5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代(dài)表的机(jī)构(gòu)对于这一板块已经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和(hé)华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布的(de)总份额(é)均较4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一季报统(tǒn主播坐班和不坐班是什么意思，坐班和不坐班是什么意思区别g)计，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅(fú)五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但公募(mù)所持房(fáng)地(dì)产公司(sī)市值在股票资产中(zhōng)的(de)占(zhàn)比却断(duàn)崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业(yè)的持股比例也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年(nián)底的(de)6.94％提(tí)高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年(nián)一(yī)季度得以延续(xù)。数(shù)据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的(de)是招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对(duì)比去年四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于几只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排(pái)位(wèi)上(shàng)看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金(jīn)地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季(jì)并非行业(yè)销售旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济(jì)圈(quān)判断房地产已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三(sān)四线城市。而映射到二(èr)级市(shì)场(chǎng)投资上，配(pèi)置(zhì)房(fáng)地(dì)产行业轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地(dì)产等几类(lèi)行业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认知上没(méi)有什么投资(zī)机会的。但在(zài)这几年(nián)特(tè)殊的行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很(hěn)难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居(jū)民(mín)存(cún)款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万(wàn)亿(yì)元(yuán)。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平(píng)方(fāng)米。需(xū)求端(duān)还需(xū)要有一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收(shōu)入也不(bù)支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的(de)房(fáng)价，因而行业高增的时代(dài)已经过(guò)去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供给侧(cè)出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司(sī)就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提(tí)升。当(dāng)行业需(xū)求见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细(xì)作(zuò)个股成为公募(mù)乃至整体机构的(de)务实之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风物(wù)长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地(dì)产。排名第(dì)一(yī)的(de)上实发展，五一假(jiǎ)期(qī)归(guī)来后(hòu)日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易(yì)日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开发(fā)与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包(bāo主播坐班和不坐班是什么意思，坐班和不坐班是什么意思区别)括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二的浦东金桥也(yě)是(shì)上海本地房企，其第一季(jì)度的收入利润规模大(dà)幅度复苏(sū)。究其原因，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面(miàn)则是(shì)公(gōng)司拿地结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数(shù)字(zì)上看，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万(wàn)平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度(dù)十大流(liú)通股股东来(lái)看，知名私募(mù)高毅(yì)邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三(sān)个(gè)季度他有的两只产品杀(shā)入(rù)前十。同(tóng)时榜单(dān)中(zhōng)还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上(shàng)海区域性地(dì)产公(gōng)司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公(gōng)司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季新杀(shā)入(rù)十大流通股股东行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则(zé)排名第九位，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅(fú)降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给(gěi)较(jiào)多（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用(yòng)问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿(ná)地(dì)力度(dù)（拿地金额(é)/销售金额(é)）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基(jī)本在(zài)70％以(yǐ)下，而(ér)其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的(de)融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地(dì)产股或存(cún)在发展的大好(hǎo)机(jī)会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性(xìng)机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是央企占据显著(zhù)优势，其主要又(yòu)体现为库存的(de)优势。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶段表现出(chū)较(jiào)低(dī)的融(róng)资成本(běn)，优质的开发资源和(hé)良(liáng)好的不动(dòng)产资产(chǎn)运(yùn)营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营(yíng)地产(chǎn)公司也是更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系等问(wèn)题，市(shì)场对民(mín)营(yíng)房开企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出清的过程(chéng)中，央(yāng)国(guó)企相较于民(mín)企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角度(dù)从中长期的维度(dù)看(kàn)，行业的(de)逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预(yù)期的盈利(lì)和(hé)现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较(jiào)低，企业(yè)自身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能(néng)力(lì)强、可以创造(zào)持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中(zhōng)行(xíng)业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业(yè)内部(bù)将(jiāng)出(chū)现分化，要(yào)关注(zhù)将受益(yì)于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路(lù)的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国(guó)资(zī)背景龙头前途(tú)更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏(p主播坐班和不坐班是什么意思，坐班和不坐班是什么意思区别éng)表示：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企在(zài)三个(gè)方面是否可以(yǐ)维(wéi)持，首先是(shì)融(róng)资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿(ná)地份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是机构的(de)重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房(fáng)地(dì)产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年下半(bàn)年(nián)民(mín)营房企(qǐ)不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持(chí)续(xù)性(xìng)地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动(dòng)能(néng)够推动房企销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一(yī)季(jì)度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调整的过(guò)程中，能够(gòu)保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临着一些不确(què)定性(xìng)。其实整个(gè)市(shì)场(chǎng)从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别(bié)城市四月环比三月(yuè)相对(duì)表(biǎo)现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大(dà)多数(shù)城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定(dìng)性的压(yā)力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地(dì)产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏(sū)速(sù)度(dù)都比想象的(de)要慢很多，我们要(yào)多给一些(xiē)耐心(xīn)，这(zhè)个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同(tóng)行好得(dé)多(duō)的(de)企业，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待它的(de)基(jī)本面不断地(dì)凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提(tí)及个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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