OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉(lā)升(shēng)，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲(zhé)库(kù)科技是(shì)其扩(kuò)募拟新购(gòu)入(rù)基础设(shè)施(shī)资产(chǎn)张润大厦(shà)的重(zhòng)要(yào)承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协(xié)议的(de)通(tōng)知。同时，在(zài)公告(gào)中，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科(kē)技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的(de)原始权益(yì)人相关(guān)负责人(rén)也表示(shì)，近期已同(tóng)步启动了(le)应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度(dù)重(zhòng)视，浦东新区国资(zī)委(wěi)也高(gāo)度关注(zhù)。

　　多位(wèi)业(yè)内人士(shì)表示，华安(ān)张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值，投(tóu)资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格(gé)继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)的事件继续(xù)扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT以3.726元(yuán)的价格小(xiǎo)幅低(dī)开(kāi)，此(cǐ)后二级(jí)市场价(jià)格(gé)开始震荡(dàng)走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价(jià)格(gé)有所回(huí)升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格(gé)表现欠佳(jiā)，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今(jīn)年(nián钢琴里面小快板的速度是多少，钢琴中小快板是什么意思)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来(lái)，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区(qū)基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不(bù)同(tóng)程度下跌(diē)，8只产业园区基(jī)础设施(shī)REITs5月(yuè)15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经披露张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园项目(mù)出租率有所(suǒ)下降，如(rú)今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事件，因此导致二级(jí)市场价格出(chū)现波动。”一(yī)位业内(nèi)人(rén)士(shì)分析(xī)称。

　　不过(guò)，在上述人(rén)士(shì)看来(lái)，尽管出于风险规避的(de)原因，最近几个交易(yì)日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根本上(shàng)影响其(qí)内外价值(zhí)。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二级市(shì)场价格(gé)下跌，风(fēng)险也得到(dào)一定释放(fàng)，但是价格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等多(duō)重因素影响，不好判断(duàn)价格是(shì)不是已经(jīng)完全触(chù)底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年(nián)内二级市场跌幅较大，其实有些隐含(hán)收益率高的产品具(jù)备一定(dìng)的(de)投资价值，很(hěn)适合稳健类投资(zī)者。此外，伴随着经济复苏的(de)步伐，产业园区(qū)、物(wù)流类等(děng)REITs产品具备一(yī)定的投资价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行(xíng)董事高如星对此(cǐ)表示，若张江园区(qū)最(zuì)终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度(dù)对经(jīng)营现金流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利(lì)空下调(diào)至得这么(me)急、这(zhè)么(me)深，加上前期本身园区类(lèi)资产就回调不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还(hái)是落到租金(jīn)收入(rù)受不受影响，影响多大，估计园区会(huì)最(zuì)终(zhōng)解决(jué)。

　　张江REIT紧急(jí)回应(yīng)

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设(shè)施(shī)资产(chǎn)张润大厦的重要(yào)承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协(xié)议的通知。同(tóng)时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密(mì)切关注哲库(kù)科(kē)技后续情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报(bào)中披露的张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目(mù)出租率下降(jiàng)事项，一度(dù)二级市场价格出现回落。在随(suí)后(hòu)召开(kāi)的业绩说明(míng)会中管理人就相关(guān)事项进行了解释说明，市场信(xìn)心得到了一定(dìng)提振，二(èr)级(jí)市(shì)场价格表现也趋(qū)于(yú)平稳。据了(le)解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下的(de)扩募说明会上，运(yùn)营团队表示了(le)对张江光大园项目的信心，预计签署(shǔ)意(yì)向书和(hé)合同谈判中的储备租户正常转化(huà)后，项目出(chū)租率将得到回升(shēng)。没想到(dào)仅过(guò)了(le)不(bù)到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来了(le)新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告(gào)引起了(le)市场各方的广泛(fàn)关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权(quán)益人(rén)相(xiāng)关负责人坦言，事发突然确(què)实始(shǐ)料(liào)未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的(de)第一时间(jiān)即奔赴现场(chǎng)进行(xíng)了沟通(tōng)和核实工作，并同步(bù)启动了(le)应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全(quán)国首批REITs申报扩钢琴里面小快板的速度是多少，钢琴中小快板是什么意思(kuò)募项目(mù)，公司领导(dǎo)高度(dù)重(zhòng)视，据(jù)悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租(zū)户情况，相关负责人介(jiè)绍说，目前储(chǔ)备租户还(hái)是比较(jiào)丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等(děng)产业客户(hù)，租赁意向面(miàn)积超(chāo)过了2万方。从意向储备转化为实(shí)际租户需要一(yī)些时间(jiān)。

　　“我们正在着手(shǒu)通(tōng)过(guò)签署租(zū)赁意向书(shū)来尽快(kuài)锁定一些(xiē)重要(yào)租户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)给了(le)我们(men)一些空间，但(dàn)本着对首批扩(kuò)募(mù)、对市场负(fù)责的(de)态度，我(wǒ)们肯定要全力与(yǔ)时(shí)间赛跑，把这些面积在(zài)短期内完成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的(de)张江(jiāng)光大园项目一季(jì)度(dù)末也有(yǒu)将近(jìn)30％的空置率，原始权益人有那么多(duō)储备租户(hù)，之前(qián)的空置(zhì)率(lǜ)为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关(guān)负(fù)责人解释(shì)，张江(jiāng)光大(dà)园一直以来都坚持以市场化运(yùn)营为导向，历(lì)史运营表现稳(wěn)定，租户的调租和换租都属于正常情况，而这(zhè)次项(xiàng)目的大租(zū)户退租正好发生在市(shì)场活跃度的短期低点，目前市(shì)场情况已有(yǒu)所好转。在看到(dào)出租率下滑情况(kuàng)没有得到及时修复后，张江这边(biān)也作(zuò)了一定的(de)资源调(diào)配(pèi)和(hé)倾斜(xié)，引入了(le)一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大(dà)园项(xiàng)目在给租(zū)户的(de)分隔空(kōng)间、交(jiāo)付标准(zhǔn)、租金水平等方面(miàn)也有一(yī)些(xiē)差异化，张(zhāng)润大厦多是两(liǎng)千多平的大平层，楼的成新(xīn)度高一些，单(dān)价也(yě)贵一些，张江(jiāng)光大园单层以(yǐ)一千平的面(miàn)积(jī)为主，还有一(yī)些独栋形态的物(wù)业。租户(hù)自(zì)身也会有诉求，也会根据自(zì)身需求和预算(suàn)挑(tiāo)选区域内的不同(tóng)物业(yè)。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完成(chéng)以(yǐ)后，新老资产的管理人都变成了一家，后(hòu)续我们在(zài)资源共享和(hé)联合营销方(fāng)面能更加充分发(fā)挥(huī)协同效(xiào)应，相信可以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道(dào)。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和展(zhǎn)望(wàng)，相关负责人表示(shì)，张(zhāng)江集(jí)团和张(zhāng)江(jiāng)高科(kē)目(mù)前在(zài)管资产约(yuē)五百万(wàn)方，还有一些其他在开发(fā)的储备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空(kōng)间资产(chǎn)上市平(píng)台目标的(de)坚实后盾和储备资(zī)源。“我们非常重(zhòng)视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负(fù)责人(rén)表(biǎo)示，“这次(cì)扩募是(shì)我们实现基金扩容的(de)第一步，钢琴里面小快板的速度是多少，钢琴中小快板是什么意思也是至关重要的一步，眼下我们(men)可能面临(lín)了一些突发(fā)情况需要解(jiě)决，但(dàn)是这和我们在(zài)张江科学城这三十年建设(shè)发展(zhǎn)过程中所经历的相比，只能算(suàn)是一个非常(cháng)小的插(chā)曲。我们有信心排(pái)除万难，尽一切(qiè)可(kě)能化解当前突发事件(jiàn)的所有(yǒu)负面影响，维(wéi)持(chí)预期(qī)和市场的(de)信心。”

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