5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表(biǎo)的机(jī)构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房(fáng)地产或(huò)“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持(chí)股(gǔ)票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所(suǒ)持(chí)房地产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首次回(huí)升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地产行(xíng)业(yè)的(de)持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎(hū)在今年一季度得以延(yán)续(xù)。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地产板块(kuài)一(yī)季(jì)度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排(pái)位上看均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科最(zuì)为明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识(shí)的是(shì)，经济圈判(pàn)断房地(dì)产(chǎn)已经进入(rù)大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行业(yè)轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类(lèi)行业(yè)在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什(shén)么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出(chū)现(xiàn)了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也(yě)有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销售面积很难(nán)再(zài)出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求(qiú)端还需(xū)要有(yǒu)一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研(yán)究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出(chū)：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房(fáng)面积(jī)（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代(dài)，而(ér)目(mù)前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收入也(yě)不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增(zēng)的时代(dài)已经过(guò)去，未来行业的(de)需求(qiú)或将回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力强的(de)公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业(yè)的贝塔已经过去了(le)，但不(bù)代(dài)表(biǎo)没有投资机(jī)会，机会(huì)在于(yú)城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资(zī)，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个(gè)股成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举(jǔ究极绿宝石满级了还能刷努力值吗 究极绿宝石5.4努力值怎么刷)。

　　机构配置房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区(qū)域(yù)性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰(qià)好排名前五的(de)公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第一的上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)，五一(yī)假(jiǎ)期归来(lái)后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交易日(rì)收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上(shàng)实发(fā)展的主营业务为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要(yào)产(chǎn)品及服务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服(fú)务(wù)、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其布局(jú)的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东来(lái)看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海(hǎi)本地房企，其第一季度(dù)的收入利润(rùn)规模(mó)大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫情时代(dài)出(chū)租率复苏至近年(nián)来最高，另一(yī)方面则是公司(sī)拿地(dì)结算持续性向好，从数字(zì)上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续(xù)驻(zhù)足(zú)。从第一(yī)季度十大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度(dù)他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地(dì)产则(zé)是(shì)主要布局在深圳的(de)地产(chǎn)公司(sī)，一(yī)季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募指基(jī)首季新(xīn)杀入十大(dà)流通(tōng)股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大(dà)幅降温(wēn)，优质土地(dì)供给(gěi)较(jiào)多（券商测算对(duì)应(yīng)潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获(huò)取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大(dà)好(hǎo)机会(huì)。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存(cún)在，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优势(shì)，其主要(yào)又体(tǐ)现为(wèi)库存的(de)优势(shì)。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现(xiàn)阶段(duàn)表(biǎo)现出较(jiào)低的融资成本，优(yōu)质的(de)开发资源和良(liáng)好的不动产资产运(yùn)营能(néng)力的(de)多重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国央(yāng)企相较于民(mín)营地产公司(sī)也是更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关(guān)系等(děng)问题，市(shì)场对民营房开企业的资产会(huì)有更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出清的(de)过程中，央国(guó)企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估值的修(xiū)复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻(luó)辑在(zài)于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶(jiē)段，具(jù)备较(jiào)快速发(fā)展阶段更(gèng)稳(wěn)定且(qiě)可预期(qī)的(de)盈利和现金流创造(zào)能力(lì)，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业(yè究极绿宝石满级了还能刷努力值吗 究极绿宝石5.4努力值怎么刷)自(zì)身资产的质量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普涨的(de)概率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中(zhōng)度提升的(de)头(tóu)部公司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话(huà)，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙(lóng)头前(qián)途更为光(guāng)明(míng)。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观(guān)地去持续观察国企央企在三个(gè)方面是(shì)否可(kě)以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续(xù)提(tí)升，再次(cì)是拿(ná)地(dì)份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报(bào)梳理发(fā)现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩(jì)分化更趋明(míng)显，保利(lì)发(fā)展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业(yè)绩的(de)回正，甚至是较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是机构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过(guò)去两(liǎng)三年时(shí)间，尤(yóu)其是(shì)在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿(ná)地(dì)，且主要集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动房企销售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉(diào)。除(chú)了(le)杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的绝大多(duō)数(shù)城(chéng)市都出现环(huán)比下(xià)滑的(de)情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不太乐观(guān)。按(àn)照现在(zài)的(de)经(jīng)济(jì)状况、收(shōu)入(rù)情况，以及市场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的一(yī)个(gè)市场乏(fá)力现象。也就是说(shuō)，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性的(de)压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地(dì)产以及(jí)其上下游(yóu)产业链的(de)复苏速度(dù)都比想象的(de)要慢很多，我们要多(duō)给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，究极绿宝石满级了还能刷努力值吗 究极绿宝石5.4努力值怎么刷只有极为(wèi)少数(shù)的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐。）

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