5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代(dài)表(biǎo)的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据(jù)显示，以南(nán)方和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布(bù)的总份(fèn)额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据(jù)基金(jīn)一季报(bào)统计，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央企获得(dé)增持(chí)，硝酸银的相对原子质量是多少整数，硝酸银的相对原子持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的(de)房(fáng)地产(chǎn)行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公(gōng)司(sī)市值(zhí)在股票(piào)资产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了三(sān)年(nián)来的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示(shì)，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公募对于房(fáng)地产的(de)投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金一季(jì)报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名(míng)最高(gāo)的(de)是(shì)保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变(biàn)化之(zhī)处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均(jūn)有退步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为明(míng)显；其次是金地(dì)集(jí)团退出(chū)百大之列。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到(dào)二级市(shì)场乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济圈判断(duàn)房地(dì)产已经进入大分化时(shí)代，一二线城(chéng)市好于三(sān)四线城市。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻(qīng)松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如(rú)果按照产业(yè)周期来分(fēn)类(lèi)，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行业在(zài)盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业(yè)，传统认知上没有什么投资(zī)机会(huì)的。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行业也出现了(le)一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是(shì)供给侧(cè)发(fā)生了(le)更大的(de)变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需要有一(yī)定(dìng)的(de)政策(cè)出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)也(yě)指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城镇化的(de)进程，还(hái)是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民(mín)的杠(gāng)杆率(lǜ)和(hé)房价收入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业(yè)高(gāo)增的时(shí)代已经过去，未(wèi)来行业的需(xū)求或将回(huí)落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的(de)高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧出清的(de)过程(chéng)。这个过(guò)程中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的(de)公司就能够(gòu)通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的方式，获(huò)得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需(xū)求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资(zī)机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对(duì)应到股票投资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的(de)认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质(zhì)区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产类标的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排名前五的(de)公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第一的上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房(fáng)地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司(sī)的主要产品及服务为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿(yì)元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基(jī)金(jīn)、私募的(de)迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产管理(lǐ)公司(sī)等都跻身前十(shí)的(de)行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第(dì)一季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另一方面则(zé)是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向(xiàng)好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依然(rán)在(zài)前十中，这(zhè)也是连(lián)续第(dì)三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是主要(yào)布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入(rù)十大流(liú)通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联(lián)袂出现的(de)机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士(shì)分析(xī)：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅(fú)降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较多（券(quàn)商(shāng)测算对应潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的(de)利(lì)润率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限于信用问题或硝酸银的相对原子质量是多少整数，硝酸银的相对原子者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿(ná)地力度（拿(ná)地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房(fáng)企(qǐ)的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融(róng)资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当前中(zhōng)特(tè)估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构(gòu)性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现(xiàn)为库(kù)存的优(yōu)势。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出(chū)较低(dī)的融资成本，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产(chǎn)资产运营(yíng)能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国央(yāng)企相较于民营地(dì)产(chǎn)公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源债权债务关(guān)系等问题(tí)，市场对(duì)民营房开企业的资产会有更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业(yè)出清的过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民企(qǐ)来说估(gū)值的修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定(dìng)且可(kě)预期的盈利(lì)和现金流(liú)创造能力，以此带(dài)来(lái)估值(zhí)中枢的提升，应该关(guān)注估值相对(duì)较低，企业(yè)自(zì)身(shēn)资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将(jiāng)受益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金投资(zī)部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续(xù)观(guān)察国(guó)企央(yāng)企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持(chí)续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳(shū)理发现，对(duì)于(yú)2022年(nián)的业(yè)绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利(lì)发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现了业绩的(de)回正(zhèng)，甚至(zhì)是(shì)较大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出(chū)现明显改(gǎi)善的(de)房企，主要(yào)是(shì)因(yīn)为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续(xù)性地(dì)拿地，且主要集中在核心城(chéng)市(shì)，投(tóu)资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业(yè)绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临(lín)着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四(sì)月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四(sì)月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环比下滑的(de)情况。而现在五月的(de)市场(chǎng)表现也(yě)不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反(fǎn)弹(dàn)外的一(yī)个市场(chǎng)乏(fá)力现(xiàn)象。也(yě)就是(shì)说，第(dì)二季度(dù)、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的(de)要慢很(hěn)多，我们要多(duō)给一些(xiē)耐(nài)心，这个(gè)时候，在房(fáng)地(dì)产以及(jí)上下游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也(yě)意味着(zhe)，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得多的(de)企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现出来。所以只能(néng)耐心地去等(děng)待它的基本面不(bù)断(duàn)地(dì)凸显出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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