近两年(nián)火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士对此(cǐ)表示(shì)，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通过(guò)观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注意(yì)，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在(zài)经营权到期后(hòu)不再产生现(xiàn)金收益(yì)，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归(guī)还，在选择(zé)投资标的时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了(le)高(gāo)比例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额(é)的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分(fēn)配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基(jī)金份额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)受(shòu)到(dào)公募REITs资(zī)产运营情况及(jí)市(shì)场因素的综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红主要来(lái)自(zì)基础设施资产的经(jīng)营现金流(liú)，投资人通过(guò)基金(jīn)募集(jí)材料和(hé)信息披露文件，结(jié)合行业及(jí)市场情况，可(kě)以分析基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)变化导致(zhì)的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实际获得的(de)现金收益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监(jiān)李华平(píng)也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关(guān)法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并(bìng)后基金(jīn)年(nián)度可分配(pèi)金额(é)以现金(jīn)形式分配给(gěi)投(tóu)资者，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的(de)“债(zhài)性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红要(yào)求，分红类似于债(zhài)券派谋女郎都有谁 谋女郎是褒义还是贬义(pài)息(xī)，但(dàn)不(bù)等同于债券的固定利息回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为(wèi)资(zī)产配(pèi)置多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的(de)配置(zhì)价值(zhí)。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的(de)分红能(néng)够帮(bāng)助机(jī)构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过(guò)分红获取相对(duì)于投资债券(quàn)相(xiāng)对高(gāo)的收益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了(le)投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来(lái)分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年(nián)以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏(hóng)观经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额(é)完(wán)成率不达预期，一定程(chéng)度上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市(shì)场价格的主要因素之(zhī)一(yī)，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利(lì)于吸(xī)引投资(zī)者参(cān)与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人(rén)也(yě)表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票和债券回(huí)归的过程；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩相对经济(jì)活力的改善(shàn)有(yǒu)一(yī)定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指导(dǎo)价(jià)做调减处理，调减金额根(gēn)据(jù)单位基金份额的分(fēn)红(hóng)金额(é)进行计(jì)算。除(chú)权操作是对分(fēn)红(hóng)前后基金份额(é)净值变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金(jīn)分红(hóng)前(qián)后均可以获得(dé)公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者长期投资(zī)的信心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关(guān)注二级市场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利(lì)润分配和(hé)本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分(fēn)红前(qián)提是本(běn)金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确(què)，分派的(de)是(shì)本(běn)金与增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动的，与现有公募(mù)基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可(kě)能把“分(fēn)派”金额误认为是持续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年限到期后基金(jīn)价值面临(lín)极大不确定(dìng)性，这是该(gāi)类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权(quán)类(lèi)和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权(quán)类产(chǎn)品的(de)收益主要包括每年的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每(měi)年的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了利润(rùn)分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营权类资(zī)产的公募(mù)REITs可(kě)以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资(zī)收益。普(pǔ)通投资者在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而形成区(qū)别。特许经营权类的(de)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红(hóng)相当(dāng)于包含(hán)“本金+收益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值(zhí)，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对(duì)所选择(zé)产品的二级市场(chǎng)价格和分(fēn)红有合理预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营(yíng)权到期(qī)后不再能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此将可供分配(pèi)金额(é)的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确(què)。基于(yú)这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目(mù)，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权(quán)项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足(zú)够(gòu)年(nián)限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派金(jīn)额包含了(le)投资本(běn)金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加(jiā)上到期后通过(guò)对建筑的更新改(gǎi)造或(huò)补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资(zī)产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的(de)时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投(t谋女郎都有谁 谋女郎是褒义还是贬义óu)资者(zhě)可(kě)以观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标(biāo)，来观(guān)察和评估项目(mù)底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年(nián)报中披露的经营活动(dòng)现金流，二是(shì)可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)，二者存(cún)在本(běn)质性区(qū)别(bié)。经营(yíng)活动产生的现金净流量(liàng)是指企(qǐ)业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供(gōng)分配的现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润(rùn)表的(de)项目进行调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配置新(xīn)选择(zé)，投资价(jià)值(zhí)体现在(zài)相对(duì)股债(zhài)市场独(dú)立的(de)资(zī)产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议(yì)投资(zī)者对经营权类的资产可以更多(duō)关(guān)注内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可(kě)分配收益主要来自(zì)底层资产的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人(rén)综(zōng)合实(shí)力、运营管理(lǐ)机(jī)构实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等(děng)多重(zhòng)因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带来(lái)的(de)短期博弈(yì)机(jī)会(huì)仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建(jiàn)议投资(zī)者关注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填(tián)权(quán)效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金额预(yù)测。投资(zī)者(zhě)可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红金(jīn)额与募集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基(jī)础设(shè)施项目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也(yě)称。

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