OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技(jì)，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如(rú)今，二级(jí)市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华(huá)安张江光大园REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大(dà)厦(shà)的(de)重(zhòng)要(yào)承(chéng)租(zū)方(fāng)之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密(mì)切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关(guān)负责人也表示，近期(qī)已同步启(qǐ)动了应(yīng)急(jí)预案(àn)，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库(kù)提(tí)前退租(zū)的可(kě)能(néng)事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦是全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项目，公司(sī)领导高(gāo)度重视(shì)，浦(pǔ)东新区国资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其(qí)实(shí)不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌(diē)并不会从(cóng)根本上影响其(qí)内外(wài)价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继(jì)续(xù)波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗(qí)下(xià)芯片子(zi)公(gōng)司(sī)哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二级市场价格(gé)开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格(gé)有所(suǒ)回升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交(jiāo)易日二级市场碳的相对原子质量是多少，氮的相对原子质量价格(gé)表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交(jiāo)易日跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今年(nián)以来跌幅(fú)7.76％。不过(guò)，自2021年6月(yuè)21日上(shàng)市以来，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园(yuán)区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产(chǎn)业(yè)园(yuán)REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程度下(xià)跌，8只(zhǐ)产业(yè)园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二级市场价格出现波动。”一位业内人(rén)士分析称(chēng)。

　　不(bù)过，在上(shàng)述(shù)人士看来，尽(jǐn)管出于风险规避的原因，最近几个(gè)交易日场内资(zī)金有(yǒu)所流出，但(dàn)是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并(bìng)不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其(qí)内(nèi)外价值。

　　他(tā)也同(tóng)时表示，目前(qián)随(suí)着二级(jí)市场价(jià)格(gé)下跌(diē)，风险也得(dé)到一定释(shì)放，但(dàn)是价(jià)格(gé)涨跌会受(shòu)到基(jī)本(běn)面(miàn)、情绪面等(děng)多重因素影响，不好判断价格是(shì)不(bù)是已经完全触底。

　　此外(wài)，还(hái)有一位(wèi)业内人士表(biǎo)示，今(jīn)年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不(bù)少(shǎo)产品(pǐn)年内二级市场(chǎng)跌(diē)幅(fú)较大，其实有些隐含(hán)收益(yì)率(lǜ)高的产品具备一定的投资价(jià)值，很适(shì)合稳健(jiàn)类(lèi)投(tóu)资(zī)者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行(xíng)董事高如(rú)星(xīng)对此(cǐ)表(biǎo)示，若张(zhāng)江园区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流(liú)没有造成(chéng)大的影响(xiǎng)，“事件性利空下(xià)调至(zhì)得这么(me)急、这么深，加上前(qián)期(qī)本身(shēn)园区类资产就回调不(bù)少了，这就(jiù)是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金(jīn)收(shōu)入受不(bù)受影响，影响多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原(yuán)始权益人将继续密切关(guān)注哲(zhé)库(kù)科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光大园碳的相对原子质量是多少，氮的相对原子质量项(xiàng)目出租(zū)率下降事项，一度二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)出现回落。在(zài)随后召开的业绩说明会中管理人(rén)就相关事(shì)项进行(xíng)了解释说明(míng)，市场信心得到了(le)一(yī)定提振，二级(jí)市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和(hé)线(xiàn)下的扩募说明会上，运营团队表示了对张(zhāng)江光大园(yuán)项目的(de)信(xìn)心，预计签(qiān)署(shǔ)意向(xiàng)书(shū)和合同谈判中的储备租户正常转化后(hòu)，项目出(chū)租率将得(dé)到回升。没想到仅过了不到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路(lù)又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引(yǐn)起了(le)市场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确(què)实(shí)始(shǐ)料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一时间即奔赴现场进行了(le)沟通和核实工作，并(bìng)同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可(kě)能(néng)事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导高度重视，据(jù)悉(xī)新区国资(zī)委(wěi)也(yě)高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租(zū)户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还(hái)是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智(zhì)能、航(háng)天产业、信息技(jì)术等产业客户，租赁(lìn)意向面(miàn)积(jī)超过了2万方(fāng)。从意向(xiàng)储备转(zhuǎn)化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租赁意向书(shū)来(lái)尽快锁定(dìng)一些重要(yào)租户(hù)。虽然收了三个(gè)月(yuè)履约保证金给了(le)我们一(yī)些(xiē)空间，但本着对(duì)首(shǒu)批扩(kuò)募、对(duì)市(shì)场负责的态度，我(wǒ)们肯(kěn)定要全(quán)力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短(duǎn)期内完成去化。”相关(guān)负责(zé)人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张江(jiāng)光大园项目一季度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原(yuán)始权(quán)益人有那么(me)多储备租户，之前的空置(zhì)率为何未(wèi)能得(dé)到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相关负责(zé)人解(jiě)释(shì)，张江光大园一直以来都坚持以市(shì)场化运营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定(dìng)，租(zū)户的(de)调(diào)租和换租都属(shǔ)于正常情况，而这次项(xiàng)目的大租户退租正(zhèng)好发生在市场活跃度(dù)的短期(qī)低(dī)点，目前市场情况已有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看(kàn)到出租(zū)率下滑(huá)情(qíng)况(kuàng)没有得到(dào)及(jí)时修(xiū)复后(hòu)，张江这边也作了一定的资源调(diào)配和(hé)倾斜，引入(rù)了一些储备租户(hù)。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大园(yuán)项目在给租户的(de)分隔(gé)空(kōng)间(jiān)、交(jiāo)付标(biāo碳的相对原子质量是多少，氮的相对原子质量)准(zhǔn)、租金水平等方面也(yě)有一些差(chà)异(yì)化，张润大厦(shà)多是两千多平的大平层，楼的成新度(dù)高一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一千平的(de)面积为主，还有一些独栋(dòng)形态的物业。租户自身也(yě)会(huì)有诉求，也会根据自身需(xū)求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成(chéng)以后，新老资(zī)产(chǎn)的管理人都(dōu)变成了一家，后续(xù)我们(men)在资源共享和联合营销方(fāng)面能(néng)更(gèng)加(jiā)充分发(fā)挥协同效应，相信(xìn)可以做得(dé)更(gèng)好。”上述负责人(rén)补充说(shuō)道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和(hé)张江高科(kē)目前在管资产约五百万方(fāng)，还(hái)有一(yī)些其(qí)他在开发的储备项(xiàng)目，这些(xiē)都将(jiāng)成(chéng)为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业(yè)空间资产(chǎn)上市(shì)平台目标的坚实(shí)后盾和储备资源。“我(wǒ)们非(fēi)常重(zhòng)视张江REIT这(zhè)个资本平台(tái)和它(tā)未来(lái)的发(fā)展。”相关(guān)负责人(rén)表示，“这次扩募是(shì)我们实现基金扩容的第一步(bù)，也(yě)是至关重要的一步，眼下我(wǒ)们可(kě)能面临了一些突发情况需要解(jiě)决，但是这和我(wǒ)们在(zài)张江(jiāng)科学城这三十年建设发展过程中(zhōng)所(suǒ)经历的相比，只能算是一个(gè)非常小的(de)插曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一切可能化解当(dāng)前突发事件的所(suǒ)有(yǒu)负面影响，维持预期和市(shì)场的信(xìn)心。”

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