公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可供分(fēn)配(pèi)金额(é)比例(lì)平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持(chí)有期分红收益(yì)，以及(jí)基金份额交易(yì)价格的变化(huà)。基金份额二级(jí)市场价格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况及(jí)市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响(xiǎng)，较(jiào)易(yì)引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期则(zé)更有(yǒu)规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资(zī)产的(de)经营(yíng)现金流，投(tóu)资(zī)人通过(guò)基金募集材料(liào)和信息披露文(wén)件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额(é)二(èr)级市场价格变(biàn)化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额(é)持有人实际获得(dé)的现金收益，对于长期投资者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营(yíng)高级副(fù)总监(jiān)李华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础设施证(zhèng)券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基(jī)金年度(dù)可分配金额(é)以现(xiàn)金形式分配给(gěi)投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为，从(cóng)投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场价格(gé)反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红体现了这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等(děng)同(tóng)于债券的固定利息(xī)回报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者的角度来(lái)看，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益(yì)。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对(duì)于投资债券相对(duì)高(gāo)的收益性(xìng)，在(zài)有效控制风险的前(qián)提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于(yú)未(wèi)来(lái)分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的(de)二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏(hóng)观经济的(de)影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预期(qī)，一定程度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有利于吸(xī)引投资者参(cān100厘米等于多少分米，100厘米等于多少分米多少米)与公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复(fù)，一(yī)方面市(shì)场热(rè)点呈现向股(gǔ)票和(hé)债券回(huí)归(guī)的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设施(shī)项目的(de)经营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将对基金份额(é)的开盘(pán)指导价做(zuò)调(diào)减(jiǎn)处(chù)理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据(jù)单位基金份额(é)的分红金额(é)进行计算。除权操作是对分红前后基(jī)金份额净值变化的(de)修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均可以(yǐ)获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金相关人(rén)士也(yě)称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包(bāo)括利润(rùn)分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底(dǐ)层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红(hóng)前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作(zuò)期(qī)间(jiān)的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派(pài)的是本金与增值两个(gè)部分，两个部分之(zhī)间的比例是(shì)变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红差异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投资者(zhě)可能(néng)把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同(tóng)年(nián)限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营(yíng)权类和(hé)产权类两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产(chǎn)权(quán)类(lèi)产品的收益主要(yào)包(bāo)括每(měi)年的现(xiàn)金分红及(jí)资产(chǎn)增值的收益，而持(chí)有特(tè)许(xǔ)经营(yíng)类产(chǎn)品的(de)收益主要来自(zì)项(xiàng)目(mù)每年的(de)现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分红包括了利润分配和本金(jīn)的(de)归还，两者的比率也(yě)是(shì)变动的，对特(tè)许经营(yíng)权(quán)类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来(lái)看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成(chéng)区别(bié)。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级(jí)市(shì)场价格和分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关(guān)负(fù)责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营项目在(zài)经营权到期后不再(zài)能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具(jù)备更高的分(fēn)派率水平。对于(yú)剩(shèng)余期限较(jiào)长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人(rén)提醒投资者注意，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金(jīn)份(fèn)额单(dān)价随着分派(pài)进度逐年(nián)下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年(nián)限(xiàn)一般(bān)较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让(ràng)金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续(xù)经营的假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观(guān)测(cè)内(nèi)部收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内部收益率(lǜ)等指标(biāo)，来观察(chá)和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一(yī)是年报(bào)中披露的经营活动现金流，二(èr)是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指企业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基(jī)于企业(yè)本身经营活动产生；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金(jīn)影响利润表(biǎo)的项目进行调(diào)整，加期(qī)初(chū)现金，最终得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置(zhì)新选择(zé)，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资(zī)产配(pèi)置功能(néng)，比较适合长期(qī)持(chí)有。建议投(tóu)资(zī)者对经营(yíng)权类的(de)资(zī)产(chǎn)可以(yǐ)更多关注内部收益(yì)率的(de)高(gāo)低，对产(chǎn)权类(lèi)的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来自底层资(zī)产的经(jīng)营净现金流(liú)，所以底层资产运营(yíng)情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报(bào)，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来(lái)选择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市(shì)场接连(lián)回调，建议投(tóu)资者(zhě)关注(zhù)有基本面支撑、填权(quán)效应相对(duì)明(míng)显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明(míng)REITs在发行首年(nián)及次(cì)年的(de)可供分配(pèi)金额(é)预测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分红金(jīn)额与(yǔ)募集材料中披露(lù)预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的(de)实(shí)际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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