OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募(mù)风波，如(rú)今(jīn)，二级市场的影响仍未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，5月(yuè)15日，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日的(de)下跌走(zǒu)势，午后跌(diē)幅一(yī)度扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资(zī)产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的(de)通知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权(quán)益人将继(jì)续(xù)密切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相关负责(zé)人也(yě)表示，近期已同步启动了应急(jí)预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事(shì)项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦(shà)是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，浦东新区国(guó)资委也(yě)高度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT近期市场波动较大，但其(qí)实不动产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌(diē)并不会从根本(běn)上影响(xiǎng)其(qí)内(nèi)外价(jià)值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲(zhé)库科(kē)技的事(shì)件继续扰动(dòng)公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后二级市场价格(gé)开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT跌幅一(yī)度扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后价格(gé)有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利消息(xī)影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交(jiāo)易日跌幅(fú)达(dá)到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华(huá)安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT累计(姐弟恋一般谁会更粘人，姐弟恋一般谁会更粘人一些jì)涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表(biǎo)现上看(kàn)，目前上市的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产(chǎn)业(yè)园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下跌，8只产业(yè)园区基础(chǔ)设施(shī)REITs5月(yuè)15日平均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已(yǐ)经披露张江光大园项目出租(zū)率有所下降，如今拟(nǐ)扩募(mù)的项(xiàng)目(mù)又遭(zāo)遇(yù)突发事件，因此(cǐ)导致二级市场价格出现波动。”一位(wèi)业(yè)内人士分析称。

　　不(bù)过(guò)，在(zài)上(shàng)述人士看来(lái)，尽(jǐn)管出于风险规避的原因(yīn)，最近(jìn)几个(gè)交(jiāo)易日场内资(zī)金(jīn)有所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出(chū)租率下跌并不会(huì)从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二级市场价(jià)格下(xià)跌，风险也得(dé)到(dào)一定释放，但是价格(gé)涨跌(diē)会受到基本面、情(qíng)绪面等多(duō)重因素影(yǐng)响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一位业(yè)内人(rén)士表示，今年整体REITs市(shì)场表(biǎo)现低迷，不少(shǎo)产品年内二级市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收益率高(gāo)的产品具备(bèi)一定的投资价值，很适合稳健类(lèi)投资者。此外(wài)，伴随着(zhe)经济复(fù)苏的步(bù)伐，产业园(yuán)区、物流类等(děng)REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募(mù)基(jī)金执行董事(shì)高(gāo)如星对(duì)此(cǐ)表示，若张(zhāng)江(jiāng)园(yuán)区(qū)最终(zhōng)能顺(shùn)利解决招(zhāo)商，平稳(wěn)过度(dù)对经(jīng)营现金流没有造成大的(de)影响(xiǎng)，“事(shì)件(jiàn)性利(lì)空下(xià)调至得(dé)这么急、这(zhè)么深，加上前期(qī)本身园(yuán)区类资产就回(huí)调不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不(bù)过，他也强调，最(zuì)终还是落到租金(jīn)收入受不(bù)受(shòu)影响，影响多(duō)大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路(lù)上再(zài)迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库科(kē)技。随后5月12日(rì)晚(wǎn)，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲库科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础(chǔ)设(shè)施资(zī)产张润大厦的重要承租方之(zhī)一(yī)，目前未(wèi)收到哲库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议的(de)通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲库科技(jì)后(hòu)续(xù)情况，积极(jí)做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中披(pī)露(lù)的张江(jiāng)光大(dà)园项目出(chū)租率下降事项，一度(dù)二级市场(chǎng)价格出现回落。在随后召开的(de)业绩说明会中管理人就相(xiāng)关事(shì)项进行(xíng)了解(jiě)释说(shuō)明，市(shì)场(chǎng)信(xìn)心得到了一(yī)定(dìng)提振(zhèn)，二级市(shì)场价格表现也趋于平稳(wěn)。据了(le)解(jiě)，张江 REIT在5月(yuè)11日召开(kāi)的线上和线下(xià)的扩募说明会上，运营团(tuán)队表示(shì)了对(duì)张(zhāng)江(jiāng)光大园项(xiàng)目的信心(xīn)，预计签署意向书和合同谈判中的储(chǔ)备租户正常转化后，项(xiàng)目出租率将得到回升(shēng)。没想到(dào)仅(jǐn)过(guò)了不(bù)到三周的时间，张(zhāng)江REIT的(de)扩(kuò)募(mù)之(zhī)路又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)购入项目的原始权益人(rén)相关负责人坦言，事发突然(rán)确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的(de)第一时间即(jí)奔赴现场进行(xíng)了沟通(tōng)和(hé)核实工(gōng)作，并(bìng)同(tóng)步启动了应急预案(àn)，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲库提前退(tuì)租的(de)可(kě)能(néng)事(shì)项。由于(yú)张润大厦是(shì)全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导高度重视，据(jù)悉新区国资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说(shuō)，目前储(chǔ)备租(zū)户还是(shì)比较(jiào)丰富的(de)，覆(fù)盖了芯片测试(shì)、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术等产业客(kè)户，租赁意(yì)向面积超过了2万(wàn)方。从意(yì)向储备转化为(wèi)实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着手通过签署(shǔ)租(zū)赁意向书来尽(j姐弟恋一般谁会更粘人，姐弟恋一般谁会更粘人一些ǐn)快锁(suǒ)定一些重要(yào)租户(hù)。虽然收了三个(gè)月履约保证(zhèng)金给了我们一些空间，但本着对首批扩募(mù)、对市场负责的态度(dù)，我(wǒ)们(men)肯定要全力与时(shí)间赛(sài)跑，把这些面积(jī)在(zài)短期内完成去化。”相关负(fù)责人说(shuō)道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同(tóng)区域的张江光大园项目(mù)一季度末也有将近30％的(de)空(kōng)置率，原始(shǐ)权益人有那(nà)么多储备租(zū)户(hù)，之前的(de)空置(zhì)率为何未(wèi)能得到解决。

　　对(duì)此相关(guān)负(fù)责人解释，张江光大园一直(zhí)以来都坚持(chí)以市场(chǎng)化运营为导向(xiàng)，历史运营表现稳定(dìng)，租户的调租和换(huàn)租都属(shǔ)于正常(cháng)情况，而(ér)这次项目的大租户退(tuì)租(zū)正好发(fā)生在市(shì)场活跃度的短期低点，目前市场情况已有(yǒu)所好(hǎo)转(zhuǎn)。在(zài)看到(dào)出(chū)租率下滑(huá)情况没(méi)有得到(dào)及时修复后，张江这边也作了一(yī)定(dìng)的资源调配和倾斜，引入了(le)一(yī)些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔空间(jiān)、交付标(biāo)准、租金水平(píng)等方面(miàn)也(yě)有一些差异化(huà)，张润大厦多是两千多平的大平层(céng)，楼的成新度高一些，单价(jià)也贵一些，张江光大(dà)园单层以一(yī)千平的面积为主，还有一些独栋形态的物业(yè)。租户自(zì)身也会有诉(sù)求，也会根据自(zì)身需求和预(yù)算挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募完成以(yǐ)后，新老(lǎo)资姐弟恋一般谁会更粘人，姐弟恋一般谁会更粘人一些(zī)产的(de)管理(lǐ)人都变成了一家，后续(xù)我们在资(zī)源共享和联(lián)合营销方面能更加充分(fēn)发挥协同(tóng)效应，相(xiāng)信可以做得更好(hǎo)。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最(zuì)后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位(wèi)和展望，相关负(fù)责人(rén)表示，张(zhāng)江集(jí)团(tuán)和张江高(gāo)科目前在管资(zī)产约五(wǔ)百(bǎi)万方(fāng)，还有一些(xiē)其(qí)他在开发的储(chǔ)备项目(mù)，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江(jiāng)园(yuán)区产业空(kōng)间资产上市平(píng)台目标的坚实(shí)后盾(dùn)和(hé)储备资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台(tái)和它未来的发展。”相关(guān)负责人表(biǎo)示(shì)，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金扩(kuò)容(róng)的第一步(bù)，也是至关(guān)重要(yào)的(de)一步，眼下我们可能(néng)面临了一些突发情况需要解(jiě)决(jué)，但是这和我(wǒ)们(men)在张(zhāng)江科学城这三十年(nián)建设发展(zhǎn)过程(chéng)中所经历的相(xiāng)比，只能算是(shì)一个非常(cháng)小的(de)插曲(qū)。我们有信心(xīn)排除万(wàn)难，尽(jǐn)一切(qiè)可能(néng)化解当(dāng)前(qián)突发(fā)事(shì)件的(de)所有(yǒu)负面影响，维(wéi)持预期和市场的信(xìn)心。”

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