文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全(quán)国住房(fáng)和(hé)城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可以进(jìn)行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确表态(tài)，试点现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对(duì)购房者(zhě)的不(bù)公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，这是房(fáng)地(dì)产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然二次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能(néng)实(shí)现房地(dì)产软着(zhe)陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大(dà)家(jiā)想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱(qián)一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。从个人(rén)层面看，预售制对(duì)购房者(zhě)非常不公平(píng)，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待(dài)期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能(néng)交房的风险。从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障购房(fáng)老百姓权(quán)益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取(qǔ)消预售制度？预售(shòu)制度(dù)怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商品房预售(shòu)最早源于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年(nián)房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的监管(guǎn)保障措(cuò)施(shī)，开发商在项目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买期(qī)房后并(bìng)非(fēi)像中(zhōng)国一样在支付完(wán)首付款后从银(yín)行(xíng)一(yī)次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房款，而(ér)是根(gēn)据开发商工(gōng)程(chéng)进度在完(wán)全交房前(qián)进(jìn)行分期(qī)支(zhī)付(fù)。所以，预售(shòu)制度是需要严格(gé)的资金监管、分(fēn)期支(zhī)付以及违约处罚(fá)措(cuò)施作为保障的，如(rú)果(guǒ)没(méi)有这(zhè)些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对(duì)购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售(shòu)制度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在(zài)中国住房(fáng)进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代(dài)，取消预(yù)售制度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社会，当然(rán)这需要(yào)配(pèi)套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机(jī)制。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化改革(gé)，中(zhōng)国一定能(néng)化解这(zhè)个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地(dì)产也(yě)不能例(lì)外(wài)，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康(kāng)发(fā)展的重大措施。在(zài)当(dāng)前的情况下，取消预售制要(yào)结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租是(shì)地(dì)产行业(yè)盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代(dài)，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行公共房(fáng)屋(wū)制度(dù)，许(xǔ)多人栖(qī)身于木(mù)屋或者其(qí)他临时(shí)住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实(shí)力才能购买。虽(suī)然(rán)楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这一系列(liè)问题，不(bù)少地产(chǎn)商(shāng)开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售(shòu)。这模(mó)式一经(jīng)推行(xíng)，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在(zài)购下(xià)九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类(lèi)似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决了(le)制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率地解决了核(hé)心的住房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部门不断(duàn)完(wán)善(shàn)、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的(de)监(jiān)管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于(yú)预售楼花制度(dù)的监管，即(jí)要(yào)求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全(quán)部(bù)支(zhī)付，还要证明(míng)自身(shēn)有资金等能(néng)力(lì)把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师(shī)所托管，支取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等(děng)采取全透(tòu)明(míng)化机制，且(qiě)银行的责任(rèn)上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着(zhe)监管体系逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内(nèi)地面临住房(fáng)需求大(dà)和(hé)供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调(diào)基(jī)础建设，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进程(chéng)大于(yú)城市(shì)化进程，唯有解(jiě)决住房基(jī)础等城市化配套问题，才能进一步推进城市(shì)化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福利(lì)分房制度(dù)，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现(xiàn)了(le)分配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等(děng)问题(tí)，因此福利分(fēn)房(fáng)制度不再适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场面(miàn)临商品房的(de)需(xū)求量大，而(ér)社(shè)会(huì)缺少大型房地产开发(fā)商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的(de)困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台(tái)多项(xiàng)文(wén)件，大力支持国内(nèi)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步(bù)深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的(de)通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解(jiě)决了房企缺少(shǎo)资(zī)金和开发时间周期(qī)长的(de)两大难题，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项(xiàng)目的(de)开发(fā)，形(xíng)成(chéng)滚动开发模(mó)式，住房供(gōng)应(yīng)速(sù)度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地(dì)的(de)商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企资金压(yā)力，加快(kuài)城镇住房建设。具(jù)体来说，是(shì)指房地产开发企业(yè)将正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋(wū)预先出(chū)售给购房者，由(yóu)购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付(fù)定金或房款的行为。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在中国内地(dì)实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案(àn)登记和(hé)预告登记-交付(fù)房屋。在(zài)购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式(shì)一(yī)次(cì)性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发商可(kě)能(néng)已拿到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与(yǔ)中国(guó)香港的按照工程进度付(fù)款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销售的最主要方(fāng)式，预(yù)售制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金回(huí)笼周(zhōu)期(qī)，同时增加(jiā)市场商品房供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年(nián)对(duì)中国内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的稳步发展起到了(le)重要作用(yòng)，不(bù)仅解(jiě)决了房地(dì)产市场快(kuài)速发展阶(jiē)段(duàn)的资金需(xū)求(qiú)，也(yě)提高(gāo)了(le)居民(mín)居住水平(píng)，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑(zhù)面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十(shí)多年(nián)长周期繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有(yǒu)、从国企先行到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国(guó)内地经济高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对(duì)金融、批(pī)发(fā)、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定(dìng)资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信(xìn)托等通(tōng)道业务(wù)，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从(cóng)房地(dì)产融资(zī)存量占社融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们的《中(zhōng)国(guó)住房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商(shāng)之(zhī)间(jiān)的购房(fáng)合(hé)同、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权(quán)力，但(dàn)依(yī)旧(jiù)需要(yào)根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担(dān)的风险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到下行(xíng)周(zhōu)期，会(huì)引发(fā)资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不(bù)善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购房(fáng)者签订的预售合同和(hé)按(àn)揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等(děng)，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看(kàn)，购(gòu)房(fáng)者的预售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发(fā)企业预(yù)售商品房所得(dé)款项应当用于(yú)有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但(dàn)多(duō)年以(yǐ)来全国并(bìng)没有统一的预售资金(jīn)监管规(guī)定(dìng)，各地实行“一(yī)城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点监管资(zī)金比例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则按照项目的建安(ān)成本(běn)乘以建筑(zhù)面积或者项目工(gōng)程(chéng)总额报(bào)价(jià)计算(suàn)重点资(zī)金。而(ér)事实是，不(bù)少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金如何被挪走的(de)？实际上(shàng)，在过去房地产大(dà)开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业(yè)“潜(qián)规则”。比如(rú)工程(chéng)总承包(bāo)方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度所需。通过这些(xiē)方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形成一种资(zī)金循(xún)环(huán)高周转模(mó)式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预(yù)付资金，一般设有定金或预付(fù)款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进(jìn)度付(fù)款，按(àn)揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在(zài)商品房(fáng)出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由(yóu)政府或第三方验收合(hé)格并(bìng)提(tí)供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是(shì)开(kāi)发商为购(gòu)房者提(tí)供(gōng)一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金(jīn)第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前(qián)资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付(fù)后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美(měi)国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任(rèn)何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银(yín)行(xíng)利益，银行有充分动机监管开(kāi)发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经审查后发放的(de)验收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)向(xiàng)银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　生理反应什么叫压枪，生理压枪是什么意思trong>2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还(hái)贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利(lì)率，开发商(shāng)或购房(fáng)者(zhě)可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国(guó)开发商在项目获批后即(jí)可预(yù)售(shòu)房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因不能(néng)购(gòu)买，定金按照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购房者需(xū)支付(fù)公证(zhèng)费(fèi)和土地交易税，分别(bié)为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有规(guī)定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付(fù)节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内(nèi)清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支付房款前申请房贷(dài)，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，银(yín)行按(àn)施工节奏(zòu)分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房(fáng)者(zhě)一定使用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购房者(zhě)开(kāi)始还(hái)贷(dài)。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德(dé)国保(bǎo)险公司(sī)针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资(zī)金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容(róng)确(què)认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营(yíng)问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国采取按工程进度付款的(de)方式(shì)，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国(guó)期房预售资金(jīn)监管极为(wèi)严(yán)格，资金也由律师监(jiān)管，在(zài)确认工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即(jí)资金在进入开(kāi)发商账户(hù)前经(jīng)过(guò)两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必须完(wán)成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结(jié)束后由于房屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经(jīng)多次(cì)修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部(bù)规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据(jù)日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什(shén)么是(shì)定金保全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购(gòu)房合同时，开(kāi)发商向金融机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构或保险机构签(qiān)订定金保证委托合同，设(shè)置(zhì)购房者定金的(de)保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给购房者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭(píng)保证金(jīn)证明书向金融机构或(huò)保证机(jī)构(gòu)或保险公司(sī)兑付(fù)，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目(mù)资(zī)金(jīn)账户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合同(tóng)以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付(fù)15％的首付(fù)及(jí)印花税，同(tóng)时购房者向银(yín)行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同样(yàng)采取按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房付款流(liú)程(chéng)做了(le)统(tǒng)一详细规定(dìng)，要求所有开发(fā)商(shāng)遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随着(zhe)放出贷(dài)款的增加而增加(jiā)，未(wèi)放款部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专门的(de)项目(mù)资金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的(de)房(fáng)屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　生理反应什么叫压枪，生理压枪是什么意思　一(yī)，短期来看，当前房地产(chǎn)到(dào)了政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的(de)支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保复(fù)工(gōng)保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融(róng)工具(jù)支持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营企业(yè)，加大支(zhī)持力度(dù)，由(yóu)优(yōu)质(zhì)房企牵头并购重组整(zhěng)个行(xíng)业(yè)，为每(měi)个房企配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估(gū)计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税(shuì)。定(dìng)金(jīn)环节，建(jiàn)立开发(fā)商(shāng)违约后定金保护机(jī)制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻(dòng)结至(zhì)房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房者定金安(ān)全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期(qī)以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立(lì)按工程进度付(fù)款机制或交房后按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立(lì)于(yú)开发商、银(yín)行的(de)第(dì)三方资金监(jiān)管(guǎn)机(jī)构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题(tí)全(quán)权负责、免费维修，购房(fáng)者(zhě)在保(bǎo)修期(qī)结束后支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品房预(yù)售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另(lìng)一(yī)方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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