一线(xiàn)城市，也不端着了。

　　昨天，深圳(zhèn)取消二手房指导(dǎo)价的消(xiāo)息在房(fáng)产圈刷屏了。

　　这(zhè)条消(xiāo)息为什么这么重要(yào)？首先二手(shǒu)房指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)被称为“核弹级”政策，其次深(shēn)圳(zhèn)几乎(hū)是最后一个还在(zài)“认真”实施这(zhè)条政策的城市，最(zuì)后(hòu)深圳是房价前三的核心(xīn)城市。所(suǒ)以(yǐ)，深圳的(de)一举一动(dòng)都具有风向标(biāo)意义。

　　有分析人士指出，深圳二手房指导价如果取消，首先(xiān)有利于深(shēn)圳二手房回暖，然后二手房(fáng)回暖有利于(yú)深圳楼市(shì)总体回暖，最后深圳楼(lóu)市(shì)回暖有利于全(quán)国楼市回暖....

　　看吧，这妥妥的“蝴蝶效(xiào)应”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨天，深(shēn)圳疯传“二手房指导(dǎo)价”正式结束。传言称：二手房贷(dài)款不按官(guān)方参考价（指导(dǎo)价(jià)），银行(xíng)核定房(fáng)价以网(wǎng)签备案价和(hé)评(píng)估价(jià)孰低为准。

　　自此，参考价真正(zhèng)变成了“参考价”。

　　目前没有看(kàn)到官方(fāng)文(wén)件。据(jù)证(zhèng)券时报21日消息，目(mù)前深圳多家大行表(biǎo)示“尚未(wèi)接到正式通知(zhī)，目前(qián)仍按参考(kǎo)价办(bàn)理按(àn)揭”。所以还(hái)需(xū)要持续的关注。

　　易(yì)居研究院(yuàn)研究总监严跃进(jìn)认为，本次政策大概率为真，更多(duō)体现为银行贷款等领域按照新的规则进行，但不会(huì)出台(tái)正式文件(jiàn)。

　　有时候，有些事情，是不用发文(wén)件的。毕竟可以“窗口指导(dǎo)”。

　　2021年2月(yuè)8日，深圳楼市二手房指(zhǐ)导价横空(kōng)出(chū)世。当时，深(shēn)圳一(yī)口(kǒu)气公(gōng)布了全市3595个小区的参考价，很多南山(shān)、福田(tián)、宝(bǎo)安中心区的高价盘，直接按(àn)照当时的市(shì)场价打(dǎ)了5折、6折来“指导”，银(yín)行只能(néng)按照指导(dǎo)价来计算首付、发放贷(dài)款(kuǎn)。

　　当(dāng)时大(dà)家还不觉(jué)得厉害，但经历(lì)了这两(liǎng)年的痛(tòng)苦，才深知为啥叫做——“核弹级”。

　　举(jǔ)个例子，市场(chǎng)价1000万的房子，如果不(bù)“指导”，可(kě)以首付3成(chéng空气炸锅是不是一定要放烤架上 空气炸锅没有烤架能用吗)即300万；如(rú)果(guǒ)指导价打七折即(jí)700万，那么首付3成210万，加上需要全款支付(fù)的部(bù)分，实际(jì)首付去到了510万，相当(dāng)于首付5成(chéng)了（多(duō)给210万首付）。这直接让大批量买家，失去了购房能力，相当于强(qiáng)势“降杠杆”。

　　自深(shēn)圳推行二手房(fáng)参考价以后，东(dōng)莞、宁(níng)波(bō)、成都、三亚、西安、合肥(féi)、广州等10多个城市陆续跟进(jìn)。事实也确实(shí)证明了，这条政策的“核(hé)弹”级(jí)别。

　　到(dào)了2021年10月，根据安居客的统计，实施二(èr)手房(fáng)指导价的10个城市(shì)，有8个挂牌价降了。

　　2022年受到疫情的影响(xiǎng)，二(èr)手房(fáng)更是(shì)惨不忍睹。以2022年12月数据(jù)为例，全(quán)国70个(gè)大中(zhōng)城市房价只有(yǒu)6个同(tóng)比上涨，其他的泥(ní)沙俱下。

　　2

　　深圳，有人(rén)付出了沉(chén)重代价

　　据深圳乐有家研究(jiū)中心数据显示：成(chéng)交(jiāo)量上，二手房指导价出(chū)台当年(nián)，深圳二手住宅成(chéng)交量同(tóng)比下(xià)滑57％。2022年继续腰斩，成交(jiāo)量(liàng)同比下滑(huá)47％，全年(nián)成交量仅2.2万套，创近(jìn)二十年最低记录，相较2020市场高(gāo)峰缩水(shuǐ)近八成(chéng)。

　　价(jià)格方面(miàn)，与二手房指导(dǎo)价发布当月相(xiāng)比，如(rú)今二手(shǒu)房(fáng)挂牌(pái)价(jià)低于(yú)及接(jiē)近参考价的房源(yuán)占比大(dà)幅增(zēng)加。2023年一季度，深圳各区二手房成交TOP10小区中，过半成交价低于参考价(jià)。

　　只有真实经(jīng)历其中的人(rén)，才能(néng)深(shēn)切的(de)感(gǎn)知其威(wēi)力(lì)。

　　深圳房东(dōng)，斩仓的新闻(wén)不绝于(yú)耳。

　　据说(shuō)一位码农三(sān)年前高杠(gāng)杆买了2套华润城(chéng)，月(yuè)供12万，最终亏(kuī)损(sǔn)1000万破产。据媒体(tǐ)推测(cè)，如果案例属实(shí)，买家的实际购房成本高达20万/平，目前价(jià)格(gé)跌至14万/平(píng)，叠加这三年的房贷和持有成(chéng)本(běn)，差不(bù)多亏损超千万(wàn)。

　　深圳一大批人这两年(nián)感受到了太多(duō)“心酸”。二手房成交量创(chuàng)下多年(nián)新低，学区房神话不(bù)再，房产中(zhōng)介(jiè)的日子难过，投资客挥泪(lèi)斩(zhǎn)仓....

　　在稳楼(lóu)市的(de)基调下，2022年以来，实施了二手房指导价的(de)城(chéng)市(shì)陆陆续(xù)续(xù)低调退(tuì)出，目前(qián)只有深圳还是最后的“堡垒(lěi)”。

　　3

　　“风(fēng)向(xiàng)标”意义明显

　　最近一线城(chéng)市(shì)也不端(duān)着了。

　　近(jìn)日，北京在房山区试(shì)点多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策。上海也(yě)考(kǎo)虑予以多孩家(jiā)庭在(zài)新房计分(fēn)制(zhì)度政策(cè)上(shàng)的支持。

　　从最新公布的3月(yuè)份70个大中城市商品(pǐn)住宅销售(shòu)价格变动情况来(lái)看(kàn)，广州、深圳的新房、二手房价(jià)格(gé)仍(réng)然是同比去年依然是下降的。

　　北京、上海(hǎi)已经(jīng)同(tóng)比增(zēng)长了(le)，其他二(èr)线城(chéng)市(shì)如杭(háng)州(zhōu)、成(chéng)都、南京、合肥等城市价(jià)格都是同比上涨的。

　　广(guǎng)州、深圳能不急(jí)吗？

　　事实(shí)上(shàng)，上面(miàn)可能更急(jí)。3月份，两(liǎng)部门联合发文，全面推(tuī)动二手房“带押过(guò)户”全国实施，这是一条被广泛(fàn)好评的新政。对于激(jī)活二(èr)手房交易，具有定海神(shén)针般的(de)作用。

　　住建部部(bù)长(zhǎng)倪虹近(jìn)日更是(shì)指出(chū)：建(jiàn)筑业(yè)、房(fáng)地产企(qǐ)业要发挥(huī)国(guó)民经济(jì)“顶梁柱(zhù)”“压舱(cāng)石”作用。回归到(dào)常识(shí)，从字面理解一下这两(liǎng)个词，意(yì)思就是——顶梁柱如果不行了(le)，上面(miàn)不就塌了嘛？压舱(cāng)石(shí)如果(guǒ)压(yā)不住，小(xiǎo)船不就翻了(le)？

　　也许(xǔ)，今年扶持楼(lóu)市(shì)的政策，还(hái)有一大波正在路上...

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