文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售制了(le)。 1月(yuè)17日(rì)召(zhào)开的全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作会议提(tí)出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购房者的不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入(rù)高质(zhì)量发展阶(jiē)段(duàn)的必然(rán)趋势，也是(shì)对购房老百姓的(de)最大保护(hù)。98年(nián)房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地(dì)义。当(dāng)然二次房(fáng)改是个技(jì)术(shù)活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定(dìng)能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制(zhì)是(shì)对(duì)购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预(yù)售制(zhì)对购房者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风(fēng)险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于落实中央(yāng)房住(zhù)不炒精神(shén)、有助(zhù)于保障(zhàng)购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来(lái)的(de)？国外(wài)什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借(jiè)鉴中(zhōng)国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房预(yù)售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来(lái)了！发达国(guó)家一般有严(yán)格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像(xiàng)中国一样在支付完首(shǒu)付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是(shì)根据开发(fā)商工程进度在完(wán)全交(jiāo)房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是(shì)需要严(yán)格的(de)资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的(de)，如果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，一定会触(chù)发风险，对购(gòu)房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需(xū)要配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归(guī)实体经(jīng)济(jì)和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，开发(fā)商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得(dé)的(de)过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是(shì)对(duì)购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向(xiàng)善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不(bù)能例外(wài)，老百姓买房子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一家(jiā)人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制、实(shí)施(shī)现房销(xiāo)售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发展的重大(dà)措施(shī)。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要(yào)结合(hé)稳(wěn)楼(lóu)市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融支持(chí)当(dāng)期三好生、新(xīn)模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务(wù)院(yuàn)发(fā)展(zhǎn)研(yán)究中心(xīn)参与财税(shuì)改(gǎi)革方案(àn)研(yán)究时(shí)，对预(yù)售制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的(de)专项(xiàng)研(yán)究(jiū)。（参考后来形成的专著《房(fáng)地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由(yóu)银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是(shì)地(dì)产(chǎn)行业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行(xíng)公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人(rén)栖身(shēn)于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是(shì)中国(guó)香港地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题(tí)，不少(shǎo)地产商(shāng)开始(shǐ)探求(qiú)新的方式(shì)，如(rú)把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出(chū)售。这模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市民数(shù)量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创办(bàn)立(lì)信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经(jīng)营杂(zá)货铺(pù)、海(hǎi)上(shàng)驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法(fǎ)加快(kuài)自身(shēn)资金周转。当(dāng)时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘(pán)后，除了(le)分层(céng)出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一(yī)个亮(liàng)点(diǎn)，即先收(shōu)取(qǔ)买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自(zì)己(jǐ)的房产。这种方式减轻了(le)民众购房的资(zī)金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋的建造(zào)和销售(shòu)，也解决(jué)了制造商的(de)资(zī)金问(wèn)题，降低投(tóu)资风险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销(xiāo)售模式成为当时中国(guó)香港房地产市(shì)场的一大特(tè)色，纵观中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效(xiào)率地解决了核心的住(zhù)房供不(bù)应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了(le)中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部(bù)门不断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全(quán)的监(jiān)管机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大(dà)角咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对于预售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要求开(kāi)发商在(zài)预售前，确保地价款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还要证明自身有(yǒu)资金(jīn)等能力(lì)把项目完(wán)成(chéng)，资金需放入律师(shī)所托(tuō)管，支取时需(xū)律所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套取监管账户资(zī)金，中(zhōng)国(guó)香港要求律师行在银行开(kāi)设的(de)信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大(dà)风险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系(xì)逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代，中国内地(dì)面临住(zhù)房需求(qiú)大(dà)和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以来，中(zhōng)国(guó)内地优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工(gōng)业(yè)化(huà)的(de)进程(chéng)大于(yú)城市化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的是(shì)“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的(de)福利分房制度(dù)，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步较晚、增(嘴巴含胸的感觉知乎，嘴巴含胸的感觉如乎zēng)速较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出(chū)现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制(zhì)度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面临商(shāng)品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引(yǐn)进(jìn)中国(guó)香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内(nèi)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步实行住房分(fēn)配货(huò)币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利(lì)分房转向市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市(shì)场采(cǎi)用(yòng)预(yù)售制(zhì)，允许(xǔ)开(kāi)发商(shāng)卖(mài)期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住(zhù)房供应(yīng)速(sù)度加快。自此中国内(nèi)地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银(yín)行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房(fáng)企(qǐ)资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说(shuō)，是指房(fáng)地产开(kāi)发企业将正(zhèng)在(zài)建(jiàn)设中的房屋预先(xiān)出售(shòu)给购房(fáng)者，由购房者支付(fù)定金(jīn)或房款的行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预(yù)售(shòu)流程(chéng)为：房地产开发商办(bàn)理预售许可(kě)证-签订商品房买卖(mài)合(hé)同-进行备案登记和预(yù)告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在(zài)购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的(de)形式一(yī)次性付清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房(fáng)屋未(wèi)建(jiàn)成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的(de)按照工(gōng)程进度付款有所不(bù)同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商品房也开(kāi)启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地(dì)商品房销售的(de)最(zuì)主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时增加市场商(shāng)品房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的(de)稳步发展起到了(le)重(zhòng)要作用，不仅解决了房(fáng)地(dì)产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提高了(le)居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居(jū)民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数(shù)十年时间走完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市(shì)建(jiàn)成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制(zhì)在当前已成(chéng)为中国内地(dì)商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期(qī)房销售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中国(guó)内地(dì)房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历(lì)经二十多年(nián)长周期(qī)繁荣，行(xíng)业(yè)各(gè)项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速(sù)17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积(jī)和(hé)销售金(jīn)额(é)分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无(wú)到(dào)有(yǒu)、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产对(duì)金融、批(pī)发(fā)、建材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务(wù)，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从(cóng)房地产融资存量占社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应渠道(dào)，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房(fáng)市值(zhí)占股债房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是(shì)因为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及(jí)中国资(zī)本市场发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还(hái)要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立(lì)的合同关(guān)系，如(rú)果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权(quán)嘴巴含胸的感觉知乎，嘴巴含胸的感觉如乎力(lì)，但依(yī)旧(jiù)需(xū)要根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时向银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦房企因为市(shì)场(chǎng)波动或经营不善，出现资(zī)金链断(duàn)裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通过与购房(fáng)者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担(dān)，银(yín)行将(jiāng)面临较大(dà)的(de)坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者(zhě)的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结(jié)底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规(guī)定了开发企业(yè)预售商品房所(suǒ)得(dé)款项应当(dāng)用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预(yù)售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市(shì)重(zhòng)点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按照(zhào)项目的建安成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面(miàn)积或者(zhě)项目工程总(zǒng)额(é)报(bào)价(jià)计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户(hù)、或(huò)进入(rù)监管账户后(hòu)被(bèi)挪(nuó)用(yòng)，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代的(de)高周转背景下，抽调(diào)预售款监(jiān)管账户资金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程(chéng)总承包(bāo)方，以工程(chéng)建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付(fù)资(zī)金(jīn)，再由工(gōng)程方将(jiāng)资(zī)金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形成一(yī)种资金(jīn)循环高(gāo)周转模(mó)式，但(dàn)一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；嘴巴含胸的感觉知乎，嘴巴含胸的感觉如乎

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预(yù)付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付(fù)后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进度逐渐发放(fàng)，购房者(zhě)开(kāi)始月供(gōng)；二是(shì)房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付(fù)质量(liàng)的(de)保障(zhàng)有两种方式(shì)，一是期房由政(zhèng)府或第三方(fāng)验收(shōu)合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房(fáng)者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定(dìng)期(qī)限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后(hòu)按揭还(hái)款，交付前资金由(yóu)第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用(yòng)资(zī)金，购房者的定金及(jí)首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托(tuō)账户(hù)监管。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与损(sǔn)失(shī)。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商(shāng)提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金(jīn)直(zhí)接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机(jī)监管开发(fā)商施(shī)工(gōng)进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政府相关部门经审查(chá)后发放(fàng)的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按(àn)揭按(àn)工期放(fàng)款后还(hái)贷，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国开发(fā)商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的(de)定(dìng)金并进行预约(yuē)公(gōng)证，签订合同后定(dìng)金退还(hái)。如由于任何原因(yīn)不(bù)能购买，定金按照(zhào)德国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含(hán)在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最(zuì)低首付(fù)比例，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采(cǎi)取按工期(qī)支付(fù)房款的制度，一(yī)般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体支付节(jié)点、比例因项(xiàng)目(mù)而异(yì)。一般(bān)来(lái)说，支付节点(diǎn)可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完(wán)工、地板(bǎn)完(wán)工(gōng)、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在(zài)支(zhī)付房款前(qián)申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一(yī)定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计(jì)了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或(huò)重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节(jié)，各环节内容确认(rèn)无误后签(qiān)订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，但是交房前(qián)付(fù)款比例相(xiāng)对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规(guī)定(dìng)房屋必须经过房产(chǎn)公(gōng)证公(gōng)司(sī)的检验(yàn)验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也(yě)由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必(bì)须完成“预售(shòu)房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开(kāi)发(fā)商违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日(rì)本二战(zhàn)结(jié)束后由(yóu)于房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支(zhī)付定金超(chāo)过(guò)5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部(bù)分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须完成定(dìng)金(jīn)保全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金(jīn)融机构或(huò)指定保证机(jī)构(gòu)或保险机构签(qiān)订定金保证委(wěi)托合同，设(shè)置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的(de)购(gòu)房款也受该措(cuò)施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明书(shū)向金融机构或(huò)保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需(xū)支付最多(duō)不(bù)超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者即可(kě)向(xiàng)银行(xíng)申请贷(dài)款，但交房后才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者(zhě)违(wéi)约可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金(jīn)进银行专门项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订(dìng)金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一(yī)步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付(fù)15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡期(qī)房同样(yàng)采取(qǔ)按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房付款流程做了统一详细规(guī)定，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签(qiān)订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷(dài)款的增加而增(zēng)加，未(wèi)放(fàng)款(kuǎn)部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存(cún)入银行专门的(de)项目资(zī)金账(zhàng)户，账户资金提取须(xū)与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当(dāng)前(qián)房地产到了(le)政策(cè)出手临(lín)界(jiè)点，重点(diǎn)是(shì)保交(jiāo)楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支(zhī)持力(lì)度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复(fù)工(gōng)保民(mín)生(shēng)，给(gěi)予强有力的(de)金融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包(bāo)括民营(yíng)企业，加(jiā)大(dà)支持力(lì)度，由优(yōu)质(zhì)房(fáng)企牵头并购重组整个(gè)行业，为(wèi)每个(gè)房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。定金环(huán)节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全(quán)。签订合同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情(qíng)况(kuàng)提供充(chōng)分的(de)保障。余(yú)款支付环节，建立按工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量(liàng)问题(tí)全权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在保修期(qī)结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的(de)预售(shòu)制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了(le)，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。

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