有一位(wèi)业内人士(shì)表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年(nián)内二(èr)级市场跌幅较大，其实有些隐含收(shōu)益率高的(de)产品(pǐn)具(jù)备(bèi)一定的投资价值，很适合稳健类投(tóu)资(zī)者。此(cǐ)外(wài)，伴随着经济复苏的(de)步伐，产(chǎn)业园(yuán)区、物流类等REITs产品具(jù)备(bèi)一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董事高如(rú)星对此表示，若张江(jiāng)园区最终能顺利(lì)解(jiě)决(jué)招(zhāo)商(shāng)，平稳过度对经营现金流(liú)没有(yǒu)造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得(dé)这么急(jí)、这么深(shēn)，加上前期本身园区(qū)类资产(chǎn)就回(huí)调不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调(diào)，最终还是落(luò)到租(zū)金收入(rù)受(shòu)不受影响，影响多大，估(gū)计园(yuán)区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技。随后(hòu)5月12日(rì)晚，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT发布(bù)公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资(zī)产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执行已签(qiān)租赁协议(yì)的通知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一(yī)步(bù)表(biǎo)示(shì)，原始权益(yì)人(rén)将(jiāng)继续密(mì)切(qiè)关注(zhù)哲(zhé)库科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露(lù)的张江光(guāng)大园项目出租率下(xià)降事项，一度(dù)二级市(shì)场价格出现回落。在(zài)随后召开的业绩(jì)说明会中(zhōng)管(guǎn)理人就相关(guān)事项进(jìn)行了解(jiě)释说明，市场信心(xīn)得到了一定(dìng)提振(zhèn)，二级市场价格表现也(yě)趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月11日召开的(de)线上和线下(xià)的扩募(mù)说(shuō)明会上(shàng)，运(yùn)营(yíng)团(tuán)队表示了(le)对张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目的信心(xīn)，预计签(qiān)署意(yì)向书和合同谈(tán)判中的储备租户正常转化后，项目(mù)出租率(lǜ)将得到回升(shēng)。没想到仅(jǐn)过了不到(dào)三周的时(shí)间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了新的(de)考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述公告引起了(le)市场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目(mù)的原(yuán)始权益人(rén)相关负责(zé)人坦言，事发突然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一时(shí)间即(jí)奔(bēn)赴现场进行了沟通和核(hé)实工作，并同(tóng)步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于(yú)张润大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视，据(jù)悉新区国资(zī)委也高(gāo)度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人(rén)介绍说，目(mù)前储备租户还是(shì)比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等(děng)产业客(kè)户，租赁意向面积超过了2万方(fāng)。从(cóng)意向储备转化(huà)为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我(wǒ)们(men)正在着(zhe)手通(tōng)过签署租赁意(yì)向(xiàng)书来(lái)尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽(suī)然收了三个月履约(yuē)保证金(jīn)给(gěi)了我们一些空间(jiān)，但(dàn)本(běn)着对首批扩(kuò)募、对市场(chǎng)负责的态(tài)度，我(wǒ)们肯定要全(quán)力与时间(jiān)赛跑(pǎo)，把这(zhè)些面积在短期内完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已(yǐ)持有的同区域(yù)的(de)张(zhāng)江光大园项目一季度(dù)末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益(yì)人有(yǒu)那么多储备(bèi)租户，之前的空置(zhì)率为何未能得到解(jiě)决(jué)。

　　对此相关负(fù)责人解释(shì)，张江光大园一(yī)直以来都坚持以市场化运营(yíng)为(wèi)导向(xiàng)，历史运营表现稳定，租(zū)户(hù)的调(diào)租和换租都(dōu)属(shǔ)于正常情况，而这(zhè)次项目的大租户退租(zū)正好发(fā)生在市(shì)场活跃(yuè)度的短期低点，目前被保送了高考可以瞎写吗，被保送了高考考得很差还能录取吗市场情况(kuàng)已有所好转。在看到出租率下(xià)滑情况没有得(dé)到及(jí)时修复后，张江这边也作了一定的(de)资(zī)源调配和(hé)倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大(dà)厦和张江光大园(yuán)项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金(jīn)水平(píng)等(děng)方面也有一些差异化，张润大(dà)厦(shà)多是两千多平的大(dà)平层，楼的成新(xīn)度(dù)高一些，单价也(yě)贵一些，张江光(guāng)大园单层以(yǐ)一千平的面(miàn)积为主(zhǔ)，还有一些(xiē)独栋形态的物(wù)业(yè)。租(zū)户自身(shēn)也会有诉求，也会根据自身需求(qiú)和预算挑(tiāo)选区域内(nèi)的(de)不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成(chéng)以后(hòu)，新老资产的管理人都变成(chéng)了一家，后续我们在(zài)资(zī)源共享和联合营销方面能更加充(chōng)分发(fā)挥(huī)协同效(xiào)应，相信可(kě)以做(zuò)得(dé)更好。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于(yú)张江REIT的定位和展望，相关(guān)负责人表示，张江集团和(hé)张(zhāng)江高(gāo)科(kē)目前在(zài)管资(zī)产约五百万方，还(hái)有一(yī)些其他(tā)在开发(fā)的储备(bèi)项目，这些都将(jiāng)成为(wèi)张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间资(zī)产上市平台目标的坚(jiān)实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本(běn)平台和它未来(lái)的发(fā)展。”相关(guān)负责(zé)人表示，“这次扩募(mù)是我们实现基(jī)金(jīn)扩容(róng)的(de)第一(yī)步，也(yě)是至关(guān)重(zhòng)要(yào)的一步，眼(yǎn)下(xià)我(wǒ)们可(kě)能面临了一(yī)些突发情况(kuàng)需要解决，但是这和我们在张江(jiāng)科学城这三十年建设发展过程中所经(jīng)历的(de)相比(bǐ)，只能算是一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信心(xīn)排除万难，尽一切可(kě)能化解当(dāng)前突发事件(jiàn)的所有(yǒu)负(fù)面影响，维持预期(qī)和市场的信心。”

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