近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表示，强制(zhì)分(fēn)红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通投资(zī)者注意，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前(qián)已包含了利润分配和本金的归还，在选择(zé)投资标的时应了解(jiě)资产类型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额比(bǐ)例(lì)平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基(jī)金份额交易(yì)价(jià)格(gé)的(de)变化。基金份额(é)二级(jí)市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分(fēn)红(hóng)预期则更有(yǒu)规(guī)律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产的(de)经营现(xiàn)金流，投(tóu)资(zī)人通过基(jī)金募集材料和信息披露(lù)文件(jiàn)，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基础设(shè)施(shī)项目(mù)的经营业绩(jì)，作为进行投资决策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价(jià)格变化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实(shí)际获得的(de)现金(jīn)收益，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施(shī)证券投资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并后基金(jīn)年度(dù)可分配金额以现金形式分(fēn)配给投(tóu)资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的(de)分红(hóng)机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投资角度来看(kàn)，基(jī)础设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债(zhài)券(quàn)派(pài)息，但(dàn)不等同(tóng)于债券的固定利息回(huí)报，而是(shì)由(yóu)可供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者的投资(zī)品类，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强的(de)配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投(tóu)资者稳定收特利迦奥特曼的脚底痒怎么办，奥特曼的脚怕痒吗(shōu)益。机(jī)构投(tóu)资(zī)者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券相对(duì)高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基(jī)金(jīn)二级市场价格走势的关(guān)键因素之一特利迦奥特曼的脚底痒怎么办，奥特曼的脚怕痒吗。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽(kuān)基(jī)指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达(dá)预期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利(lì)于(yú)吸引投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也表(biǎo)示(shì)，近期经(jīng)济(jì)预期(qī)恢复，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经(jīng)济活力(lì)的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价(jià)做(zuò)调减处理，调减金额(é)根据单位基(jī)金份额的分红金(jīn)额进行计算(suàn)。除(chú)权操作是(shì)对分红前后基金份额净值变化(huà)的修正，使(shǐ)投资(zī)人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期(qī)投(tóu)资的(de)信心，同时(shí)需结合持(chí)有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整(zhěng)体收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士(shì)还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)前提是本金之(zhī)上的(de)增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期(qī)间的(de)“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是(shì)本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比(bǐ)例(lì)是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面临(lín)极大(dà)不(bù)确(què)定(dìng)性，这是该类投资者(zhě)应(yīng)该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权类和(hé)产权(quán)类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持(chí)有产权类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)包括每年(nián)的现金(jīn)分红及(jí)资产(chǎn)增值的(de)收益，而持有特许经营(yíng)类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来自项目每(měi)年的(de)现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了(le)利润分(fēn)配和本金的(de)归还(hái)，两者的比(bǐ)率也是(shì)变动的，对特(tè)许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者(zhě)在选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的时，应了解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从细(xì)分来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经(jīng)营权类的公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红相当(dāng)于包含“本(běn)金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的(de)价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产属(shǔ)性(xìng)，对(duì)所选择(zé)产品的二级(jí)市场价(jià)格和(hé)分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金(jīn)额的分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点，剩余经(jīng)营期限较短(duǎn)的特(tè)许经营项目(mù)，通常具备(bèi)更高的分(fēn)派(pài)率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对(duì)较低，也有足(zú)够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者(zhě)注(zhù)意(yì)，特许经(jīng)营权项目(mù)的分派金额包含(hán)了(le)投资本(běn)金，在不(bù)进行扩募的(de)情况(kuàng)下，基金(jīn)份(fèn)额单价(jià)随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投(tóu)资特(tè)许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期(qī)限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目(mù)的土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年(nián)限(xiàn)一般(bān)较(jiào)长，再加(jiā)上到期(qī)后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金等追加投资(zī)，有机会进一步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似(shì)永续经营的假设(shè)反映在基(jī)础资产的(de)估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红(hóng)的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一(yī)是(shì特利迦奥特曼的脚底痒怎么办，奥特曼的脚怕痒吗)年报中披露的(de)经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二(èr)者存(cún)在本质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净流量是(shì)指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实(shí)质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影响利润表的项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新选择(zé)，投资价值体现在相对(duì)股(gǔ)债市(shì)场(chǎng)独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资(zī)者对经营权类的资产可以更多(duō)关注内部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更多关(guān)注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资产的(de)经营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑原(yuán)始权(quán)益(yì)人综合实力、运营管(guǎn)理机(jī)构实(shí)力、公募基金管理人实力(lì)等多(duō)重因素(sù)来选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由于分(fēn)红交易(yì)带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同时分(fēn)红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载(zài)明(míng)REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配(pèi)金额预测。投(tóu)资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及(jí)REITs的(de)管理能(néng)力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称(chēng)。

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