饱受争议的二手(shǒu)房交易(yì)中介(jiè)费问(wèn)题，正逐渐得(dé)到监(jiān)管部门的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建部、市(shì)场监管总局(jú)联(lián)合发布(bù)了关于(yú)规范房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)的意(yì)见(jiàn)。意(yì)见提及，近年来，部(bù)分房(fáng)地产经纪机构(gòu)存在利用房源客源(yuán)优势收取过(guò)高费用、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用(yòng)客户(hù)个人信息等问题，加重(zhòng)交(jiāo)易当事(shì)人负担、侵害(hài)其合法权(quán)益(yì)。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强从业主体(tǐ)管理、明(míng)确经纪服务内(nèi)容(róng)、合理(lǐ)确定经纪(jì)服务收费、严格(gé)实行明码标(biāo)价(jià)等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟称，随(suí)着(zhe)城市发展(zhǎn)，一二线城市二(èr)手(shǒu)房交易占(zhàn)比逐(zhú)渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二手房占市(shì)场成(chéng)交比例(lì)超(chāo)过(guò)80％，大量二(èr)手(shǒu)房成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住(zhù)房政策研究中心首席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房(fáng)对居民来说(shuō)属(shǔ)于金额(é)不低的大宗交(jiāo)易(yì)，由于二手房交(jiāo)易成本较高(gāo)、交(jiāo)易周期(qī)较长，具有(yǒu)非常强(qiáng)的专业性，居民往往通过(guò)中介来(lái)完成(chéng)。但很多(duō)中介(jiè)利用(yòng)信息不对称(chēng)等问题，将非必要的收费夹带(dài)其(qí)中，如收取过桥融资、按揭费、担(dān)保(bǎo)费等，对居民造成(chéng)额外的(de)负担，而且这些服务(wù)事项(xiàng)并(bìng)未明码标(biāo)价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对(duì)包括经纪(jì)服务在内的(de)相关市场(chǎng)交易(yì)行为及(jí)其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市(shì)场管理和调(d431mm是多少厘米 431mm是多少米iào)控的主题。“当下(xià)，推(tuī)进这项工作的(de)意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题(tí)成(chéng)监管重点

　　二(èr)手房市(shì)场中，历(lì)来对房地(d431mm是多少厘米 431mm是多少米ì)产经纪服务行业关注最多的一个话题，便(biàn)是房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门(mén)主要监管的重点，将是对房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)及中(zhōng)介(jiè)交易进(jìn)行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的(de)中介费。以北京某房地产经纪服务(wù)机(jī)构2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计算，一套1000万元的(de)房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合(hé)理确定经(jīng)纪服务收费上，两(liǎng)部门在(zài)此次意(yì)见中提及，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构要合(hé)理降低住(zhù)房买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率越低(dī)的(de)原则实(shí)行(xíng)分档定价(jià)。引导(dǎo)由交(jiāo)易双方(fāng)共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介(jiè)绍，目(mù)前房地产经纪服(fú)务(wù)收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家(jiā)计(jì)委建设(shè)部(bù)下发的(de)《关(guān)于(yú)房地产中介服务收费的通(tōng)知》（971号(hào)文），其(qí)中(zhōng)第六条规(guī)定：房(fáng)屋买卖代理收(shōu)费，按(àn)成交(jiāo)价格(gé)总额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例(lì)，目前北京市执行的2014年(nián)更(gèng)新后的(de)收费(fèi)标准，即根(gēn)据这样的规定(dìng)：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经交易各方协商同意(yì)，可在规定的收费标(biāo)准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超(chāo)过(guò)10％。”这意味着，当前北(běi)京二(èr)手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年(nián)取消了房地产中介(jiè)服务等57个政府定价，房(fáng)地(dì)产经纪服务收(shōu)费多少由各中介机(jī)构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构(gòu)在实际(jì)收(shōu)取费用过(guò)程中，相关(guān)监管部门当前并未明确具体的(de)中介费率，中介机构(gòu)仅需在服(fú)务过程中(zhōng)对收费标(biāo)准进(jìn)行明码标(biāo)价(jià)即(jí)可。而(ér)房地(dì)产经纪服务机构在具体收(shōu)取过(guò)程中，会结(jié)合房屋价值(zhí)及工资(zī)标准，综(zōng)合计(jì)算(suàn)出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部(bù)门在此次意见中提(tí)及，房地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)应当在经(jīng)营门店、网(wǎng)站、客户端(duān)等场所或渠道，公示服务项目、服务内容(róng)和收费标(biāo)准(zhǔn)，不得混合(hé)标价(jià)和捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房地(dì)产经纪机构(gòu)提(tí)供(gōng)的基本服务和延伸服务，应当分(fēn)别(bié)明(míng)确服务项目和收(shōu)费(fèi)标(biāo)准。房地产经纪机构收费前(qián)应当向交(jiāo)易当事人出具(jù)收费(fèi)清单，列(liè)明收费标(biāo)准、收费(fèi)金(jīn)额，由当(dāng)事(shì)人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场平均水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡建设部门将会(huì)同市场监管等(děng)部门采取约谈等综合措施进(jì431mm是多少厘米 431mm是多少米n)行重(zhòng)点监管。市场监管部门会同(tóng)有关(guān)部门(mén)依法(fǎ)查(chá)处不(bù)按规定(dìng)明码标(biāo)价、操纵经(jīng)纪服务(wù)收费等(děng)违反(fǎn)价格和(hé)反垄断(duàn)法律法规(guī)的行为。对房地产经纪机构(gòu)相(xiāng)关违法违(wéi)规信息，市(shì)场监管部门(mén)要依法依规纳入(rù)国家企业信用信息公示(shì)系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照(zhào)成(chéng)交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的(de)原则实(shí)行分档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总(zǒng)经理(lǐ)郑(zhèng)叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按(àn)照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定(dìng)价，合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务(wù)费用，主要还(hái)是规范(fàn)行业(yè)，打击收费过高的经纪机(jī)构，但对市场影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同(tóng)，各家收(shōu)费普遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪服务费用(yòng)对市场(chǎng)的影响(xiǎng)不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当(dāng)前两部门提出的(de)意见仅为(wèi)鼓励(lì)性质，即只是纲领性文件而非规定，未来(lái)如何具体(tǐ)认定其中的细则，还需要看(kàn)各城市落地执行(xíng)情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前(qián)市场看(kàn)，经(jīng)纪服(fú)务领域的调整(zhěng)改善、规范(fàn)化(huà)，有利于行业健(jiàn)康发展。同时(shí)，由于二手(shǒu)房很多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵(cī)，如(rú)产权抵押、不同(tóng)税(shuì)费等都可能对(duì)交易产生影(yǐng)响，这对(duì)房地(dì)产经纪服务行业的专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在(zài)二(èr)手房买卖过(guò)程中，原本应该由上(shàng)下家各支付(fù)一半(bàn)的中介(jiè)费，但在一些(xiē)热点城市的二(èr)手房交易过程中(zhōng)，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱(ruò)势(shì)地(dì)位，从而会出(chū)现中介(jiè)费(fèi)及(jí)税费均由(yóu)购房者(zhě)来承担。即(jí)使一(yī)些房(fáng)东愿(yuàn)意承担中介(jiè)费，这部分费用(yòng)也可能(néng)通过转(zhuǎn)嫁(jià)的方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况(kuàng)，一些房产(chǎn)中介公(gōng)司(sī)将(jiāng)其视为向(xiàng)购房者单边收费的行为。部分中介公(gōng)司(sī)可(kě)能会利用其支配地位，在原先(xiān)经纪(jì)服务(wù)收费的基础上，再(zài)次向房东收取费用(yòng)，而这部分费用，房东往往会(huì)将其转再次转嫁(jià)给(gěi)购房者(zhě)，这实(shí)际上(shàng)相(xiāng)当于(yú)变相推高了房价。两部门(mén)提出严(yán)禁操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有利(lì)于提高交易(yì)中(zhōng)操作的透明度，也(yě)有利(lì)于房(fáng)价的稳(wěn)定。”陆骑麟(lín)称。

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