饱受争议的二手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局(jú)联(lián)合发布了关(guān)于规范房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务(wù)的意见。意见提及，近年(nián)来，部分房地产经纪机构存在利用房源(yuán)客(kè)源优势收取过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥(làn)用客户个(gè)人信(xìn)息等(děng)问题(tí)，加(jiā)重交易当事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从(cóng)加强(qiáng)从业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理确(què)定经纪(jì)服务收费、严(yán)格(gé)实行(xíng)明码标(biāo)价等十方面，提出了(le)意见。

　　中原(yuán)地产首(shǒu)席分析师张大伟称，随着城市发(fā)展，一二线城市二手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二手房(fáng)占市(shì)场成交比例jn是什么意思网络用语 JN有特别含义吗超(chāo)过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介居间(jiān)成交，房(fáng)地产(chǎn)调控重心逐渐从(cóng)开发(fā)商过(guò)渡到(dào)中介公(gōng)司。

　　广东省城规(guī)院住(zhù)房政策研究中心首席(xí)研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房(fáng)对居(jū)民来说属于金额(é)不低的大宗交易，由于二手房交易成本(běn)较(jiào)高、交易周(zhōu)期较长，具(jù)有(yǒu)非(fēi)常强的专业性，居民往往通过(guò)中介(jiè)来完成。但很多(duō)中(zhōng)介利用信(xìn)息不对称(chēng)等问题，将非必要的收费夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担(dān)保(bǎo)费等，对居民造成额外的负担，而且(qiě)这些服(fú)务事项并(bìng)未明(míng)码(mǎ)标价。

　　对于二(èr)手房市场交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的(de)相关市(shì)场交易(yì)行为及(jí)其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的(de)主题。“当下，推进这项工作(zuò)的(de)意(yì)义(yì)更(gèng)大，也更(gèng)急迫。”

　　中介(jiè)收(shōu)费问题成(chéng)监管重(zhòng)点

　　二手房(fáng)市场中，历来(lái)对房(fáng)地产经(jīng)纪服务行业关注最多的(de)一个话题，便是房地产经纪(jì)服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认(rèn)为(wèi)，未来相关部门(mén)主要监管的重点(diǎn)，将(jiāng)是对房地(dì)产经纪(jì)服务收(shōu)费及中介(jiè)交易(yì)进(jìn)行规范。

　　在(zài)热点城市，二手(shǒu)房(fáng)屋(wū)交易过程中，部分价(jià)值(zhí)不菲的房屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳(nà)一笔(bǐ)金额不(bù)低的(de)中介费。以北京某房地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率(lǜ)计(jì)算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费上，两部(bù)门(mén)在此次意见中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪机(jī)构要合理降低(dī)住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分档定(dìng)价。引导由交易双方共同承(chéng)担经纪(jì)服务费用。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费(fèi)标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计委建设(shè)部下发(fā)的《关于房地产(chǎn)中介服务收费(fèi)的通知(zhī)》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京(jīng)为例，目前(qián)北京市(shì)执行的2014年更新后的收费(fèi)标准，即根据这样的规定(dìng)：“少(shǎo)数特别复杂的(de)住宅(zhái)买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方(fāng)协(xié)商(shāng)同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅(fú)度最高不得超(chāo)过(guò)10％。”这意(yì)味着，当前(qián)北京二手房(fáng)中介(jiè)费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本(běn)着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了(le)房地产中介服务等57个政府定价，房地(dì)产经纪服务(wù)收费多少(shǎo)由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取费用过程中，相关监管部(bù)门当前并未(wèi)明确具(jù)体的中介费率，中(zhōng)介机构仅需在服务过程(chéng)中对(duì)收费标(biāo)准进行明码标价即可。而房地产经(jīng)纪(jì)服务机构在具体收取过程中，会结合房屋价值及工(gōng)资标准，综合计算(suàn)出合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部(bù)门在(zài)此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应当在经(jīng)营门店、网站、客户端等场(chǎng)所或渠(qú)道，公(gōng)示服务(wù)项目、服(fú)务内容和收(shōu)费标准，不得(dé)混合标价(jià)和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延(yán)伸服(fú)务，应当分别明确服(fú)务(wù)项(xiàng)目和收费标(biāo)准。房地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)收费(fèi)前应当(dāng)向(xiàng)交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场平均水平的房地产经纪(jì)机(jī)构，住房和城乡建设部门(mén)将会同市场监管等(děng)部门采取(qǔ)约谈等综合措施(shī)进行重点监管(guǎn)。市(shì)场监管部门会同有关部(bù)门依法查处不按规定(dìng)明码(mǎ)标价(jià)、操纵经纪(jì)服(fú)务收费等违反价(jià)格和反垄断(duàn)法律法规的行为(wèi)。对房地产(chǎn)经(jīng)纪机构相(xiāng)关违法违规信息，市场监管部门(mén)要依法依规纳入国家企业信(xìn)用(yòng)信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼深(shēn)圳中(zhōng)原总经理郑叔(shū)伦称(chēng)，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交价格越高(gāo)、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实(shí)行分(fēn)档(dàng)定价(jià)，合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务费(fèi)用，主要还(hái)是(shì)规范行业，打击收费过高的(de)经纪机构(gòu)，但对市(shì)场影响有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅(zhái)和(hé)普宅本来(lái)收费就不同，各家收费普遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪服务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于(yú)当前两(liǎng)部门(mén)提出(chū)的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性(xìng)文(wén)件而非(fēi)规定(dìng)，未来(lái)如何具体认(rèn)定(dìng)其中的细则(zé)，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟表示，“从目前(qián)市场看，经纪服务领(lǐng)域(yù)的调整改善、规范化，有利于(yú)行业健康发展。同(tóng)时，由于二手(shǒu)房很多房源在产(chǎn)权方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权(quán)抵押、不(bù)同税费等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪(jì)服务行业的专业(yè)jn是什么意思网络用语 JN有特别含义吗性提出更高(gāo)的(de)要求。”

　　58安居(jū)客(kè)研究院研究总(zǒng)监陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖过(guò)程(chéng)中(zhōng)，原本(běn)应该由(yóu)上(shàng)下(xià)家各支(zhī)付一半(bàn)的(de)中(zhōng)介费，但在(zài)一些热点城市(shì)的(de)二手房(fáng)交易过(guò)程中，往往会有这(zhè)样的情(qíng)形，因部分购(gòu)房者处于(yú)弱(ruò)势(shì)地位，从而会出现中介费及税费(fèi)均由(yóu)购(gòu)房(fáng)者来承担(dān)。即使一些(xiē)房东愿意承(chéng)担(dān)中介(jiè)费(fèi)，这部分费用也(yě)可能通过转(zhuǎn)嫁的方式(shì)，在(zài)房价(jià)中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下家，市场(chǎng)这(zhè)种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗(sú)成’的(de)情况，一些房产中介(jiè)公司将(jiāng)其视为向购房者单(dān)边收(shōu)费的(de)行(jn是什么意思网络用语 JN有特别含义吗xíng)为。部分中介公司(sī)可(kě)能会利(lì)用其支配地(dì)位，在(zài)原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次向(xiàng)房东收(shōu)取费用，而(ér)这(zhè)部分费用(yòng)，房东(dōng)往往会(huì)将其转再(zài)次转嫁给购房者，这实际上(shàng)相当于变相推高了房价(jià)。两(liǎng)部(bù)门提(tí)出严禁操纵经纪服(fú)务收(shōu)费，不仅(jǐn)有(yǒu)利于(yú)提(tí)高交(jiāo)易(yì)中操作的(de)透明度，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟(lín)称。

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