5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布(bù)局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布(bù)的总(zǒng)份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方国(guó)企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持仓数量占(zhàn)流(liú)通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有(yǒu)的(de)房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了(le)三年来(lái)的首次(cì)回升，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地产行业的(de)持股比(bǐ)例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎(hū)在(zài)今年一季度得以延续(xù)。数据统(tǒng)计(jì)显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地产板块一(yī)季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季(jì)度(dù)提(tí)升6.71％ch2是什么基团，chch3ch3是什么基团。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市(shì)值占板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募(mù)对于房地产的投(tóu)资(zī)愈(yù)发有集中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板块排名(míng)最(zuì)高的是保利(lì)发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第(dì)二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变(biàn)化之(zhī)处首先在(zài)于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上(shàng)看均有退步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集(jí)团退出(chū)百大之列。但(dàn)考虑到(dào)房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非(fēi)行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传(chuán)导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共(gòng)识(shí)的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分化时代，一二线城市好于(yú)三四(sì)线(xiàn)城(chéng)市。而映(yìng)射到二(èr)级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认(rèn)知(zhī)上(shàng)没(méi)有(yǒu)什(shén)么(me)投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似(shì)的行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑是(shì)供给侧(cè)发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不(bù)愿具名的(de)上海公募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也有公募(mù)人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一(yī)定的政策(cè)出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告(gào)别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房(fáng)价(jià)，因而行(xíng)业高增的(de)时代(dài)已(yǐ)经(jīng)过(guò)去，未(wèi)来行业的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的(de)高杠杆(gān)属(shǔ)性(xìng)，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民(mín)营地产爆(bào)雷(léi)），行业进入(rù)到(dào)供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市(shì)占率的(de)提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机(jī)会在于(yú)城(chéng)市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投(tóu)资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入统计的(de)124只房(fáng)地产类标的股(gǔ)中，本月以来实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两个(gè)交易日收出涨停。从(cóng)该股的(de)基本面来(lái)看，上(shàng)实发展的(de)主营业务为房地产(chǎn)开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的(de)主要产品(pǐn)及(jí)服(fú)务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季(jì)度(dù)，其实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类(lèi)机构(gòu)都有对(duì)其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季(jì)十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时(shí)排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房(fáng)企(qǐ)，其第一季度(dù)的(de)收(shōu)入利润规(guī)模大(dà)幅(fú)度复苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面是该公(gōng)司后疫情时代出租(zū)率复苏至近(jìn)年(nián)来最高，另(lìng)一方面则是公司(sī)拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数(shù)字上(shàng)看，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然(rán)在前十中(zhōng)，这也是连(lián)续第三个季度(dù)他(tā)有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同(tóng)时(shí)榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也(yě)是一(yī)份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公司实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀(shā)入十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿(ná)地端(duān)看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供给较多(duō)（券商测算(suàn)对应(yīng)潜(qián)在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数(shù)房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力(lì)度(dù)（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前(qián)中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地(dì)产股或存在发展的大好(hǎo)机会(huì)。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机(jī)会依(yī)然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的(de)不(bù)动产资产运(yùn)营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央企相较(jiào)于(yú)民营地产公司(sī)也是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地(dì)资源债(zhài)权债务关系等问题(tí)，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这(zhè)一轮(lún)行(xíng)业(yè)出(chū)清的(de)过程(chéng)中，央国企相较于民企来说估值的修复更(gèng)明(míng)显。中特(tè)估的角度从(cóng)中长期(qī)的(de)维(wéi)度(dù)看，行业(yè)的(de)逻辑(jí)在于集中度提(tí)升后，行业进(jìn)入(rù)高(gāo)质量发展阶(jiē)段(duàn)，具(jù)备较快(kuài)速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金(jīn)流(liú)创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的(de)提升，应该关注估值相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创(chuàng)造持(chí)续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路的话(huà)，或许(xǔ)还是(shì)保利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资背景龙(lóng)头(tóu)前途(tú)更为光明(míng)。不(bù)过国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地(dì)去持(chí)续观察国企央企在三个方面是否可(kě)以维持，首先是融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其(qí)次是销售份额持续(xù)提升(shēng)，再次是拿地(dì)份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净利均实(shí)现了业绩(jì)的回(huí)正，甚(shèn)至(zhì)是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，ch2是什么基团，chch3ch3是什么基团主(zhǔ)要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎(zěn)么投资(zī)拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市(shì)，投资力度(dù)较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处(chù)于调(diào)整的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过(guò)程(chéng)中，还面临(lín)着一些(xiē)不(bù)确(què)定(dìng)性。其(qí)实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了杭(háng)州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之(zhī)外(wài)，包括北(běi)京(jīng)、上海在(zài)内的绝大多数(shù)城市都出现环(huán)比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在(zài)五月的市场(chǎng)表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入(rù)情况，以及市(shì)场的(de)去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场(ch2是什么基团，chch3ch3是什么基团chǎng)的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度(dù)、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及其(qí)上下游产业链的复苏(sū)速(sù)度都比想象的要(yào)慢很(hěn)多，我们(men)要多(duō)给一些耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在(zài)房(fáng)地(dì)产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行(xíng)好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等(děng)待它(tā)的基(jī)本(běn)面不(bù)断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中提及(jí)个股仅为举(jǔ)例分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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